Квартирные качели

Благими намерениями

Цены на жилую недвижимость в России по итогам третьего квартала 2020 года в среднем выросли на 4,1% относительно третьего квартала 2019 года, до 66,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Такие данные содержатся в исследовании аналитического портала «СберИндекс» и сервиса «ДомКлик» от «Сбера».

Драйвером роста цен стал рынок новостроек, где действует программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. По итогам третьего квартала новостройки в целом по стране подорожали на 8,6% в годовом выражении, до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичке рост цен составил 3,7%. В среднем 1 кв. м жилья от собственника обойдётся в 63,5 тыс. руб.

Эксперты также отмечают бурный рост ипотеки. По подсчётам аналитиков, в сентябре количество выданных кредитов составило 194 тысячи. Это на 81% выше, чем в сентябре 2019 года, и почти в два раза больше, чем в июле и августе того же года (+45%).

Рекордную выдачу ипотеки в сентябре аналитики связали в первую очередь с неопределённостью относительно перспектив льготной программы. Потенциальные покупатели спешили получить жилищный кредит, опасаясь её окончания в ноябре. «Теперь, когда известно, что ставка в 6,5% сохранится до 1 июля 2021 года, динамика выдач, вероятно, вернётся ближе к летним значениям», — говорят специалисты.

Наиболее быстрый рост цен наблюдается на юге и востоке страны, что связано с эффектом низкой базы, а также действием программы «Дальневосточная ипотека». Это Тыва, Хабаровский край, Забайкалье, Амурская область. Рост цен в этих регионах составил от 21,5% до 24,8%. В топ–10 по росту цен попали и регионы, куда устремился внутренний туристический поток. Среди них — Республика Алтай и Калининградская область, рост цен здесь составил 15% и 19% соответственно.

Также дорожает жильё вблизи обеих столиц, что связано с изменением образа жизни и работы. В Московской области цена предложения увеличилась на 18,6% против прироста в 9,3% в Москве, а в Ленинградской области и Санкт–Петербурге — 13% и 7,9% соответственно.

Спрос и предложение

Весь 2020 год недвижимость дорожала. Из–за рекордно низких ставок по ипотеке, с одной стороны, и из–за рекордно низких ставок по вкладам — с другой. Граждане забирали из банков накопления и вкладывали их в квадратные метры: в России распространено мнение, что инвестировать в недвижимость выгодно. Возросший спрос спровоцировал подорожание жилья, и в стране сложилась парадоксальная ситуация: при низких ипотечных ставках покупка недвижимости стала обходиться дороже.

Продолжит ли недвижимость дорожать в 2021 году, АиФ.ru узнал у экспертов.

Константин Тюленев, директор по продажам инвестиционно–девелоперского холдинга: «В следующем году стоимость квадратного метра вырастет незначительно, на уровне 2–3%, не более.

Из–за активного спроса в третьем квартале 2020 года мы раньше пришли к прогнозному диапазону цен 2021–го, поэтому сейчас динамика замедлится, и рост будет скорее техническим, на уровне инфляции, не более.

Значимыми факторами, которые поддержат рынок в следующем году, будут продлённая программа льготной ипотеки, а также собственные ипотечные программы девелоперов и акции.

Кроме того, мы не исключаем снижения Центробанком ключевой ставки. Это также может благотворно повлиять на рынок».

Владимир Селин, управляющий партнёр агентства недвижимости: «Если не произойдёт ничего экстраординарного, то ближе к концу 2021 года цены на недвижимость начнут падать.Дешёвая ипотека на новостройки плюс неопределённость в связи с пандемией сильно подогрели спрос на жильё. Но вряд ли это надолго: уровень жизни и доходы среднестатистических россиян не растут, и цены на недвижимость для большинства людей становятся всё недоступнее.

Для тех, кто хоть чуть–чуть разбирается в экономике, понятно, что цены ещё немного подрастут – рынок пока очень активный, ближе к середине года начнут вставать из–за сильного снижения спроса, а к концу года пойдут вниз».

Артем Сошников, риелтор, инвестор в недвижимость: «В период первой волны пандемии рынок лихорадило, граждане сметали всё, такого колоссального спроса на недвижимость не было давно. Сейчас лихорадка потихоньку спадает. Многие понимают, что не так уж всё и страшно, и начинают принимать более обдуманные решения.

К снижению цен на жильё может привести снижение спроса: не будет спроса, цены будут корректировать, это касается и первички, и вторички.

Если граждане, купившие жильё в ипотеку, не смогут более выполнять свои кредитные обязательства перед банками, им придётся продавать ипотечные квартиры. Обычно такая недвижимость продаётся со скидкой, я рекомендую следить за такими предложениями на вторичном рынке».

И двор, и дом

«За время пандемии объёмы продаж на загородном рынке увеличились в два–три раза», — говорит Константин Апрелев, вице–президент Российской гильдии риелторов. И эта тенденция, по мнению аналитиков, никуда не денется и в 2021 году. Ибо никуда пока не делась пандемия, да и многие остались работать на удалёнке.

