Эксперт пришелся ко двору. Суд оценит рыночную стоимость Товарного двора в Перми

В ходе рассмотрения иска об оспаривании сделки по выкупу актива в краевую собственность стороны дают противоречивые оценки его стоимости. Суд счел необходимым призвать на помощь экспертов.

Арбитражный суд Пермского края продолжил рассмотрение иска прокуратуры к региональному управлению автодорог и АО «РЖД». Надзорный орган оспаривает сделку по выкупу имущественного комплекса бывшего Товарного двора по ул. Локомотивной, 18 за 800 млн рублей. Истец требует вернуть бюджету деньги, а продавцу – расположенные на площадке здания. Их прокуратура характеризует как руины. Компания «РЖД» ходатайствовала о назначении по делу судебной экспертизы. В компании считают необходимым, чтобы специалисты оценили рыночную стоимость 18 объектов недвижимости и права аренды двух участков под ними.Изначально в деле фигурируют отчеты двух экспертов – Пермской торгово-промышленной палаты (ПТПП) и предпринимателя Ольги Альмишевой. В первом случае имущество оценено около 800 млн рублей (эта оценка и легла в основу сделки), во втором – почти в 387 млн рублей.Прокуратура возражала против удовлетворения ходатайства на данной стадии процесса. «Полагаем, что необходимо в первую очередь разрешить вопросы, находящиеся в правовой плоскости. Один из них касается выбора аналогов при оценке. Возможно ли включать в их число коммерческие объекты? Наша позиция – такой подход противоправен, и аналогичными являются объекты, соответствующие разрешенному виду использования Товарного двора на момент проведения оценки», – заявил представитель надзорного органа Антон Мальцев.По мнению прокуратуры, оценить актив в 800 млн рублей можно только если считать, что на площадке Товарного двора разрешено строить торгово-развлекательный центр, и игнорировать существующие на момент оценки ограничения, равно как и наличие в реальности только разрушенных зданий. Процедура выделения на этой территории функциональных зон общественно-деловой и многофункциональной жилой застройки (публичные слушания, рассмотрение комиссией по землепользованию и застройке и т.д.) была запущена уже после подачи иска прокуратурой.Концепция развития территории предложена экс-губернатором Максимом Решетниковым и предполагает создание на площадке Товарного двора административно-делового комплекса «Пермь-Сити» с тремя небоскребами, гостиницами и концертным залом. С 2018 года она претерпела некоторые изменения в части высотности зданий и наполнения. При заключении договора было заявлено, что средства, полученные от краевых властей, «РЖД» направит на реализацию проекта строительства транспортно-пересадочного узла «Пермь II» (ТПУ).– Кроме того, мы указываем, что управление автодорог должно было воспользоваться процедурой изъятия земельных участков, для которой предусмотрены особые требования к оценке недвижимости и права аренды. А именно – исходить строго из существующего вида разрешенного использования. Для Товарного двора на тот момент – «под технологические объекты транспорта». Компания «РЖД» как собственник объектов недвижимости получила федеральную землю в аренду без торгов именно под это целевое использование, и при сносе существующих объектов право аренды прекращается. Поэтому формирование стоимости актива исходя из возможности реализации в будущем каких-либо коммерческих проектов не соответствует нормам права, – аргументировал Антон Мальцев.«Даже если бы речь шла об изъятии, мы все равно столкнулись бы с необходимостью определения стоимости имущества», – вернул суд к сути ходатайства юрист от «РЖД».Представитель прокуратуры на это ответил, что сумма сделки явно выбивается из ряда цен, фигурировавших в истории попыток продажи Товарного двора с 2013-2014 годов. Документы того периода были представлены в прошлом заседании. Один из них – договор с АО «РВ-Пермь», компанией, созданной для развития площадки, когда к строительству ТПУ планировали привлечь частного инвестора. «РВ-Пермь» предлагалось приобрести 15 из 18 спорных объектов недвижимости за 300 млн рублей.Представитель управления автодорог пояснила, что предметом договора с «РВ-Пермь» являлись сооружения, но не право аренды участков.Ходатайство «РЖД» о проведении экспертизы поддержал краевое министерство транспорта, а также Пермская торгово-промышленная палата. «Вопрос, вынесенный на экспертизу, по нашему мнению, стоит оставить в редакции «РЖД». Что касается объектов-аналогов, оценщик сам их выбирает, и это как раз и относится к области специальных познаний, поэтому ориентировать эксперта в этом вопросе неприемлемо», – выступил юрисконсульт ПТПП Владимир Халдеев.Суд пришел к выводу, что назначение экспертизы необходимо. Сторонам дано время, чтобы предоставить свои кандидатуры экспертов и перечень вопросов к ним. Заседание отложено на 21 декабря.