Итоги 2020 года на вторичном рынке России: стоимость выросла на 16%

В России по итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тыс. жителей) впервые превысила отметку в 90 тыс. рублей – за год цены выросли на 16%. Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в […]

Сообщение Итоги 2020 года на вторичном рынке России: стоимость выросла на 16% появились сначала на Вестник СЗФО.

В России по итогам 2020 года средняя стоимость квадратного метра (по всем квартирам в городах с населением более 100 тыс. жителей) впервые превысила отметку в 90 тыс. рублей – за год цены выросли на 16%.

Льготная ипотека разогнала стоимость не только в сегменте новостроек, но и на вторичном рынке – рост цен здесь оказался в два раза выше, чем в 2019 году. Вторичный рынок больше не дороже первичного: только в 3 из 16 городов-миллионников стоимость кв.м на готовое жилье в среднем выше, чем на строящееся.

В выборку вошли 107 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир.

Стоимость кв. м на вторичном рынке впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Средняя цена за год выросла на 16,1% — до 90,2 тыс. рублей. Рост цен оказался в два раза выше, чем в прошлом году (по итогам 2019 года прирост составил 7,5%). Основной рост цен отмечен в период действия льготного кредитования на первичном рынке.

За два года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла на четверть: средний бюджет предложения за тот же период увеличился почти на миллион рублей (до 5,4 млн).

Недвижимость в регионах и столице дорожает сопоставимыми темпами. Москва прибавила в цене 12,6%, Санкт-Петербург – 13%. Города с населением от 500 тысяч до миллиона человек за счет большего роста цен приближаются по средней стоимости к крупнейшим городам (от 1 млн человек, без учета столичных агломераций), сообщили в Санкт-Петербурге в компании “Циан”, проведшей исследование собкору Вестника СЗФО из Калининграда.

38% городов прибавили в стоимости в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число (20% городов) выросли в цене до 5% и от 10% до 15%. Цена за год снизилась лишь в двух городах: Орске и Воткинске.

«Вторичка» больше не дороже новостроек: только в 3 из 16 городов (с численностью населения от миллиона человек) средняя цена кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара, Омск. Год назад в данном списке также были Новосибирск, Краснодар, Ростов-на-Дону.

Стартовая средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ выросла за год на 21%. Во время «карантина» продавцы демпинговали для привлечения спроса.

Двухкомнатная квартира на первом этаже в кирпичном доме – типичное жильё в продаже на вторичном рынке РФ.

1. Стоимость кв. м впервые преодолела отметку в 90 тыс. рублей. Цены растут в два раза быстрее, чем в прошлом году

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила по итогам 2020 года 90,2 тыс. рублей. За год прирост составил 16,1% (по итогам 2019 года средняя цена «квадрата» была равна 77,7 тыс. рублей. Причем основной рост цен пришелся на период действия льготной ипотечной ставки на первичном рынке, благодаря которой застройщики получили возможность существенно увеличить стоимость жилья. Собственники, видя такую ситуацию, также стали прибавлять стоимость относительно первичного рынка.

Еще одна причина роста цен – это большая доступность ипотечного кредитования. Еще в январе 2020 года ключевая ставка составляла 6,25%, сегодня — 4,25%. Снижение на 2 п. п. позволило снизить и проценты по кредиту примерно на ту же величину. Если в начале года покупатель готового жилья мог рассчитывать на ипотеку примерно под 9,5% годовых, то сегодня кредит на покупку жилья можно найти по ставке уже в 8%.

В 1 кв. 2020 года средняя цена кв. м. на вторичном рынке РФ пока показывала минимальную динамику: — 0,4% (до 77,8 тыс. рублей).

2 кв. 2020 года практически полностью прошел в режиме самоизоляции – и если застройщики смогли оперативно перестроиться на дистанционные продажи, то вторичный рынок фактически был поставлен на паузу. Снижение спроса привело к падению цен в мае 2020 года (- 1,3% относительно апреля). Рынок купли продажи, в отличие от рынка аренды, реагирует на любые события с лагом по времени – поэтому еще в апреле, несмотря на самоизоляцию, средняя цена кв.м на готовое жилье РФ не менялась). В июне за счет активизации отложенного в период «карантина» спроса цены пошли вверх, компенсировав майское падение. В результате по итогам всего второго квартала средняя стоимость «квадрата» выросла на 2,7%.

