Эксперты рассказали, чего ждать ульяновцам после отмены льготной ипотеки на новостройки
"
Корреспондент mosaica.ru узнала прогнозы по рынку недвижимости после 1 июля 2024 года 
Срок действия одной из самых популярных льготных программ на рынке жилья – ипотека с господдержкой на новостройки под 8% годовых – истекает 1 июля 2024 года. Во многих городах жители торопятся «запрыгнуть в последний вагон». А что происходит на рынке недвижимости в Ульяновске сейчас, не станет ли новое жилье даже в ипотеку недоступно после отмены программы? Ответы на эти вопросы искала корреспондент mosaica.ru.
Почему убирают программу
Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина отмечает, что одной из причин окончания льготной ипотеки выступает необходимость стабилизации экономики и контроля инфляции.
Полина Щукина
аналитик ФГ «Финам»
Льготные ставки привели к перегреву рынка. Так, доля льготной ипотеки в общих ипотечных выдачах составляла 75%. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина выразила мнение, что сокращение доли льготной ипотеки может сделать рыночные ипотечные продукты более доступными для потребителей. Ожидается, что доля льготной ипотеки снизится после завершения массовой льготной ипотеки на новостройки и перехода к адресным программам.
Эксперты отмечают, что из-за льготной ипотеки рост цен на квартиры значительно опередил рост доходов обычных граждан. В 2023 средняя стоимость квадратного метра составила 80 792 рубля – это на 18 тысяч выше, чем годом ранее, при этом темп роста реальных доходов населения был всего 9%. Об этом заявила зампред правительства Ульяновского региона Марина Алексеева.
Предполагается, что теперь поддержка спроса будет учитывать ситуацию на рынке недвижимости с привязкой к регионам. Равные условия для всех не сохранятся.
Однако семьи с детьми без жилья не останутся точно, считает руководитель отдела продаж Сentury21 союз в Новом городе Анна Кирюхина.
Анна Кирюхина
руководитель отдела продаж Сentury21 союз в Новом городе
По моему опыту, совсем без льготной ипотеки население не оставят. Будет какая-то замена. Кроме того, вероятно, семейная ипотека остается.
Напомним, президент России Владимир Путин поручил правительству продлить до 2030 года срок действия семейной ипотеки с сохранением ставки не выше 6% для семей, имеющих детей в возрасте до шести лет. Для других семей с детьми условия обсуждаются, Минфин предлагает повысить ставку до 12%.
Также действует ипотека для сотрудников ИТ-компаний (до конца 2024 года), военных, медиков и так далее. Видимо, расширят ряд категорий граждан, кто сможет пользоваться льготами при покупке жилья с помощью ипотеки.
Что на рынке недвижимости сейчас
Ульяновские риелторы отмечают ажиотаж среди желающих купить новое жилье до завершения льготной ипотеки.
– На данный момент спрос очень повышен, особенно на новостройки. Я бы даже сказала – это ажиотаж. Все понимают, что 1 июля льготная ипотека закончится, поэтому хотят «запрыгнуть в последний вагон». Очень большой объем работы у застройщиков сейчас, такое у них впервые, – говорит Анна Кирюхина.
Однако банки одобряют ипотеку не всем.
– Отказов сейчас порядка 40%. Банки ужесточили условия, и сейчас у людей возникают проблемы даже при подаче заявки. К примеру, не у всех есть средства на первоначальный взнос (около 30%), – отмечает собеседница.
Директор агентства недвижимости «Этажи Ульяновск» Алсу Нагматуллина тоже говорит о повышенном спросе, в том числе и на ИЖС. Отказов банков в ее практике тоже достаточно.
– Но говорить, что рынок недвижимости упал или упадет, будет неправильно, – считает эксперт.
Генеральный директор агентства недвижимости «Барса» Туран Гаджиев говорит, что в его практике процент отказов от банков невелик, так как перед сделкой проходит тщательная проверка возможностей клиента платить ипотеку.
Что будет с ценами
Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина считает, что прогнозы по доступности жилья после окончания льготной ипотеки могут варьироваться.
Полина Щукина
аналитик ФГ «Финам»
Вероятно, что спрос на жилье может уменьшиться, что потенциально приведет к замедлению роста цен. Вторичный рынок жилья может также подвергнуться изменениям. Ожидается снижение разрыва в ценах между вторичным и первичным жильем. По итогам 1 квартала 2024 года разрыв цен между первичным и вторичным рынком недвижимости в России в среднем достиг 55%.
На вторичное жилье, вероятно, будет небольшое снижение, считает Анна Кирюхина.
- Сейчас пик цен. Но рынок вторичного жилья зависит от первичного. Если новостройки в цене будут расти (что крайне маловероятно), то и вторичка отреагирует соответственно.
Алсу Нагматуллина согласна:
– Ценники уже космические, но большого снижения цен все равно не будет летом.
Вместо снижения цен застройщики могут пойти на различные шаги для привлечения покупателей.
– Например, предложение скидок, акций, улучшение условий рассрочки, создание более привлекательных условий для первоначального взноса, усиление маркетинга, улучшение качества строительства и предложение дополнительных услуг, – считает аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина.
В качестве примера – подарочный кухонный гарнитур при покупке квартиры.
Анна Кирюхина предполагает, что летом можно ожидать снижение процентной ставки и на первичное, и на вторичное жилье.
– Иначе спрос будет меньше, чем предложение на рынке. Думаю, после 1 июля будет затишье. Потом государство и банки начнут урегулирование этого момента.
Сместится фокус интереса
Алсу Нагматуллина считает, что после отмены льготной ипотеки на новостройки, вероятнее всего будет развиваться строительство и продажа загородной недвижимости.
Алсу Нагматуллина
директор агентства недвижимости «Этажи Ульяновск»
Раньше вторичка на рынке занимала 70%, первичка – 15-20%, и совсем чуть-чуть приходилось на загородку. Сейчас все меняется. Доля загородного жилья уже 30%.
Также стоит учесть, что после отмены льготной ипотеки на покупку новостроек возможен рост спроса на вторичном рынке, поскольку цены здесь значительно ниже, говорят эксперты.
Как отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Барса» Туран Гаджиев сейчас ульяновцы покупают первичку подороже из-за небольшого ежемесячного платежа, но вторичный рынок тоже живёт, а после отмены льготной ипотеки на новостройки будет себя чувствовать прекрасно. Эксперт считает, что возможно повышение цен.
- Когда на товар появляется спрос, то и стоимость повышается. Вопрос: куда дальше? Да, и так за хрущёвку 65-70 тысяч за квадратный метр. Прогнозирую, что с 1 июля и до конца года поднимется на 15-20% - это примерно 10 тысяч за «квадрат».
Как бы то ни было, но специалисты недвижимости говорят, что люди не перестанут покупать жильё, просто будут это делать с другими условиями. А какие они будут в итоге - скоро узнаем.