Купить на этапе котлована и перепродать с наценкой? Это не работает!

В компании «Талан» рассказали, почему этот способ заработать на недвижимости больше не актуален, и о том, какие надежные и выгодные инвестиционные продукты предлагает застройщик.

Классические виды вложения денег в недвижимость сегодня теряют актуальность. Еще несколько лет назад можно было заработать, купив квартиру в новостройке на стадии котлована и перепродав ее в среднем с 30-процентной наценкой. Сейчас же за полтора-два года, которые длится строительство дома, квартира может подорожать максимум на 10-15%. Основная причина этого – введение в стране механизма эскроу. Деньги от покупателей квартир больше не поступают напрямую застройщику, а хранятся на эскроу-счетах в банке вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию. «Стадия котлована – самая капиталоемкая и дорогая, в этот момент застройщику нужно больше всего денег. До введения механизма эскроу девелопер был вынужден на этой стадии продавать квартиры максимально дешево, чтобы привлечь как можно больше средств. В дальнейшем, по мере возведения дома, цены выравнивались. Сейчас же всю необходимую сумму дает банк, и продавать квартиры на старте по очень низкой цене девелоперу невыгодно», – сообщила руководитель направления по работе с инвесторами «Талан», сертифицированный эксперт финансового рынка Анастасия Шустова. Однако заработать на недвижимости можно и сегодня, причем в новых реалиях способы вложить деньги в жилье стали более разнообразными и надежными. Рассмотрим их подробно на примере инвестиционных продуктов компании «Талан». Что изменилось с появлением эскроу? «Талан» стал второй строительной компанией в России, перешедшей на работу с эскроу-счетами. Старт был дан на проекте «Счастье» в Перми. Там же были опробованы новые инвестиционные продукты, которые приносили бы инвесторам доход в новых условиях. «Теперь, чтобы запустить очередной жилой комплекс, мы не можем использовать средства от продажи квартир в нем, а потому привлекаем деньги банка в виде проектного финансирования. Однако банк не даст кредит, если проект покажется ему сомнительным или рискованным. Он проанализируют модель будущего ЖК по всем параметрам и применит к ней специально разработанные стресс-тесты. И если после этого девелопер получит кредит, для покупателей квартир и инвесторов это главный показатель того, что проект максимально безопасен. Банк в данном случае выступает основным инвестором и больше всех заинтересован в том, чтобы сохранить свои деньги и заработать», – комментирует ситуацию Анастасия Шустова. Введение эскроу в России пусть и усложнило жизнь девелоперов, но снизило риски покупателей квартир и инвесторов, – за счет тщательных банковских проверок. Однако заработать на недвижимости можно и сегодня, причем в новых реалиях способы вложить деньги в жилье стали более привлекательными и надежными. Какие продукты сегодня предлагает «Талан» своим инвесторам? 1. Инвестирование в квартиру Этот продукт предусматривает гарантированный доход до 7.5% годовых, порог входа – стоимость самой квартиры. Срок инвестирования – от заключения договора и до окончания строительства объекта. «Инвестиции в квартиру – сумма инвестиции эквивалентна сумме выбранного объекта недвижимости – квартиры или коммерческого помещения. Квартира (или иной объект ДДУ) - выступает обеспечением возвратности инвестиций. Если инвестор захочет, в конце периода инвестирования, он может оставить себе данное обеспечение, дополнительно заработав 7,5% годовых. Недвижимость постоянно растет в цене, поэтому вдобавок к доходности 7,5% можно заработать и на продаже подорожавшей за время строительства квартиры – в среднем около 10%», – рассказывает Анастасия Шустова. Пример: за 1,5 года с 3 млн рублей инвестор заработает около 337 500 рублей. На эти деньги можно сделать ремонт, купить мебель, а можно снова вложить эти деньги в «Талан». 