«Интерес к индивидуальному жилищному строительству однозначно будет расти. Оно и так в большинстве случаев понятнее нашему человеку, а коронавирус подогрел желание иметь свой дом и свой двор и ни от кого не зависеть», — говорит Апрелев.

В связи с этим специалисты ожидают как минимум несколько последствий. Первое — вернётся мода на загородные посёлки, как в начале 2000–х. Люди с деньгами вновь будут стремиться купить именно загородный дом, где можно жить постоянно. Но в месте, где не будет никаких бытовых неудобств. С нормальной инфраструктурой по соседству, возможностью заказать доставку любых продуктов и товаров на каждый день и — теперь обязательно — хорошим скоростным интернетом. Такая недвижимость продолжит серьёзно дорожать.

Второе — с конца зимы эксперты вновь ждут дачный бум. Это касается и покупок, и аренды. «Уже в марте все ходовые варианты по вменяемым ценам разлетятся как горячие пирожки», — прогнозирует Константин Апрелев.

И третье — доля частного строительства, которая и сейчас в масштабах России превышает 50 % от объёмов возведения жилья, будет расти. А с поддержкой, хотя бы относительно сравнимой с поддержкой строительства многоквартирных новостроек, — тем более.

Свой взгляд

— Среди северян всегда будут те,

кто готов влезть в ипотеку, чтобы обеспечить ребенка удобным жильём, а себя — уютной старостью в более благоприятных климатических условиях, поэтому вопросы ценообразования на недвижимость всегда будут

актуальными для норильчан.

Егор Тулновский, корреспондент «Заполярной Правды»

.

– Пока цены на квартиры и другую недвижимость на материке стремительно шли в гору, в Норильске на этом рынке наблюдалось нордическое спокойствие. Цены особо не росли (на большинство квартир они поднялись всего на 5%). Исключение составили двухкомнатные хрущёвки. Лишь за прошлый месяц такие квартиры стали стоить аж на 20% дороже.

Впрочем, по мнению риелторов местный рынок снова должен прийти в норму в ближайшие несколько месяцев. Связано это с тем, что спрос на недвижимость в северном городе был и остаётся стабильным, всплеск наблюдался из-за приезда большой группы специалистов, занятых в ряде крупных строек, для них приобреталось служебное жильё. В период сезонного оттока цены вновь должны снизиться.

Замороженные правительством ипотечные ставки норильчане использовали для приобретения недвижимости на материке, где столкнулись с теми же проблемами, что и большинство россиян, спешащих попасть в льготную программу — цены на квартиры росли с каждым днём.

Честно признаюсь, когда впервые объявили о льготной ставке для семей с детьми под 6,1% годовых, я с досады чуть было не прикусил губу до крови. На тот момент я только–только освободился из ипотечного рабства со ставкой 14,5%, которая на период моей добровольной кабалы была минимальной.

Успокоило меня лишь то, что в результате я вернул часть суммы с приобретённой в Норильске трёшки в виде налогового вычета. Кто не знает, такой уникальной возможностью можно воспользоваться раз в жизни. Хотя всё равно жаль, ведь покупать жильё мне предстоит ещё минимум дважды. Сначала квартирку в Красноярске или Санкт–Петербурге, когда наследник рода надумает поступать в вуз, и на закате лет — небольшой земельный участок в средней полосе России под строительство дома. Те, кто прожил в Норильске лет 15–20, знает, что это давняя заполярная традиция, сложившаяся с тех времен, когда Норильск только получил статус города. Среди северян всегда будут те, кто готов влезть в ипотеку, чтобы обеспечить ребёнка удобным жильём, а себя – уютной старостью в более благоприятных климатических условиях, поэтому вопросы ценообразования на недвижимость всегда будут актуальными для норильчан.

Так что же делать тем, у кого наступило то самое время «Ч» — пришла пора покинуть Заполярье? Если вы собираетесь брать ипотеку, имейте в виду, что льготная программа должна завершиться в середине нынешнего лета, и ипотечная ставка снова вырастет (хотя с высокой долей вероятности программу могут и продлить). К концу года цены на недвижимость, особенно в крупных городах, снова вернутся на прежний уровень, прогнозируют эксперты. Сейчас в правительстве обсуждается возможность повлиять на рынок недвижимости, заморозив неоправданный рост цен на жильё. В первую очередь претензии у властей есть к крупным фирмам–застройщикам. С ними уже разбираются антимонопольные службы. Рынок просто отреагировал на повышенный спрос, что можно считать естественным процессом, который можно урегулировать с помощью существующих рычагов. Единственный вопрос: будет ли это сделано? В любом случае большинство специалистов рекомендуют подождать месяц–другой, пока ситуация не прояснится, а уж потом брать ипотеку.

Если же влезать в долги к банку вы не планируете и можете на время отложить такую внушительную покупку, лучше всего подождать до начала–середины 2022 года. К этому времени после активных действий на российском рынке недвижимости начнётся мертвый сезон, и цены будут минимальными.