Доступ к недоступному: Астрахань назвали городом, где можно быстро приобрести жилье
Хотя ни один российский город не выдерживает евроклассификации по этому вопросу.
Технологичный сервис по поиску недвижимости «Циан» и крупнейшая российская рекрутинговая онлайн-платформа HeadHunter.ru провели совместное исследование по изменению доступности жилья в стране за последние два года (с 2020 по 2022 годы),
Для расчета коэффициента доступности жилья «Циан» рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. метров по городам на вторичном рынке, а hh.ru предоставил данные, сколько времени необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру при условии сбережения всех своих доходов (то есть, без затрат на повседневные нужды).
В выборку были включены 34 крупных города (вне основного зачета - Москва и Санкт-Петербург), чей рейтинг составлялся по срокам накоплений на квартиру.
Кстати
Коэффициент доступности жилья (КДЖ)
Согласно международной классификации, доступность жилья определяется следующими ступенями:
накопление средств до 3 лет – доступное жилье;
от 3 до 4 лет – не совсем доступное жилье;
от 4 до 5 лет – покупка серьезно осложняется;
от 5 лет и больше – жилье существенно недоступно.
Динамика роста жилья и зарплаты – разница на порядок
На жилищном рынке стоимость неизменно росла по всем городам – всё лишь зависело от цены на момент исследования. Так, стоимость квадратного метра вторичного жилья во Владивостоке в 2020 году составляла 129,4 тыс. рублей, и, по расчетам экспертов, этот уровень приближался к предельной высоте спроса. Поэтому за указанные два года темп роста жилой недвижимости в дальневосточном городе оказался самым низким – всего 26%.
С другой стороны, в 2020 году во многих городах «вторичка» находилась в доступном ценовом диапазоне 40-55 тыс. руб./кв.м. А поскольку на первичном рынке стала отмечаться стагнация, связанная с недостаточным объемом жилья в новостройках при, по мнению покупателей, завышенной стоимости, предложение на вторичном стало набирать обороты. Отсюда и рост средней стоимости недвижимости на 48,9%, что привело к 92,5 тыс. рублей за 1 кв. метр.
Динамика изменения стоимости жилья
На этом фоне доходы городских семей за два года росли на порядок ниже – у основной части населения, попавшей в границы исследования, темп роста составил 4-8%. А была и группа городов, где доходы семей даже понизились. В среднем семейные зарплаты выросли на 4,4 тыс. рублей и составили 97 тыс. рублей.
Динамика изменения зарплаты семей
Для сравнения: квартира площадью 54 «квадрата» выросла за тот же двухлетний период в среднем подорожала на 1, 64 млн рублей, в целом достигнув стоимости 5 млн рублей. И это на «вторичке».
Астрахань в группе лидеров… чего?
В данном исследовании наш город выглядит неоднозначно. С одной стороны, находясь в 2020 году по стоимости жилья в самом низком ценовом секторе (всего 45 тыс. рублей за 1 кв. метр), Астрахань за исследуемый период не раскрутила цены на «вторичку» на полную мощь, подняла примерно на столько же, на сколько в среднем по остальным городам – на 51%. В итоге облцентр по стоимости жилья оказался в топ-3 - дешевле чем у нас вторичное жилье стоит только в Челябинске (63,6 тыс. рублей) и Оренбурге (65,4 тыс. рублей).
По предлагаемым зарплатам Астрахань за два года умудрилась войти в мини-группу городов, где отмечено понижние. И хотя в нашем облцентре снижение зарплаты составила лишь 1,5%, согласитесь, такой фактор на фоне всеобщего скачка цен мало вызывает оптимизма.
Рейтинг по коэффициенту доступности жилья
Тем не менее, «Циан» и HeadHunter.ru констатирует непреложный факт: Астрахань вход в первую тройку (хотя, на самом деле, у нас одинаковые результаты с Саратовым и Ульяновском, с которыми делим третье место) по доступности жилья.
Правда, возникает один важный вопрос: а насколько доступно это самое жилье? Дело в том, что по показателям 2020 года средний КДЖ равнялся 3 годам (т. е. на границе доступности и не совсем доступно), а 14 городов имели коэффициент и того ниже.
Сейчас же ни один город не сохраняет КДЖ в пределах доступности. Лишь у 10 городов коэффициент на уровне «Не совсем доступно», а средний КДЖ по исследованию равен 4,3 года – т.е. «Покупка сильно осложняется». И такая тенденция отдаления от доступного жилья, судя по осторожным высказываниям экспертов, будет наблюдаться в ближайшие годы.
Так что мерси исследователям за позитивный реверанс в нашу сторону, но хотелось бы реально быть доступным к одному из благ цивилизации. Пусть и во вторичном варианте.
Комментарий
Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru:
«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России. Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».
Фото: n30.ru, lotos-park.ru, lyapota.pro