Продавцы квартир рискуют попасть в ловушку: Завышенные ценники могут обернуться крупными потерями
Продавцы квартир рискуют попасть в ловушку: завышенные ценники могут обернуться крупными потерями не только из-за затянувшейся продажи. Риелтор объяснил, почему попытка продать недвижимость за большую стоимость может дорого обойтись собственнику.
На рынке недвижимости завышенная цена в объявлении может навредить не только потенциальному покупателю. Продавцы квартир, которые месяцами не могут найти желающих приобрести жильё, рискуют столкнуться с неожиданными финансовыми последствиями. Причём дело не только в том, что приходится постепенно снижать стоимость объекта. Завышенные ценники могут повлиять на кадастровую оценку недвижимости, а вслед за ней - и на сумму налога при продаже.
Практикующий риелтор Алексей Резенков в своём дзен-канале обращает внимание на ситуацию со вторичным жильём в Петербурге. По его оценке, многие квартиры выставлены на продажу с завышением в 500-800 тысяч рублей. В отдельных случаях, особенно если речь идёт о просторных объектах или жилье в престижных районах, разница с реальной рыночной стоимостью может исчисляться несколькими миллионами.
При этом квартиры с адекватной ценой зачастую находят покупателей за считаные дни или недели. А объявления, в которых собственники рассчитывают получить сумму больше рынка, остаются без отклика месяцами и даже годами. И ловушка тут заключается не только во времени ожидания.
По словам риелтора, ключевая проблема может возникнуть при расчёте налога с продажи квартиры. Дело в том, что кадастровая стоимость недвижимости не всегда совпадает с той суммой, которую собственник реально может получить от покупателя. При этом для её определения государственные оценщики учитывают в том числе цены из объявлений о продаже жилья.
Как объяснил генеральный директор Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга Вадим Маркович, кадастровую стоимость рассчитывают методом массовой оценки. Специалисты анализируют предложения на рынке, определяют ориентировочную стоимость квадратного метра для определённой категории недвижимости, а затем учитывают характеристики конкретных объектов.
Именно здесь, по мнению риелтора Алексея Резенкова, возникает риск: если рыночные предложения содержат много завышенных цен, это может отразиться и на кадастровой оценке. Впрочем, автоматического переноса всех ценников в расчёты нет. Оценщики проверяют данные и исключают явно нереалистичные предложения.
Представитель Центра оценки "Аверс" Ольга Бычкова пояснила:
В качестве аналогов гос. оценщики используют цены предложений с площадок, где цены могут быть завышены. Оценщики ГБУ "Кадастровая оценка" ведут мониторинг в течении всего года, поэтому в выборку попадают все квартиры, не только зависшие. Конечно, аналоги, по которым видны явные вбросы, в модели не участвуют.
Но даже с такой проверкой кадастровая стоимость отдельной квартиры может оказаться выше её реальной цены продажи. И это уже имеет значение для собственника, если он продаёт жильё до истечения минимального срока владения: в определённых случаях налог рассчитывается не с фактически полученной суммы, а с более высокой кадастровой стоимости, умноженной на установленный коэффициент.