Банки заявили, что им неинтересны мелкие застройщики Башкирии

В Уфе обсудили готовность застройщиков и банков к переходу на счета эскроу. У менее крупных компаний есть проблемы в получении кредитов для строительства жилых домов. Это грозит падением объемов рынка недвижимости и удорожанием «квадрата» жилья на 5-10 тысяч рублей. В Уфе в рамках весеннего форума ЖКХ и строительства застройщики вместе с банками обсудили грядущий переход на эскроу-счета. С 1 июля вступят в силу поправки в ФЗ № 214, согласно которым строительство многоквартирных жилых домов будет финансироваться не дольщиками, как было раньше, а банками. Покупатели квартир перечислят средства на спецсчета в уполномоченные кредитные организации, а те, в свою очередь, предоставят застройщику кредит на возведение объекта. Компания получит доступ к деньгам только после завершения строительства и регистрации права собственности. Однако если степень готовности строящихся домов по состоянию на 1 июля достигнет 30% и выше, а количество квартир в них, проданных по договорам долевого участия (ДДУ), составит 10%, компании смогут закончить их возведение по старой схеме с использованием средств дольщиков. Соответствующие разрешения в Башкирии будет выдавать госкомитет республики по строительству на основании информации, которую отправят сами застройщики о недостроях. В республике в настоящий момент возводятся около 490 домов. Зампредседателя госкомстроя Артем Ковшов призвал застройщиков не хитрить и не завышать данные о степени их готовности. — Давайте не будем друг друга подставлять, говорите, как есть. Потом будет хуже, — предупредил он. Также, по словам Ковшова, у региона есть возможность подписать отдельное соглашение с Минстроем России и взять на себя ответственность за застройщиков, чтобы сохранить ему прежнюю схему строительства по договорам долевого участия (ДДУ). Однако если компания обанкротится, ее дома придется достраивать республике. Во всех остальных случаях девелоперы вынуждены будут начинать работать с банками, которые предъявляют к ним свои требования. Как выяснилось в ходе обсуждения, заявки многих компаний уже были отклонены как несоответствующие критериям. Приоритет отдается крупнейшим застройщикам с хорошей репутацией на рынке Башкирии. При этом банки рассчитывают, что рентабельность проекта, в которую они вкладываются, должна составлять 15-18%. Таким образом кредитные организации стараются минимизировать риски и набраться опыта, поскольку ранее такую работу они не выполняли. Кроме того, штат сотрудников для работы с застройщиками недостаточен. В дальнейшем все банки планируют увеличение численности кредитных и клиентских подразделений. Застройщики, не относящиеся к разряду крупных, высказывают возмущение и опасаются, что останутся вообще без финансирования. Собственных средств у большинства из них в Башкирии недостаточно. Опасения в сокращении рынка жилья, особенно в свете указа президента Владимира Путина о наращивании темпов строительства, есть и у чиновников. — Глава региона каждую неделю на оперативке спрашивает, как мы будем жить, как мы «поженим» застройщиков с банками? — рассказал Артем Ковшов. Наибольшую готовность работать с девелоперами выказывает пока только Сбербанк. Кредитная организация не требует опыта строительства и готова кредитовать под 4,5-5,5% годовых, обещает при необходимости отсрочить уплату процентов и погашение кредита. Общее обязательное требование у всех банков — размер собственных средств компаний должен составлять не менее 15% от проектной стоимости объекта. Это требование застройщики считают наиболее трудновыполнимым и надеются, что правительство его смягчит. Владелец ИСК «Агидель-Инвест строй» Филюс Ишбулатов, сообщил, что в качестве члена экспертного совета Курултая по строительству направил предложение снизить долю собственных средств компаний до 5%, а также разрешить банкам поэтапное вскрытие эксроу-счетов. То есть выплатить подрядчикам деньги дольщиков в тот момент, когда этой суммы на счете станет достаточно для завершения строительства дома. — До конца марта была жесткая позиция Минстроя России, что не будет поэтапного раскрытия счетов. Но строительное лобби очень сильно и в горсовете Уфы, и в Курултае, и во всех федеральных ведомствах. Поэтому процесс пошел, и в мае на одном из госсоветов этот вопрос будет озвучен, — прокомментировал Артем Ковшов. Однако пока такие изменения не внесены, и банки работают по установленным правилам. Руководитель кредитного подразделения Сбербанка в Башкирии Тимур Маликов сообщил, что кредитная организация открыла в республике пять кредитных линий на общую сумму 3,5 млрд рублей. Одобрены заявки «ПСК-6», «Агидель-Инвест строй», «Сальвии», «Уфимского городского агентства ипотечного кредитования» и ООО «Горизонт». Из десяти поданных заявок получает отказ одна. Артема Ковшова цифры не обрадовали, он отметил, что, судя по статистике, одобренных заявок должно быть больше. — Цифра ничтожная, — признал Тимур Маликов. — Мы сами ожидали большего потока. По его мнению, застройщики ждут решения правительства о смягчении требований. Ковшов сообщил, что заявку компании из Нефтекамска, намеревающейся построить в городе 1,5 тыс. кв. м социального жилья, в Сбербанке даже не стали рассматривать из-за малых объемов строительства. «Газпромбанк», как рассказала заместитель управляющего в Башкирии Елена Алимбекова, предоставляет кредит под ставки от 12 до 0,1%. Ее размер будет пересчитываться ежедневно в зависимости от объема задолженности по кредиту