Дача без границ. Из-за чего могут изъять участок?
На днях Росреестр прислал в «АиФ» пресс-релиз, в котором призвал всех владельцев земельных участков уточнить их границы.
Обращение официальное, написано чиновничьим языком, тем не менее процитируем его полностью. Всё-таки вопрос касается всех собственников земли. А возник он в связи с тем, что 31 июля 2020 г. вступил в силу Федеральный закон № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры...».
«Правообладатели, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые не зарегистрированы (возникли до февраля 1998 г.), могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения, — предупреждает Росреестр. — В рамках реализации закона такие земли могут быть ошибочно восприняты как незанятые и свободные от чьих-либо прав. Чтобы избежать возможных сложностей, правообладателям необходимо: узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границы земельных участков с привлечением кадастровых инженеров. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть земельные участки, которые ещё не внесены в ЕГРН, — кадастровый номер у них отсутствует. Права на такие земельные участки возникли до появления современной системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учёта».
То есть владельцы 24 млн участков без точных границ и хозяева миллионов не учтённых соток сильно рискуют. Их землю могут просто взять и отобрать. При этом, как сообщает Федеральная кадастровая палата, «действующее законодательство не требует в обязательном порядке уточнять границы своей земли. Межевание — добровольная процедура».
Как тверской участок оказался на... Камчатке
Так надо или нет уточнять границы участка?
«Действительно, межевание — дело добровольное. Но лучше его провести. Росреестр сейчас поступает честно, предупреждая о возможных проблемах, — говорит руководитель общественной приёмной Союза садоводов России Людмила Бурякова. — Это ваша собственность, и только вы можете её защитить. Например, от возможных земельных споров с соседями. Точные границы также нужны при продаже участка, его дарении, делении. Сегодня все — частные лица, бизнесмены, госорганы — первым делом смотрят на кадастровую карту. Если земля официально ничья, с ней можно делать что угодно. Её вправе купить бизнесмен для своих целей. Опять же у государства может возникнуть интерес к вашей земле — надо проложить трубу, сделать дорогу, расширить зону аэропорта. Если участок оформлен в соответствии с законодательством, его владелец получит компенсацию в размере кадастровой стоимости. В противном случае ничего не получит или копейки. Поэтому советую: уточните границы своего участка, а если до сих пор не поставили его на учёт в ЕГРН, срочно сделайте это.
Мы сталкиваемся с огромным количеством кадастровых ошибок, когда на карте участки накладываются друг на друга, их границы вылезают на дороги и др. Иногда встречаются совсем курьёзные случаи: человек всю жизнь ездил на дачу под Тверью, а на карте его участок обнаружился на... Камчатке. Это надо исправлять. Вызывать кадастрового инженера и проводить межевание. Правда, сейчас спрос и цена на работы выросли. Если раньше межевание 6 соток стоило от 3–4 тыс. руб., то сейчас просят от 10–12 тыс. руб. Цены отличаются в зависимости от региона».
Чтобы избежать мошенников, кадастровых инженеров надо искать в официальном реестре — его можно найти на сайте Росреестра. Сейчас в нём состоят 25 920 специалистов. Впрочем, это тоже не гарантирует качество. Ошибок становится меньше, но они всё равно есть. «За 2019 г. Росреестр направил в саморегулируемые организации кадастровых инженеров сведения о нарушениях в отношении 5,5 тыс. специалистов, — сообщает ведомство. — Из них по итогам проверок к дисциплинарной ответственности были привлечены 1136 (за 10 месяцев 2018 г. — 1140)».
Соседские войны
«Массовые наложения границ участков и бардак в кадастровой карте накапливался годами. Это давняя и запутанная история, — рассказывает председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова. — Сначала у нас был Земельный комитет, затем Роснедвижимость, теперь Росреестр... В 2006 г. была сделана хорошая карта в соответствии с генпланами. Но потом во время дачной амнистии на участки стали приходить геодезисты и неверно объяснять людям, что те могут зарегистрировать землю по границам своих заборов. Так началось наложение границ соседних участков. Кроме того, геодезисты в то время не применяли ключи перехода к новой карте, использовали не совсем точные инструменты. Вот и наделали ошибок. Но люди-то не виноваты! Однако теперь именно им приходится расхлёбывать.
У нас в СНТ из-за этого произошёл конфликт соседей. Один садовод обнаружил, что его участок на карте наехал на землю общего пользования и соседний. Решил исправить. Нанял кадастрового инженера, юристов, потратил 100 тыс. руб. и через суд переложил эти траты на ответчика — соседку-пенсионерку, у которой из пенсии стали высчитывать по 2 тыс. руб. Вот такие у нас законы. По идее, ответчиком должен быть тот, кто ошибся, но этих геодезистов теперь не найти».
«Чтобы впредь избежать соседских войн, мы решили провести общую топосъёмку товарищества, — продолжает Людмила Голосова. — У 20 участков границы оказались ошибочными, 30 владельцев „прихватили“ когда-то общую землю и решили теперь это узаконить. Сейчас наши судебные разбирательства на стадии завершения, но в итоге мы наведём порядок со всеми границами».
Кстати, этой осенью Госдума собирается узаконить (законопроект пока прошёл первое чтение) комплексные кадастровые работы за счёт внебюджетных средств. Раньше сразу весь посёлок или садовое товарищество можно было отмежевать только за бюджетные деньги. Теперь государство хочет дать возможность землевладельцам самим скинуться на такие работы.
«Только при выполнении комплексных кадастровых работ можно уточнить границы сразу всех участков, расположенных в пределах садовых и огороднических товариществ, коттеджных посёлков. Работы включают в себя согласование границ смежных земельных участков и внесение актуальных сведений в ЕГРН. Благодаря этому устраняются реестровые ошибки, а вместе с тем снижается вероятность возникновения земельных споров с соседями», — заявил глава Федеральной кадастровой палаты Вячеслав Спиренков. По его словам, стоимость комплексных кадастровых работ для владельцев земли должна быть ниже, чем при межевании каждого участка в отдельности.