Альтернативы даже не обещают
С 1 июля жильцы многоквартирных домов почувствовали на себе новое налоговое бремя — добровольно-принудительные отчисления на капремонт. И если в небольших городах они не превышают 200−300 рублей, то в Москве к квартплате прибавляется, как минимум, тысяча. При этом сроки ближайшего капремонта их собственных домов исчисляются пятилетками, а региональные операторы уже заранее определены. Получается, что выбирать не из чего? Нужен ли нам такой капремонт?
Капремонт: кому это выгодно?
Эксперты ООО «Фонд содействия реформированию ЖКХ» подсчитали, что в России более 10,5 млн квадратных метров жилья являются аварийными и подлежащими расселению. Часть этих домов, безусловно, претендует на снос без намека на реанимацию. Еще какая-то часть обветшает через несколько лет. Некоторые многоквартирные дома их жильцы десятилетиями мечтают снести и поселиться в более пригодных для жизни местах и строениях. Продать в них квартиры практически невозможно.
Вероятно, авторитетные эксперты не учли новостройки, которые с самого момента сдачи в строй имеют врожденные пороки конструкции. Причем, среди них есть не только многоквартирные дома в классическом — блочно-панельном или кирпичном исполнении, но и таун-хаусы и дуплексы в коттеджных новостройках, сразу же построенные с нарушением строительных норм, а также — без подведения основных коммуникаций.
Напомним, что под программу капремонта не подпадают только те аварийные строения, у которых один-единственный собственник всех жилых помещений.
Слабо поддается учету количество многоквартирных домов, находящихся в предаварийном состоянии. Эксперты утверждают, что сотрудники коммунальных служб не всегда вносят их в списки первоочередников на капремонт. Они были построены качественно, но с момента ввода в эксплуатацию в них не было капитального ремонта всех узлов и систем. А после перестройки и перманентно повторяющихся финансовых кризисов — ремонтировать их стало не на что. Хотя в данном случае обязанность по ремонту лежит на государстве, но оно не спешит ее выполнять.
Что будет с фондом капитального строительства через 18 лет? Никто этого предсказать не может, а вот деньги, которые начали собирать в 2015 году, несомненно, обесценятся. И не только новое здание (такая практика существует в более развитых странах, например, в Германии, где жильцы могут принять решение о сносе старого дома и нанять подрядчика для строительства нового, а сами в это время жить в других местах), но и на капремонт обветшалого, морально устаревшего дома этих средств не хватит.
Следовательно, от создания фонда выиграют именно те, чьи дома будут ремонтировать в первую очередь. Но многие мои знакомые дождутся ремонта своих домов лишь через 15−20 лет.
Можно ли бороться с несносными домами?
Вне зависимости от того, выберут ли жильцы многоквартирного дома — управляющего и отдельный счет капремонта (ч.4 ст. 175 ЖК РФ), ТСЖ, или более крупную управляющую компанию, их средства по закону может забрать и использовать для ремонта других домов уже получивший лицензию региональный оператор (ч.4 ст. 179 ЖК РФ). То есть, что ни выбирай, деньги все равно, пойдут в «общий котел» капремонта, и не исключено, что в нем и канут.
Например, мой блочно-панельный дом, который строили работники завода АЗЛК в середине 70-х — вне зависимости от специальности (и токари, и кузовщики, и экономисты) при сдаче в эксплуатацию обладал рядом недостатков: не были нормально герметизированы швы и межэтажные перекрытия, а также страдали инженерные коммуникации.
Хотя дом уже несколько раз собирались снести по разным причинам, надежды жильцов на переселение так и не оправдались. А ремонтировать капитально его намерены только в 2033 году! И даже если заведен отдельный счет в банке, никто и никогда не построит на месте нашего проблемного строения что-то более подходящее для нормальной жизни. Вот так и вырастают один за другим «несносные» и не сносимые дома.
Кстати, решение в ситуации, когда ваш дом будет не только не на что снести, но и не на что ремонтировать, государство для нас любезно предоставляет. Жильцы, чей фонд со временем истощился за счет капремонта других домов или обесценился от инфляции, могут взять под свои цели кредит в банке, или … продать свои квартиры. Все, как на диком западе, кроме гарантии качества.