2. Инвестирование в жилой комплекс Этот инвестиционный продукт можно сравнить с банковским вкладом, но с большей доходностью – до 11,5% годовых. Порог входа здесь 300 тыс. рублей. Максимальная сумма инвестирования не ограничена. «Прибыль инвестора обеспечена нашим будущим денежным потоком – теми средствами, которые мы получим с эскроу-счетов после того, как проект будет введен в эксплуатацию. Доход наших инвесторов защищен лимитами: мы привлекаем их деньги в конкретный проект только в размере собственного участия в нем; мы даже собственную прибыль не закладываем в план – даже если прибыльность проекта окажется ниже ожидаемой, проценты нашим инвесторам мы выплатить обязаны в любом случае», – комментирует Анастасия Шустова. Пример: если инвестор сейчас вложит в жилой комплекс 300 000 рублей, то через 19,5 месяцев он получит чуть больше 50 000 чистого дохода – уже с вычетом подоходного налога. 3. Инвестирование в компанию Инвестирование в компанию по договору процентного займа – это менее консервативный продукт с высокой доходностью до 14% годовых. Порог входа так же 300 000 рублей, срок инвестирования – до 1 июля 2022 года. «Этот продукт во многом появился благодаря обратной связи от наших постоянных инвесторов. Они высказали пожелание, чтобы «Талан» подумал о создании продукта с высокой ставкой, так как они и так доверяют нам и готовы вкладывать свои деньги в компанию без обеспечения. Кстати, некоторые комбинируют этот вид инвестиций с более консервативными продуктами», – делится сертифицированный эксперт финансового рынка. Пример: при сумме инвестиций в 1,5 млн рублей через 15 месяцев инвестор получит чистый доход в размере 410 950 рублей. 4. Облигации* Для «Талана» выход на рынок ценных бумаг стал очень важным шагом. ООО «ТАЛАН-ФИНАНС», входящая в группу компаний «Талан», разместила облигации в объеме 1 млрд рублей в секторе роста Московской биржи в апреле 2019 года. Большую часть облигаций – на 950 млн рублей – сразу купили крупные участники рынка: «МСП Банк», «Солид-банк» и «БКС Банк». Остальное ООО «ТАЛАН ФИНАНС» сейчас продает физическим лицам. Ставка у этого выпуска облигаций очень высокая – 15%, а выплата прибыли происходит ежеквартально. «По сути, это то же инвестирование по договору займа, только инвестор в данном случае работает не с девелопером, а с нашей «дочкой» ООО «ТАЛАН ФИНАНС». Нас контролирует Центробанк, а также мы каждый год обновляем свой рейтинг надежности: в феврале этого, 2020 года, эксперты подтвердили нам рейтинг BB (риски есть, но доступны альтернативные ресурсы, позволяющие выполнить финансовые обязательства - прим. Ред.), и для нас это победа – это означает, что финансовое положение нашей компании стабильно, а значит, наши инвесторы могут быть уверены в безопасности своих вложений», – рассказала Анастасия Шустова. Пример: при покупке облигаций на сумму в 3 млн рублей доход инвестора за 2 года составит 900 000 рублей до вычета налогов. Вывод: почему инвестиции выгодны и «Талану», и его клиентам? За последние шесть месяцев компания «Талан» привлекла частных инвестиций на сумму 230 млн рублей из лимита в 400 млн. Это доказательство того, что компании доверяют. «Талан» пока не планирует понижать ставки по своим продуктам. Поэтому сейчас – самое время для инвестиций в «Талан»: это возможность получить доход, который не зависит от колебания цен на рынке и не требует практически никаких усилий со стороны инвестора. В свою очередь, девелопер не скрывает, что и ему работать с частными инвесторами зачастую выгоднее, чем с банками. Да, если речь идет о строительстве ЖК, банк дает девелоперу кредит под относительно низкий процент – 2-3% годовых. Но если, например, «Талану» нужны средства на покупку участка земли под застройку, переплата по кредиту будет на уровне 16-17% годовых, а банк еще и попросит землю в залог. В этих случаях девелоперу комфортнее привлекать деньги инвесторов: процент выплат им ниже, чем банку, а средства при этом защищены будущим денежным потоком компании. При таком раскладе в плюсе оказываются все – и девелопер, и его инвесторы.