На финишном этапе: завершается работа над новым Генпланом Петербурга
Завершения подготовки Генерального плана девелоперы ждут давно. Предыдущий был принят в 2005 году и рассчитан до 2025 года. За это время Северная столица заметно перестроилась, расширила территории строительства, и растущему городу стало тесно в границах старого плана, что мешало строителям реализовать новые проекты, а инвесторам осваивать промышленные зоны. Работа над новым Генпланом шла непросто: его планировали представить на рассмотрение городского правительства еще в 2018 году, но сроки перенесли сначала на сентябрь 2020-го, затем на январь 2021-го, а в итоге проект нового Генплана был представлен для обсуждения только в начале августа этого года. Он рассчитан почти на двадцать лет — до 2040 года, при этом в него заложен прогноз развития города еще на десять лет — до 2050-го.
Смена курса и направления
Эксперты отмечают ряд принципиальных новшеств, которые, в частности, делают новый Генплан Петербурга более детализированным и позволяют лучше оценить реалистичность планируемых мер территориального развития. Так, город меняет строительное направление: в ближайшие 20 лет основное жилищное строительство будет развиваться не на севере, как сейчас, а на юге. Все — на бывших сельхозугодиях. Для девелоперов введут новое правило: теперь нельзя будет построить жилье «в чистом поле», а затем достраивать инфраструктуру. По словам директор Центра экспертиз ЭКОМ Александра Карпова, в новом Генплане перечислены все крупные объекты социальной инфраструктуры, которые будут возводиться рядом со строящимся жильем: школы, больницы и даже станции метро. Александр Карпов указывает, что именно количество объектов транспортной инфраструктуры в проекте нового Генплана впечатляет больше всего. Так, в планах Смольного построить 86 станций метрополитена, из них 28 — до 2030 года (при том, что сейчас в Петербурге их всего 72). Помимо этого, до 2048 года должен появиться транспортный обход центра города с перенаправлением движения на Западный скоростной диаметр, Петербург пересекут магистрали непрерывного движения по набережным Невы, Обводного канала, Приморскому шоссе и Пискаревскому проспекту. Новые переправы пролягут через Неву: Большой Смоленский мост, Арсенальный мост, Орловский тоннель и переход в составе Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД). Запланировано строительство нового аэропорта в Левашове, нового намыва в Сестрорецке, начнется строительств города-спутника Южный.
Город будущего глазами девелоперов
То, что новый Генплан Петербурга оказался чрезвычайно востребован и у чиновников, и у горожан, и у застройщиков, показали общественные слушания: за семь дней, в течение которых проходил прием предложений в новый документ, было подано более 11 тыс. заявок. На днях комитет по градостроительству и архитектуре опубликовал заключение о результатах общественного обсуждения. Напротив каждого предложения поставлена резолюция: либо предложение относится к предмету проекта изменений в Генплан и его целесообразно учитывать при рассмотрении документа, либо нет. Особую активность при подаче предложений проявили девелоперские компании, опередившие в этом даже горожан. А поскольку практически все документы, представленные строительными компаниями, были профессионально подготовлены, то все они прошли первичный отбор и у них есть все шансы быть принятыми и включенными в итоговые материалы Генплана. Большую часть заявок от девелоперов ожидаемо составили предложения о переводе бывших промзон в зоны жилой застройки.
Так, АО «ЛОМО» обратилось с просьбой о переводе сразу шести земельных участков в зону жилой застройки: на бывших промышленных территориях планируется построить многоэтажные дома с подземными паркингами, школой и дошкольными учреждениями. С похожим предложением обратилась и «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» (входит в группу ЛСР): в заявке указано желание компании построить на промышленной территории в глубине квартала на Синопской набережной жилой комплекс, объекты социнфраструктуры, провести реконструкцию под апартаменты.
Производственное объединение «Пекар» готовится построить 119 тыс. кв. м жилья для 4 250 человек восточнее Волковского лютеранского кладбища, изменив зональность с деловой и «инженерной» на жилую. Компания «АБЗ-1» готова передислоцировать из Коломяг свой асфальтобетонный завод, занимающий 88 тыс. кв. м. В проекте Генплана это уже учтено: предлагается установить там функциональную зону малоэтажной жилой застройки, но, по мнению компании, было бы лучше сделать данную зону многоэтажной, что позволит построить 62 тыс. кв. м жилья. По словам представителей компании, размещение на территории «АБЗ-1» малоэтажной застройки не позволит возвести на ней крупные социальные объекты и сформировать источник финансирования расходов, связанных с перебазированием предприятия: из-за малого объема жилищного строительства это станет экономически нецелесообразно.
По данным аналитиков, одну из самых крупных по площади заявок подал глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. Он попросил перевести из сельскохозяйственной в деловую участок площадью более миллиона квадратных метров, расположенный в Шушарах между железной дорогой и Новгородской улицей. Как указано в заявке, территория «является исключительным местом для размещения объектов логистики, складов, ангаров, объектов обслуживания транспорта, деловой застройки».
Новые планы — новые проекты
Но девелоперы планируют строить не только жилье. Так, в Пушкинском районе на берегу Верхнего Кузьминского водохранилища ЗАО «Корпорация «Петрострой» хочет возвести анонсированный еще на XXV Петербургском международном экономическом форуме проект «Царскосельского термального курорта», для чего просит перевести территорию из рекреационной в деловую. В центральной части Петербурга крупный проект редевелопмента готовит «дочка» «Газпрома» «ТГК-1»: компания хочет реконструировать на набережной Обводного канала участки дореволюционной электростанции, известной как Центральная ТЭЦ, и разместить там административные здания, общедоступные спортивные объекты, общественное пространство с музеем энергетики, для чего участки необходимо перевести в общественно-деловую зону.
Сразу два изменения в проект Генплана внес Фонд содействия восстановлению объектов истории и культуры в Петербурге. Первое — воссоздание храма святых благоверных Бориса и Глеба на Синопской набережной. Второе — строительство 170-метровой колокольни Смольного собора, никогда в реальности не существовавшей. Для этого фонд просит изменить зону на площади Растрелли с рекреационной на деловую.
Еще два «храмовых» предложения подали неизвестные заявители, которые просят сформировать два земельных участка для воссоздания утраченных церкви Воскресения Христова в Малой Коломне на месте современного Воскресенского сквера и церкви Покрова Пресвятой Богородицы в Большой Коломне на месте Покровского сквера.
Представители строительной отрасли говорят, что новый Генплан поможет им в реализации новых проектов. По словам директора департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексея Федорова, затягивание с Генпланом осложняло работу девелоперов: для отрасли важен даже сам факт принятия документа, что упростит процедуру по уточнению и изменению зон. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова тоже считает, что, когда нет актуального документа, регламентирующего развитие городских территорий, инвесторам сложнее заниматься стратегическим планированием. «Соответственно, сейчас, когда принятие Генерального плана «не за горами», бизнес понимает акценты и направления развития и может «рисовать» и свои собственные перспективы», — отмечает она.
Тем временем работа над новым Генпланом Петербурга выходит на финишный этап. В ближайшее время проект плана будет направлен в Законодательное собрание, где будет утвержден как городской закон. После одобрения законопроекта в третьем чтении он поступит на подпись губернатору. Принять новый Генплан планируется до конца года
Справочно:
Петербург — единственный крупный город России, с момента своего основания имевший схему и план застройки. Разработкой генпланов застройки и развития Санкт-Петербурга занимались два именитых архитектора — Доменико Трезини и Жан-Батист Александр Леблон. Все остальные крупные города строились, исходя из временных и исторических наслоений событий.