Аренда – мой компас земной: новые реалии рынка жилья в России
Рынок аренды жилья в России приспосабливается к новым реалиям. Режим самоизоляции показал важность личного пространства даже в съемной квартире, но сокращение доходов в условиях пандемии заставляет нанимателей экономить. Риелторы прогнозируют после снятия ограничений активизацию на рынке и активное перемещение граждан в объекты подешевле. Но цены вряд ли вырастут – к этому нет экономических предпосылок.
Из-за пандемии часть россиян лишилась работы, у других доходы сократились. Число зарегистрированных безработных достигло 2,1 млн человек, сообщил в начале июня министр труда и социальной защиты Антон Котяков. По сравнению с мартом общая численность безработных граждан выросла на 800 тыс. человек, или на 23%. При этом в Минтруде ожидают пика безработицы в третьем квартале текущего года. По данным Росстата, на 1 мая общее число безработных в России было 4,3 млн, или 5,8% от трудоспособного населения.
Больше предложений
В таких условиях некоторые вовсе отказываются от съема и возвращаются жить к родителям или в родные города, чтобы там переждать кризис. В результате свободных квартир на рынке стало больше, а желающих их снять – меньше. «В Москве с начала самоизоляции в марте до середины апреля количество запросов на подбор квартир снизилось на 20% по сравнению с показателем того же периода прошлого года. Май продемонстрировал годовое снижение спроса на 72%», – рассказала журналу «Профиль» замглавы департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
Расширению предложения могли поспособствовать еще несколько факторов. Например, некоторые владельцы недвижимости решили повременить с запланированной продажей, а на время «ожидания» сдать ее. Другие собственники, столкнувшись с материальными трудностями, решили сдать собственное жилье, а сами временно перебрались на дачу.
Кроме того, появилось много объектов для посуточной аренды, при этом интерес клиентов заметно снизился, обращает внимание директор по продукту «ПИК-Аренда» Никита Комаров.
Интерес к уединению
Пандемия все же внесла коррективы и предпочтения россиян при съеме жилья. Даже в непростых финансовых условиях люди стремятся обеспечить себе возможность уединиться дома. «Средний размер ставок у жилья в Москве незначительно уменьшился – на 5–7%, – говорит Оксана Полякова. – Однако в частном порядке многие собственники готовы предоставлять скидки. На сегодняшний день дисконт преимущественно временный, на несколько месяцев».
«Рынок в целом достаточно инертен, пока заметного снижения стоимости найма в Москве мы не видим», – рассказывает Мария Жукова. По ее словам, на рынке начали появляться редкие предложения с ценой на 7–10 % ниже докризисной, но эта тенденция не носит массового характера, большинство собственников пока не готовы к дисконту.
Также многие собственники недвижимости предпочли не искать новых нанимателей, а договариваться с имеющимися в случае возникновения проблем с оплатой. Они соглашались на скидки и отсрочки платежей, рассказывают участники рынка.
По словам Елены Мищенко, арендодатели сейчас идут на снижение цены и на отсрочку платежей. Средний дисконт составляет 10–15% от докризисных значений. Они понимают, что спрос снизился и все лето можно просидеть без денег.
Ряд собственников соглашается на временное снижение оплаты с условием возврата к привычной цене через несколько месяцев, отмечает Никита Комаров. По действующим договорам найма и для будущих квартирантов плата сегодня может быть снижена на 15–20%, как правило, на один-два месяца. Позже большинство арендодателей планирует вернуться к прежним ставкам найма, говорит Оксана Полякова.
«Размер скидок изначально мог доходить до 50%. Однако многие послабления, которые давали арендаторам, действовали один месяц – апрель или май, на продление многие собственники оказались не готовы, поскольку у них также существуют финансовые трудности, им также необходимо оплачивать счета и кредиты. Для некоторых арендодателей это основной источник дохода», – подтверждает Мария Жукова.
Исключение собственники готовы делать для снимающих, у которых есть хорошие перспективы вернуть платежеспособность в ближайшее время. В таком случае, по словам Оксаны Поляковой, дисконт может быть продлен и на июнь-июль. Это спокойнее, чем заново начинать поиски, которые могут и затянуться.
Нестандартные решения
Снижение цены – не единственный способ договориться. Один из вариантов – снимать жилплощадь совместно с кем-то. Некоторые владельцы позволяют совместную аренду, делится Оксана Полякова. В этом случае их доход от найма не сокращается, а наниматели получают возможность сэкономить.
Еще один вариант, который встречается на рынке, – ремонт помещения силами нанимателей в счет оплаты проживания. Таким образом можно повысить ликвидность объекта для будущих клиентов.
Однако это все временные варианты компромисса. Те, кто не сможет справиться с финансовыми трудностями, будут вынуждены искать иное жилье. Мария Жукова полагает, что многие арендаторы в ближайшее время могут оказаться не в состоянии платить в прежнем объеме. «Поэтому сейчас не исключены вторая волна переездов из съемного жилья и рост предложений на рынке», – считает она.
С ней согласна Оксана Полякова, по мнению которой, после снятия ограничений и самоизоляции на московском рынке найма, вероятнее всего, начнутся активные миграции – из более дорогого жилья в более бюджетное, из более престижных районов на окраины, в Новую Москву и Подмосковье.
Уже сейчас наблюдается постепенное восстановление рынка по всем категориям, в том числе в долгосрочной аренде: просмотр объявлений на «Авито» увеличился на 21% в сравнении с отрицательным пиком падения в апреле. Спрос в мае в сравнении с прошлым месяцем вырос на 12%, говорит Руслан Закирьянов.
Правила диктует клиент
Вышедшие на поиск нового жилья, вероятно, смогут выбирать его более придирчиво благодаря большому объему предложений, а владельцам придется быть гибче с условиями. «Средний срок экспозиции при правильно выставленной цене – 2–3 недели, даже на те квартиры, которые раньше улетали за неделю», – рассказывает о ситуации в Москве Елена Мищенко.
Прогнозы риелторов по поводу дальнейшего изменения цены найма осторожны. Мария Жукова считает, что роста ждать не стоит, так как к нему не располагает экономическая ситуация. «Некоторые арендаторы потеряли доход либо уехали домой, платежеспособный спрос заметно снизился. Скорее, возможно некоторое снижение арендных ставок, на 10–15%, поскольку после снятия карантинных мер на рынок может выйти большое число квартир от собственников», – рассуждает она.
Некоторый рост спроса произойдет осенью, когда традиционно наступает активный сезон, рассчитывает Оксана Полякова. Но это не приведет к увеличению ставок, так как отсутствуют предпосылки к повышению платежеспособности населения.