В 3 кв. 2020 года вторичный рынок еще «лихорадило» — в июле средние цены снижались (-1,9%), в августе был зафиксирован прирост на 6,3% на фоне дорожания новостроек из-за льготной ипотеки. В результате за третий квартал средняя цена кв. м выросла на 5,2%.

4 кв. 2020 года отметился рекордным ростом цен в декабре: +7,5%. Причины “накапливались” в течение всего второго полугодия – девальвация курса рубля, низкие ставки по банковским вкладам, из-за чего часть вкладчиков ушла на рынок недвижимости. Кроме того, оказывает влияние и особенность менталитета – россияне традиционно стремятся закрыть все главные вопросы до конца года. Поездки в этом году у многих отменились – появилось время на решение жилищного вопроса. Наконец, именно в ноябре-декабре наблюдается самый высокий прирост цен на первичном рынке, который толкает стоимость вверх и на «вторичке».

На ценообразование готового жилья в конце года оказывала влияние и эмоциональная составляющая, не подкрепленная реальным спросом. На фоне новостей об общем подорожании товаров и услуг некоторые продавцы стали поднимать цены и на недвижимость, пользуясь также снижением объема предложения из-за пандемии.

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

Годовой прирост цен на уровне 16,1% — в два раза выше прошлогоднего. По итогам 2019 года рост на вторичном рынке РФ составил 7,5%. Таким образом, за два года средние цены на вторичном рынке увеличились на 24,8% ( в рублевом выражении — на 18 тыс. рублей за кв.м).

Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)

Динамика средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке РФ в городах (население 100 тыс.+)

Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составил по итогам 2020 года 5,4 млн рублей. За год бюджет предложения вырос на 670 тысяч рублей, за два года — на 20,4% или 930 тыс. рублей. Таким образом, всего за два года средняя квартира на вторичном рынке РФ подорожала почти на миллион рублей.

Средний бюджет предложения на вторичном рынке в городах РФ (население 100 тыс.+)

2. Вторичная недвижимость в регионах и столичных агломерациях дорожает сопоставимыми темпами

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Московской и Петербургской агломерациях составила по итогам 2020 года 158,6 тыс. рублей — это на 15% выше, чем в год назад. Наибольший рост зафиксирован в Московской области (+16% за год, до 91,5 тыс. р.). Москва и Санкт-Петербург подорожали сопоставимо: +12,6% (237 тыс. р.) и +13% (139,2 тыс. р.). Наименьший прирост зафиксирован в Ленинградской области (+7%, 75,8 тыс. р.).

Недвижимость вторичного рынка в других регионах выросла в цене сопоставимо — до 64,6 тыс. рублей (+15,2% за год). Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год выросла на 11,3%. Наибольший рост — в Омске (20,6%), Нижнем Новгороде (16%), Красноярске (14,8%). Наименьший — в Самаре (2,6), Волгограде (3,8%).

Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра значительнее: в среднем на 16,3%. Циан отмечает относительно небольшую разницу в стоимости «квадрата» для обеих категорий – за счет большего роста цен города с меньшей численностью «догоняют» по цене крупнейшие города. Квадратный метр в крупных городах (62,8 тыс. р.) сегодня стоит чуть выше, как и “квадрат” в крупнейших городах год назад (61 тыс. р.).

Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке

3. Только в двух городах стоимость квадратного метра за год снизилась

Только для 3 городов из 107 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир), по итогам 2020 средняя стоимость квадратного метра снизилась или осталась прежней. Среди них – ни одного города с численностью населения от 250 тыс. человек.

Падение или стагнация цен за 2020 год зафиксированы в городах:

Наибольший прирост цен за 2020 год зафиксированы в городах:

Еще для шести российских городов цена за год выросла от 20% до 25%: Курск, Норильск, Благовещенск, Удан-Удэ, Омск, Калининград.

Однако для большинства городов (38% из общей выборки в 107 городов) рост цен за год был в пределах 5-10%. Примерно сопоставимое число городов прибавили в цене до 5% и от 10% до 15%.

Распределение городов по годовой динамике цен на вторичном рынке

В разрезе федеральных округов по итогам года наибольший прирост стоимости зафиксирован в Дальневосточном ФО (+21%) и Южном ФО (+20%).

Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам

3. «Вторичка» больше не дороже новостроек

Несмотря на уверенный рост цен на вторичном рынке, в большинстве крупнейших городов средняя стоимость квадратного метра в сегменте готового жилья оказывается ниже, чем в новостройках. Из всех городов с численность населения от одного млн человек (16 городов) всего в трех стоимость квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном: Москва, Самара и Омск. В остальных 13-ти городах цена кв. на вторичном рынке ниже, чем в новостройках. Дешевле всего приобрести вторичное жилье в сравнении со строящимся – в Нижнем Новгороде, Челябинске и Волгограде (см. табл.)