и размера остатков — средств дольщиков на счетах эскроу. Соответственно, чем больше остатки, тем меньше ставка. При достижении остатков в размере 200% от суммы задолженности ставка практически обнуляется, отметила она. Чтобы получить кредит в «Газпромбанке», у застройщика должно быть не менее 15% собственных средств, трехлетний опыт на рынке жилья, разрешение на ввод более 50 тыс. кв. м домов за последние три года совокупно по группе компаний (для городов с населением менее 500 тыс. человек — от 50 тыс. кв. м жилья, для городов с населением от 500 до 1 млн человек — 75 тыс. кв. м, для городов-миллионников — более 150 тыс. кв. м). Услышав критерии, Артем Ковшов заметил, что все застройщики Салавата в прошлом году сдали только 45 тыс. «квадратов» жилья. — Где взять такие объемы, — воскликнул он. Елена Алимбекова заявил, что даже сам банк считает эти показатели завышенными. Она выразила мнение, что скоро эти критерии будут снижены. «Газпромбанк» пока не одобрил ни одной заявки. В настоящее рассматриваются два проекта групп компаний «Жилстройинвест» и «Риком». На вопрос Ковшова, почему так мало, Алимбекова ответила, что крупный банк работает с крупными застройщиками. — А что малым городам делать? — спросил чиновник. Он высказал опасение, что более мелкие застройщики в создавшихся условиях переориентируются на строительство школ и садиков. По его словам, в Туймазах компания продала квартиры по цене 38 тыс. руб за квадрат при себестоимости в 35 тыс. При этих словах в зале раздался смех. Елена Алимбекова призналась, что банк пока не знает, как работать с застройщиками и напомнила, что поправки в 214 ФЗ были призваны не допустить появления новых обманутых дольщиков. — 8% ДДУ в России считаются либо уже проблемными, либо могут стать проблемными. А сейчас мы обсуждаем с вами 90% рынка жилья. Когда вбиваешь в интернет фразу «обманутый дольщик», вылазят голодовки, митинги, протестные акции. А вбейте фразу «обманутый вкладчик». Найдете что-нибудь в интернете? Нету. А обманутых вкладчиков по количеству банков, у которых отозваны лицензии, на порядок больше. Вот и понимайте, откуда закон этот появился, — высказался Артем Ковшов. Заместитель управляющего уфимским отделением ВТБ Олег Елкин сообщил, что требования ВТБ практически идентичны Газпромбанку. Он сразу отметил, что с небольшими объектами в республике банк не работает. Объем финансирования должен быть не менее 500 млн рублей, объем собственных средств — не менее 15%, объем построенного жилья — от 5 тыс. кв. м, срок присутствия на рынке — от трех лет, базовая ставка составляет 12%. В настоящее время рассматривается только одна заявка от «Жилстройинвест». На стадии сбора документов находятся ПСК-6 и «Жилой квартал». Артем Ковшов попытался убедить представителя банка в более широком сотрудничестве с застройщиками. — Ты же пловец, выступал за республику, за Россию плавал. Если бассейн наполовину полный, в нем можно плыть? — обратился он к Олегу Елкину. — Можно, но не быстро. Главное не нырять. — последовал ответ. — Но ты не разбежишься, не прыгнешь в него, — пояснил свою мысль Ковшов и призвал наполнить бассейн, чтобы как можно большее число застройщиков могло в него запрыгнуть. Елкин сообщил, что пока банк не намерен работать с небольшими по объему заявками, поскольку на это нет трудовых ресурсов. — Потом начнем уходить в более мелкие чеки к более мелким застройщикам. Но начинаем работать с крупных проектов, у кого хорошая репутация на рынке республики, — подчеркнул он. Олег Елкин отметил, что потянуть проектное финансирование сможет только застройщик с хорошим опытом и качеством строительства, к которому пойдут люди. — С ценой 100-120 тыс. рублей за квадратный метр, — последовала реплика из зала. — На самом деле это идеал, наверное, — усмехнулся Елкин. Присутствующие на обсуждении застройщики сходятся во мнении, что последует значительное удорожание жилья. По прогнозу директора по развитию ГК «Третий трест» Вячеслава Якина, удорожание составит от 5 до 10 тыс. рублей на квадратный метр, что очень серьезно скажется на покупательской способности. Он считает, что первые полгода после начала действия поправок на рынке жилья экономкласса будет застой, а в результате остановки строительства многие предприятия обанкротятся. — Некоторые застройщики неизбежно превратятся в подрядчиков, — заметил Артем Ковшов. Филюс Ишбулатов считает, что «не так страшен черт, как его малюют» и призвал заказчиков-застройщиков не действовать согласно татарской поговорке «В отместку моли сжег свой тулуп». Он рассказал о своем положительном опыте сотрудничества со Сбербанком. В прошлом году застройщик открыл кредитную линию под жилой комплекс «Черника» в Черниковке, где необходимо снести 26 бараков. Ставка на 1 апреля, по его словам, составляла 2,54%. Сейчас, когда размер средств дольщиков на счете эскроу превысил размер самого кредита, она достигнет 0% на 1 мая, рассчитывает Ишбулатов. По его словам, подрядчики, получая «живые» деньги, ускорили темпы строительства на полгода. Первые дома он рассчитывает сдать уже в конце ноября — декабре. Оптимистичное выступление прервал депутат Курултая, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Перспектива 24» Алексей Нилов, который поинтересовался, кто будет строить жилье в райцентрах, пойдут ли туда крупные застройщики. — Я точно не поеду в Туймазы строить, если вы это хотели узнать, — отметил Филюс Ишбулатов. Артем Ковшов сообщил, что возлагает надежды только на местных градообразующих районных застройщиков.