Экономика малого формата
Когда рынок первичного жилья «штормит», потенциальные потребители отдают предпочтение, с одной стороны, проектам с минимальными рисками, а с другой – с максимальным набором качественных характеристик при среднерыночной цене. Соответственно, эксперты констатируют одновременно как увеличение предложения в массовом сегменте, так и сохранение спроса на квартиры в малоэтажных жилых комплексах.
По данным Knight Frank St Petersburg, в июне-сентябре нынешнего года темпы вывода на рынок новых проектов с продажей участков, участков с подрядами и т. д. снизились на фоне роста предложения квартир в массовом сегменте. Только за сентябрь в пригородной зоне Петербурга в продажу вышло 17 тыс. новых квартир, порядка 95% из них – в многоэтажных жилых комплексах, остальные – в малоэтажных.
«Малоэтажные жилые комплексы, безусловно, имеют преимущество перед загородными индивидуальными жилыми домами: они целесообразнее экономически для девелопера и предлагаются по менее высокой цене», – отмечает Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg.
«Основная сложность для покупателя таунхауса или коттеджа в загородном поселке – это необходимость преодолеть психологический барьер. Если у владельцев такого жилья ранее не было дач, для них непривычно, что за домом надо ухаживать, например ремонтировать собственными силами крышу, если она потекла. Необходимо побеспокоиться о ландшафте и дренаже территории», – комментирует Алла Трубникова, советник генерального директора Национальной жилищной корпорации Ленинградской области.
«Квартира в малоэтажном комплексе – нечто среднее между городской квартирой и индивидуальным жилым домом. За те же деньги можно за городом купить продукт более высокого уровня комфорта, чем квартира в многоэтажном доме», – подчеркивает Елена Шишулина, директор по маркетингу ООО УК «СТАРТ Девелопмент». Действительно, в малоэтажных жилых комплексах, как правило, вообще нет студий либо они имеют очень небольшой удельный вес. Нередко отсутствуют даже однокомнатные квартиры, как, например, в первой очереди ЖК «Ванино» (застройщик – ООО «ТАРЕАЛ»). Между тем, по данным АН «Итака» на июль 2014 года, количество однокомнатных квартир в строящихся высотных многоэтажных домах в Петербургской агломерации составляло в среднем 39%, квартир-студий – 35%.
Аспекты критической важности
Как и развитие массового сегмента, перспективы малоэтажного строительства зависят от стоимости инженерных коммуникаций и подключения к головным источникам, обеспеченности социальной инфраструктурой и транспортной доступности. Впрочем, есть и ряд специфических факторов, например схемы последующего управления жилищным фондом, а также статус земель, на которых осуществлялось строительство.
Застройщики отмечают: строительство инженерных коммуникаций в загородных поселках вне зависимости от того, возводятся ли коттеджи, малоэтажные жилые комплексы или блокированные дома – таунхаусы, осуществить сложнее, чем при строительстве многоэтажного жилого комплекса. Как правило, малоэтажные проекты реализуются очередями, а вложения в инженерные сети, рассчитанные на весь проект, носят опережающий характер.
«При строительстве первой очереди ЖК «Ванино» мы столкнулись с необходимостью построить сети полностью на весь проект, потому что с нашим пониманием европейского подхода из 60 га земли всего 15-20% будет отведено под застройку, остальное – благоустройство, детские площадки, лесопарковая зона. На данном этапе практически все деньги, полученные от дольщиков, пошли параллельно как на стройку жилья, так и на сети», – рассказывается Яна Чубко, директор по продажам «ТАРЕАЛ». По ее словам, продолжение проекта возможно сегодня только за счет того, что «ТАРЕАЛ» – финансово-строительная компания.
«Медвежий угол, где мы построили поселок «Альпино», принес нам не только идеальную экологию и гарантированное отсутствие многоэтажной застройки по соседству, но и проблемы: электричества, воды, канализации, газа – ничего не было», – рассказывает Михаил Дмитроченко, руководитель проекта «Альпино» ООО «Загородная перспектива». По его словам, подключения к электросетям по постоянной схеме застройщик ожидает уже четыре года. А построив 8,5 км водопровода (причем пройдя через земли разных собственников, с которыми пришлось вести длительные переговоры), компания получила избыточные емкости: потребности в них сегодня у Колтушского сельского поселения нет. «Если бы я строил поселок сейчас, наверное, не тянул бы электросети, а установил газовый генератор. Было бы проще, дешевле и спокойнее», – признается Михаил Дмитроченко.
