Перспективы ростовского рынка ипотеки и недвижимости до конца 2021 года

Эксперты RostovGazeta рассказали о тенденциях на рынке ростовской недвижимости в конце 2021 года. Что происходит с ценами и спросом? Сохраняется ли интерес ростовчан к ипотеке? Каков средний ипотечный чек?

Ситуация на рынке недвижимости Сегодня Ростов-на-Дону входит в топ-7 городов России с самым высоким ростом цен на недвижимость. По словам заместителя генерального директора ООО «ВКБ-новостройки» Марины Карауловой, с начала 2021 года цена на новостройки в регионе выросла на 12%. В январе 2021 года в среднем цена квадратного метра в новом доме составляла 69,3 тысячи рублей, а в августе уже более 77 тысяч. «Цены на наши объекты выросли ниже среднерыночных. Мы в год сдаем 35–38 домов. Для нас важна быстрая оборачиваемость денег. Чем больше объемы строительства на одной строительной площадке, тем меньше себестоимость 1 кв. метра готовой продукции — это правило действовало и продолжает действовать в любом бизнесе. Предложение и спрос в отношении наших объектов очень пропорциональны — в день продается 10–12 квартир, что в месяц составляет около 250. Это как раз один многоквартирный дом. Примерно раз в 1–2 месяца мы выводим новый дом в продажу», — рассказывает представитель застройщика. Серьезный рост цен на первичном рынке в регионе привел к тому, что покупатели начали уходить на вторичный рынок. Если ранее порядка 70% сделок с недвижимостью приходилось на новостройки, то после скачков цен эта пропорция сильно изменилась. Сегодня около 70% клиентов идут за недвижимостью на вторичный рынок. «За прошлый месяц динамика роста цен в сегменте новостроек практически нулевая, а значит в ближайшее время никаких резких изменений стоимости в этом сегменте не предвидится, а вот «вторичка» продолжает расти в цене, компенсируя образовавшуюся в результате неравномерного роста дельту. Поэтому до конца года «вторичка» по динамике прироста будет обгонять новостройки, прибавляя порядка 1–1,5% в месяц», — сказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. Руководитель «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая подтверждает региональные тенденции на рынке жилой недвижимости. В то же время эксперт отмечает рост интереса жителей Ростовской области к коммерческой недвижимости и сделкам по покупке жилья в других регионах. «Вторичка» на первом месте по популярности у ростовчан. Доля сделок с готовыми квартирами — 60%. 35% — жилье в строящихся домах. На долю частных домов приходится 5% сделок. Также у нас растет количество кредитов по программе «Коммерческая ипотека». По сравнению с прошлым годом у нас увеличение на 40%. В регионе мы являемся лидером по этому направлению. Во-первых, за счет ставки. Во-вторых, за счет быстрого рассмотрения заявки и выхода на сделку. Средний чек по коммерческой ипотеке максимальный — 5 млн рублей. А еще у нас в «Абсолют Банке» в Ростове-на-Дону выросла доля сделок между городами — когда продавец в одном, а покупатель в другом. Сегодня она достигла 7%. Чаще всего ростовчане покупают жилье в Москве и в Сочи. Отмечу, что в Сочи у нас нет офиса, но после запуска удаленных сделок можно взять ипотеку без визита в банк», — сказала Елена Водяницкая. Ипотечный рынок По итогам 10 месяцев 2021 года Ростов-на-Дону продолжает входить в десятку регионов — лидеров по выдаче ипотеки. Почти 70% сделок с недвижимостью в области совершается с использованием жилищных кредитов. По словам заместителя гендиректора «ВКБ-новостройки» Марины Карауловой, спрос на ипотеку будет и дальше расти, поскольку дает людям возможность решить жилищный вопрос по доступной цене. «Для того чтобы ипотека была доступной для большего сегмента жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, интересны были бы программы понижения