Квартиры в новостройках: цену по осени считают
Осень ― традиционное время оживления рынка недвижимости. Но этот сезон будет особенным, так как 2015 год проходит под знаком кризиса. Что ждет рынок первичной недвижимости Петербурга в ближайшие месяцы: спад, взлет или все останется на прежнем уровне? Подробнее об этом «Разумной Недвижимости» рассказал генеральный директор компании E3 Investment Игорь Петров.
― Игорь, в последнее время эксперты отмечают падение спроса на квартиры в новостройках. С чем это связано?
― На рынке наблюдается некоторое рассогласование: продавцы и застройщики ждут сохранения текущих цен, покупатели же, наоборот, снижения стоимости квадратных метров. Эти разнонаправленные ожидания участников рынка обусловлены тем, что продавцы и покупатели недвижимости преследуют противоположные цели: первые ― продать дороже, вторые ― купить дешевле. Оживление рынка, несомненно, будет, но пока остается вопросом, на чьих условиях: продавцов (при нынешнем уровне цен) или покупателей (с ценами ниже, чем сейчас).
― Поговорим о динамике цен на первичную недвижимость. Какая ситуация была в конце 2014-го, в начале и середине 2015-го?
― По данным аналитического отдела E3 Investment, заметный рост цен на новостройки продолжался с начала ноября 2014 года, когда средняя стоимость квадратного метра составляла 96 тыс. рублей, вплоть до второй половины января, достигнув отметки 104 тыс. рублей за «квадрат». Этот бурный рост был связан с ажиотажным спросом на недвижимость ― значительная часть граждан на фоне падающего рубля решили таким образом сохранить свои сбережения от обесценивания.
Затем, с февраля по март 2015 года, наблюдалось снижение по отношению к прежним уровням ― до 96‒98 тыс. рублей за квадратный метр. И сейчас средняя цена предложения в новостройке колеблется от 98 до 100 тыс. за «квадрат». Это снижение обусловлено сокращением спроса в связи с падением реальных доходов населения.
― Можно ли прогнозировать, что нас ждет осенью: квартиры в новостройках подорожают или подешевеют?
― Динамика цен в среднесрочной перспективе будет зависеть от макроэкономических факторов. Основным из них для России являются цены на нефть, от которых критически зависит наша экономика. При снижении цен на энергоносители продолжится девальвация рубля. Она помогает компаниям-экспортерам, но стимулирует инфляцию и значительно снижает доходы граждан, от которых в итоге зависит спрос на недвижимость.
По нашим оценкам, квартиры в новостройках не подешевеют более чем на 10% от сегодняшних уровней. Спрос уже упал, а факторы, влияющие на рост цен на недвижимость, только начинают оказывать влияние на рынок. Первый фактор ― это сокращение предложения квартир от застройщиков, ведь многие девелоперы уже перенесли вывод новых объектов в продажу. Второй фактор ― инвестиционный спрос, многие инвесторы предпочитают новостройки банковским депозитам. Не забудем о том, что более 70% россиян считают недвижимость самым надежным способом сохранения денег от обесценивания и каждый значительный скачок валютных курсов приводит к притоку средств в недвижимость.
― Когда настанет самый удобный момент для покупки инвестиционной квартиры? Какие факторы нужно учитывать?
― Если вы предпочитаете недвижимость как инструмент инвестиций, этот момент нужно отслеживать постоянно. Средняя доходность, которую получают инвесторы от перепродажи квартиры, купленной на котловане и перепроданной в готовом доме, ― более 20% годовых, даже в условиях стагнации. Это без учета возможного роста цен на квартиры вслед за инфляцией.
Советую инвесторам внимательно присмотреться к ценовой динамике именно в августе‒октябре этого года. Тренд на постепенное снижение цены может смениться периодом плавного роста. Возможен и резкий рост ― если произойдут внешнеэкономические шоки, которые приведут к скачкам всех экономических показателей, в том числе цен на недвижимость.
― Первичный рынок сейчас в лучшем положении, чем «вторичка», из-за госпрограммы субсидирования. Но к осени деньги, выделяемые на программу, похоже, кончатся? Что будет с рынком новостроек?
― Программа субсидирования ипотечной ставки призвана поддержать строительный рынок и банковский сектор, и средства на продление программы поддержки в бюджете еще есть. Ведь на каждый выделенный из бюджета рубль по программе поддержки приходится почти 10 рублей выданных ипотечных займов. Программа является действительно эффективной мерой поддержки покупательной способности граждан, приобретающих недвижимость. На днях появились первые новости о возможности продления или даже расширения действия программы.
― Ожидаете ли вы рост инвестиционных сделок, начиная с осени? Если да, то с чем это будет связано?
― После прошлогоднего декабрьского бума инвестиционных покупок, когда люди разбирали квартиры в Петербурге, чтобы сберечь стремительно дешевеющие рублевые накопления, инвестиционные сделки сократились минимум вдвое. Мы ожидаем, что их количество будет понемногу расти. Впрочем, все будет зависеть от экономики страны в целом. Начиная со второй половины 2015 года, мы увидим значительное сокращение предложения на новостройки. Новые проекты будут откладываться, по обстоятельствам же будут переноситься и выводы в продажу новых очередей уже запущенных строек.
Для частных инвесторов это хорошая новость, ведь им желательно, чтобы цены на недвижимость росли или хотя бы сохранялись на текущем уровне. Таким образом, сокращающееся предложение вслед за снижающимся спросом сбалансирует цену на приемлемом уровне. А когда начнется восстановление экономики и рост спроса на жилье, нынешнее ограничение предложения поспособствует активному росту цен в течение определенного периода. Вопрос лишь в том, когда начнется восстановление экономики.