Управление жилищным фондом в малоэтажном сегменте – тема для отдельного обсуждения. «Как только речь идет о малоэтажной застройке, мы ступаем на зыбкое юридическое поле. Неизвестно, как управлять комплексом коттеджей. В квартирном сегменте управление проще. В таунхаусах сложнее, но тоже понятно. В случае с коттеджами надо придумывать какие-то особые схемы», – констатируют эксперты.
«Мы нашли аналог ТСЖ – это организация некоммерческого партнерства либо потребительского кооператива. На баланс некоммерческого партнерства (а все собственники жилья являются пайщиками) мы передаем земли общего пользования и сети (если они не передаются монополистам)», – комментирует Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс», специализирующейся в малоэтажном жилищном строительстве.
«У нас были противоречия, связанные с организацией управления жилищным фондом. Индивидуальные дома в нашем поселке в Янино представляют собой жилье бизнес-класса, а соседствующие с ними таунхаусы – это все-таки стандарт-класс. Соответственно, кто-то из жильцов ратовал за более экономичную систему управления, кто-то – за более дорогую. Но сейчас проблем нет», – говорит Алла Трубникова. Она отмечает, что, решившись на переезд за город, жители поселка очень скоро стали не просто соседями, но друзьями. Об этом же быстро возникающем чувстве маленького и дружного социума – того, что принято сегодня называть community, – упоминают и другие застройщики, работающие в малоэтажном сегменте.
Земельный вопрос
Наибольшие сложности в малоэтажном сегменте, обусловленные статусом земель, могут возникнуть при оформлении в собственность таунхаусов.
«Главное – помнить, какие правила должны быть соблюдены, чтобы таунхаус был законно построен на землях ИЖС», – подчеркивает Елена Шишулина. Прежде всего, Правила землепользования и застройки должны допускать постройку домов на участках от полутора-двух соток, чтобы было выполнено условие «один дом на одном участке». «Когда на одном участке в шесть соток строится шесть таунхаусов, это незаконно», – констатирует госпожа Шишулина. И, разумеется, абсолютно вопиющим нарушением законодательства является возведение многоквартирного жилого дома на землях ИЖС.
«Собственники таунхауса получают два свидетельства о праве собственности: на землю и на жилой дом. У каждого дома свой милицейский адрес. Каждый таунхаус считается индивидуальным жилым домом, просто не отдельно стоящим, а блокированным», – разъясняет Алла Трубникова.
К зоне, образно говоря, «рискованного земледелия», по мнению крупных игроков малоэтажного сегмента, относятся таунхаусы на землях сельскохозяйственного назначения. По словам Елены Шишулиной, есть данные о том, что в ряде случаев удавалось зарегистрировать такое жилье на землях дачных некоммерческих партнерств (ДНП), однако это «безусловная правовая лакуна». «Нельзя сделать однозначный прогноз, что в этом случае при регистрации возникнут трудности, но их вероятность существенно повышается», – отмечает Елена Шишулина.
Впрочем, с 2017 года таунхаусы должны будут строиться только на землях жилой застройки, предназначенных именно под блокированную жилую застройку. Напомним, в конце сентября приказом Министерства экономического развития РФ утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков – их более 90. При этом абсолютно легальными в глазах закона останутся таунхаусы, построенные по указанным выше правилам до 2017 года.
Справка:
С начала 2014 года в Ленинградской области построено, по данным Комитета по строительству, более 1,1 тыс. квартир в малоэтажных домах общей площадью 56 тыс. кв. м. «Высокие темпы застройки стали возможны в том числе благодаря реализации программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда», – говорит Виталий Жданов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области. До конца года в рамках этой программы планируется ввести в эксплуатацию 30 малоэтажных домов.