ставки по ипотеке для молодых семей и семей с детьми. Также важно разработать программы с низким первоначальным взносом — этой категории граждан очень сложно накопить средства для старта. Мы сотрудничаем с несколькими банками, которые предлагают для нас программы покупки жилья с низким первоначальным взносом», — рассказывает застройщик. Банкиры не отрицают потребности в расширении ипотечных программ. Но в то же время обращают внимание на необходимость правильной оценки кредитоспособности. Дело в том, что жилье дорожает и потенциальным заемщикам теперь требуются более крупные суммы денег. «Средняя цена квадратного метра ростовской «вторички» выросла за год на 20%, в новостройке — на 25%. При этом доходы у большинства ростовчан остаются на прежнем уровне. Поэтому не все заявки банки одобряют в изначальном объеме. Наш многолетний опыт показывает, что оптимальный размер ипотечного платежа — не более 40% от ежемесячного дохода заемщика. В этом случае финансовая нагрузка будет посильной. В целом одобрение заявок по ипотеке в «Абсолют Банке» в Ростове-на-Дону сохраняется на уровне 70–72%», — сказала Елена Водяницкая. Владелец агентства недвижимости Immobily Алексей Олейников отмечает, что рост ипотечных сделок в начале этого года был связан с низкими процентными ставками Центробанка. На сегодняшний день, по его мнению, этот потенциал исчерпан. «Сейчас, когда ставка ЦБ РФ планомерно растет, а льготная ипотека ограничена суммой займа в 3 млн рублей, мы видимо серьезный спад применительно к показателям 2020 года, однако темпы продаж все же выше показателей доковидного 2019 года», — сказал специалист. Аналитик компании «Этажи» Александр Иванов уверен в стабилизации ипотечного рынка в Ростовской области. Он считает, что рынок вышел на этап плато, когда не стоит ждать каких-либо резких изменений. «Мы ожидаем относительно стабильный спрос, на 10–15% ниже, чем в аналогичный период прошлого года, поскольку тогда рынок был откровенно перегрет риском завершения льготной ипотеки в ноябре 2020 года. Плюс политика Центробанка сейчас направлена на охлаждение рынка из-за высокой динамики роста цен на недвижимость за предыдущий год. Снижение спроса способно сдержать дальнейший рост цен на рынке жилья. Ключевая ставка растет, и за ней начнут повышаться и ставки по жилищным кредитам — это неизбежно. Конечно, в этой связи для части населения доступность ипотечных кредитов снизится», — сказал эксперт. Онлайн-сервисы в ипотеке По информации экспертов, сегодня средний чек на ипотеку в Ростовской области вырос на полмиллиона рублей, до 2,7 млн рублей. По прогнозам в первой половине 2022 года он вырастет еще на 5–10 %. Также специалисты рынка недвижимости отмечают активное развитие электронных сервисов (онлайн-заявки на ипотеку, бесконтактная дистанционная оценка недвижимости, возможность погашения ипотеки через мобильное приложение или интернет-банк), которые делают ипотеку удобной и дают клиентам возможность сэкономить. «Этим летом «Абсолют Банк» запустил электронную регистрацию ипотечных сделок на вторичном рынке. В ноябре прирост по ним всего за месяц составил 150%. Кроме того, в конце ноября мы запустили электронную регистрацию по сделкам с недвижимостью без ипотеки. Теперь электронная регистрация в «Абсолют Банке» возможна при сделках с любыми объектами недвижимости за наличный расчет. Это могут быть квартиры, комнаты, доли, коммерческая недвижимость, машино-места, дома на землях ИЖС, дачи, земельные участки и т. д. Через электронную регистрацию можно оформить переход права собственности без посещения Росреестра и МФЦ — достаточно одного визита в банк. Это особенно актуально в условиях ограничений из-за пандемии и введения QR-кодов», — сказала руководитель «Абсолют Банка» в Ростове-на-Дону Елена Водяницкая.