Хватит ли денег на самое необходимое, когда эта самая очередь на капремонт дойдет до нашего дома? Нынешняя схема сбора средств на капремонт таких гарантий не дает. Единственное, что можно гарантировать, если эти деньги не растратят на ремонт других домов, это то, что инфляция их значительно обесценит.
Программу финансирования капремонта многоквартирных домов за счет населения, которое бесплатно осчастливили приватизацией государственных квартир, многие считают де-факто расплатой за приватизацию. То есть, обременение собственностью. Некоторые эксперты считают, что процесс вполне закономерный.
— Мне до сих пор не понятно, почему люди страхуют свою машину по каско или осаго безропотно, ремонтируют, едва увидят царапину на бампере, а как только речь идет об их недвижимости, что должны получать все блага бесплатно? — недоумевают другие эксперты. — В США если у человека нет денег на ремонт кондоминиума, он продает недвижимость и покупает ту, что меньше, или вообще начинает снимать жилье!
Американский опыт, конечно, поучителен, однако и контролирующие организации, или нанятый домовым комитетом для проверки исполнения ремонтных работ прораб, не только не даст подрядчику нанять с десяток субподрядчиков для исполнения капремонта, как это принято в России, но и проверит все расходники до пенни.
Сколько у нас знающих дело специалистов, способных точно так же проконтролировать действия строительного подрядчика, выигравшего тендер на ремонт дома, организованный региональным фондом капремонта? Вопрос весьма сложный.
Коррупционная составляющая расстановки приоритетов
В недавнем прошлом капитальный ремонт подменяли рядом косметических манипуляций. Если речь не шла о кооперативных или элитных домах, то «косметика» никак не зависела от пожеланий и реальных нужд жильцов, а, исключительно, от «понимания» руководством ДЭЗов способов «освоения» средств на ремонт. Порой, действо заключалось исключительно в покраске стен домостроения в особо ядовитые цвета самой дешевой и дурно пахнущей эмалью, или в покрытии изъеденных грибком стен дешевой керамической плиткой.
Казалось бы, к чему эти аналогии? А к тому, что и сейчас от жильцов, сдающих деньги в региональный фонд капремонта — напрямую или через посредников в виде ТСЖ — мало зависит, насколько качественно будут проводить капремонт, что отремонтируют в первую очередь. В договоре на капремонт обозначены лишь виды работ, на которые может рассчитывать жилец, сдавая деньги. Но о каких либо стандартах качества речь в правоотношениях между жильцом и региональным фондом капремонта не идет.
Расстановка приоритетов и установка очередности ремонта аварийного жилья является исключительно прерогативой регионального фонда капремонта. А потому при решении вопроса, какие дома будут ремонтировать первыми, возможны самые разные инсинуации, какие бы проверяющие организации не занимались проверкой правомочности выбора.
Заметим, что статус этого фонда — добровольная, некоммерческая организация. Между тем, строка начислений «за капремонт» в некоторых регионах внесена в общую квитанцию по квартплате в целом ряде регионов РФ, включая московский. При этом, если вы не вносите вовремя квартплату, вам начисляются пени, а если не платите за капремонт, то таковые не предусмотрены.
Но вернемся к главному вопросу: какие дома будут признаны аварийными в первую очередь и подвергнутся расселению и капремонту или сносу? В этом вопросе может быть масса заинтересованных лиц, которые так или иначе будут бороться за то, чтобы оказаться в первых рядах (пока деньги в фонде еще не растрачены).
Осуществлять аудит на капремонт и выбор подрядчиков будут все те же региональные операторы. Как происходит битва за тендеры и насколько это «объективный» выбор, особенно, в регионах, пояснять, вероятно, излишне.
Особенно стоит подчеркнуть, что и аудит по всем перечисленным вопросам осуществляют не жильцы многоквартирных домов или нанятые ими специалисты, а все те же представители регионального оператора по капремонту.
Вывод отсюда один: закон, который начал действовать с 1 июля, в разгар адаптации российских граждан к очередному финансовому кризису, проработан недостаточно, и выгоды его для населения не очевидны. А значит, его будут саботировать всеми доступными способами, а пополнения добровольного фонда капремонта — всячески избегать.