Средняя стоимость кв. в декабре в городах-миллионниках

Сятуацию по этим же городам в конце 2019 года: вторичный рынок был дороже первичного (или был сопоставимым по стоимости) в шести городах: Москве, Самаре и Омске (как и в этом году), а также — в Новосибирске, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Таким образом, первичный рынок утрачивает свое главное преимущество – большую доступность в сравнении со вторичным рынком.

Причина — не только в субсидировании ипотечной ставки на первичном рынке, но и характеристиках нового жилья, которое даже в массовом сегменте, как правило, значительно превосходит по качеству сегмент готового жилья. Квартальная застройка, архитектурное единство, собственные дворы, выделенные машиноместа, продуманные планировки и улучшенная отделка общественных зон. С учетом данных характеристик все больше покупателей “голосуют рублем” именно за строящееся жилье, тогда как “вторичка” утрачивает позиции, проигрывая по стоимости новостройкам. Это долгосрочная тенденция, которая в этом году еще и получила дополнительный стимул со стороны снижения ставок по ипотеке.

4. Средняя стартовая стоимость на вторичном рынке выросла за год на 21%. Во время «карантина» собственники демпинговали для поддержания спроса

На протяжении всего 2019 года средняя стартовая стоимость квадратного метра (учитываются квартиры, вышедшие в продажу в течение конкретного месяца) показывала минимальную динамику: с небольшими подъемами и спадами в диапазоне 74-77,5 тыс. рублей. Подобная сглаженная динамика была характерна и для 1 кв. 2020 года.

Резкий демпинг продавцов вторичной недвижимости зафиксирован в апреле 2020 года – средняя стоимость квадратного метра новых «апрельских» квартир составила в целом по РФ 70,9 тыс. рублей за кв. м – это на 8% ниже, чем цена «квадрата» квартир, стартовавших в продаже в марте 2020 года. В условиях самоизоляции именно демпинг стал главной стратегией продавцов, которые были вынуждены продавать недвижимость в сложный период.

Однако уже в мае «новинки» вторичного рынка снова стали дороже, несмотря на самоизоляцию – средняя цена кв. м стартовавших в мае квартир выросла до 79,1 тыс. рублей, обновив максимум. Эксперты объясняют это высокой долей сделок, когда на средства от продажи старой квартиры приобретается новое жилье в строящемся доме, с привлечением ипотеки. Именно в мае стартовала программа субсидирования ипотечной ставки – в продажу поступило вторичное жилье, продавцы которого рассчитывали как раз на альтернативную сделку с новостройкой, что и стало одной из причин дальнейшего роста цен. Наращиванию стоимости также способствовала дешевеющая ипотека, и в целом – активизация отложенного спроса после весеннего локдауна.

В сентябре 2020 года новые квартиры выходили на рынок по самой высокой стоимости – в среднем за 92,3 тыс. рублей за кв. м. В октябре и ноябре продавцы чуть снизили свои ожидания за счет оттока спроса к объектам первичного рынка за счет «завершения» на тот момент программы льготного кредитования.

Средняя стартовая стоимость новых квартир в продаже кв.м. по городам РФ на вторичном рынке

Большими темпами стартовая стоимость увеличивалась в Московской и Петербургской агломерациях: +22% за год, тогда как в среднем по другим регионам прирост стартовой цены составил 16%.

Динамика стартовых цен на вторичном рынке

«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от сегмента новостроек, остался без субсидирования ипотечной ставки и вынужден был «выживать» в 2020 году самостоятельно, – прокомментировал эксперт Алексей Попов. – Однако оба сегмента первичного и вторичного рынка находится в тесном взаимодействии – поэтому рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки привел и к удорожанию уже готового жилья. Одновременно ценообразование вторичного рынка влияет на стратегии девелоперов: застройщики не могут существенно завышать цены относительно готовых объектов. Но именно за счет новостроек средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» продолжит рост и в 2021 году. Из-за девальвации рубля и минимальных ставок по банковским вкладам, многие покупали строящееся жилье как инвестицию с целью дальнейшей перепродажи. В следующем году такие объекты частично выйдут в реализацию уже на вторичном рынке, однако найти покупателя с таким прайсом будет непросто, что замедлит спрос”.

Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке 2020 году