Столичная программа реновации жилого фонда стала самым масштабным проектом переустройства городского пространства: она касается около 1 млн горожан и предусматривает расселение 5 175 старых домов. Для этого в Москве только по предварительным оценкам возведут около 45 млн кв. метров нового жилья. Такие грандиозные объемы строительства, безусловно, сказываются и на потребительском поведении москвичей, и на самом рынке недвижимости. Аналитики, эксперты, социологи, риэлторы и девелоперы рассказали «Стройгазете» об отношении жителей к программе и о ее влиянии на запуск новых строительных проектов.
Ожидания и надежды
Стартовавшая в 2017 году программа реновации жилья в столице имела широкий отклик в обществе. Во многом это было связано с опасениями москвичей относительно переселения в отдаленные районы города, сроков переезда, качества новых домов. Вместе с тем, основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова напомнила, как многие горожане решили быстро приобрести жилье в сносимых домах, чтобы затем получить уже новую квартиру в новом доме и перепродать ее существенно дороже стоимости покупки в хрущевке. «Это вызвало локальные всплески цен в домах, которые должны были быть снесены в первую очередь, и на такие квартиры даже шла целая «охота». Многим удалось совершить удачную инвестиционную покупку, но собственники квартир в сносимых домах сориентировались быстро, подняв цены», — отметила она.
С тех пор построено и введено в эксплуатацию 309 домов площадью порядка 4,4 млн кв. метров, что позволило вовлечь в процесс переселения 162 тыс. москвичей. Важно отметить, что еще на старте программы были разработаны стандарты качества строительства, отделки квартир, благоустройства прилегающих территорий. Сегодня, когда власти уже продемонстрировали четкое и своевременное исполнение взятых на себя обязательств, программа стала очень популярна. Более того, значительная часть горожан рассчитывает на нее в решении своего «квартирного вопроса». В частности, декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко рассказал, что каждый двадцатый москвич планирует улучшить жилищные условия с помощью программы реновации: «Сейчас, согласно результатам исследования нашего факультета, улучшить свои жилищные условия и расширить жилплощадь хотят 47% москвичей, являющихся собственниками жилья, и каждый восьмой из них намерен сделать это с помощью программы реновации».
Москвичи ищут выгоду
При этом многие москвичи действительно ждут переселения в новые квартиры, а не пытаются получить сиюминутную выгоду, продав предназначенное к сносу жилье. Как рассказал руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов, сейчас в домах, вошедших в программу реновации, экспонируется порядка 900 лотов — около 2,5% от общего объема предложения на вторичном рынке. При этом доля квартир в пятиэтажках сократилась: до запуска программы в 2017 году на них приходилось 7-8% от числа объявлений. По его мнению, это объясняется тем, что большинство из переехавших по этой программе из старого жилого фонда в новый остались довольны.
Отдельно отметим, что цена квадратного метра в реновационных домах увеличивается быстрее, чем по рынку в целом. Так, по данным «Циан. Аналитики», сейчас этот показатель составляет 305 тыс. рублей, то есть плюс 13% за год при темпах роста цен по городу в целом на 7% за последние 12 месяцев.
Цена на такие квартиры зависит от очереди сноса — чем позднее дом планируется к сносу, тем больше в нем свободных квартир и тем ниже цены. Так, на объекты из первой волны (срок сноса — до конца текущего года) приходится менее 5% от предложения, а на корпуса из третьей очереди (срок сноса — до 2032 года) — 60% лотов. Эти же объекты и заметно дешевле — на 10-12%.
О качестве реновационного жилья говорит и тот факт, что квартиры, выставленные на продажу в новостройках реновации, пользуются высоким спросом, а цены на них выше средних по всему вторичному рынку: если их средняя стоимость по Москве порядка 355 тыс. рублей за квадратный метр, то в домах, строящихся по программе реновации, премия составляет около 17%. При этом наиболее высок спрос на покупку квартир в «реновационных» домах в тех районах, где нет или почти нет обычных новостроек, реализуемых на открытом рынке, например, на проспекте Вернадского, в Черемушках и в Кузьминках.
В то же время и сам город продает такие квартиры через открытые аукционы. Эксперты «Циан. Аналитики» отмечают: в течение последнего года заявлено проведение аукционов в 10-15 корпусах по 200-1000 квартир.
«Квартиры, которые продаются правительством Москвы через аукционы, выходят на торги с дисконтом 15-20% от рыночной стоимости. Например, в I квартале этого года город продавал 400 квартир со стоимостью кв. метра 294 тыс. рублей, в то время как средняя цена «квадрата» на рынке составляла 344 тыс. Однако в процессе торгов лоты могут достигать и тех ценовых уровней, которых это жилье все же не стоит», — пояснил Алексей Попов.
Выигрыш девелоперов
Надо заметить, что изначально застройщики и девелоперы настороженно отнеслись к программе реновации. Их опасения были связаны с возможным выходом на рынок жилья большого количества «недорогих» новостроек, что, в свою очередь, могло бы привести если не к снижению стоимости квадратного метра, то к замедлению ее роста. Однако пока преждевременно говорить о таком влиянии государственной застройки на рынок массового жилья: основная часть вводимого по программе реновации жилья уходит на нужды переселенцев. Возможно, позднее, когда власти начнут выводить программу на самоокупаемость, подобные тенденции обозначатся. По словам главы Департамента строительства столицы Рафика Загрутдинова, «в ближайшие годы объемы финансирования программы реновации значительно вырастут: в этом году на проектирование и строительство выделено 162,1 млрд рублей; в следующем году объем финансирования увеличится до 368,5 млрд, в 2026-м — до 443,7 млрд. А в ближайшие пять лет программу реновации планируется вывести на самоокупаемость».
Пока же, по мнению представителей инвестиционного сообщества, программа реновации девелоперам только помогает. Так, по словам управляющего партнера Prime Life Development Дениса Коноваленко, программа реновации в столице, безусловно, оказывает положительное влияние на развитие городской среды, «при этом застройка кварталов реновации не отражается на планах девелоперов по реализации собственных новостроек — напротив, это дает мощное развитие городской агломерации. Что касается ценовой динамики, то данная программа не вносит существенных изменений в стоимость новых проектов массового сегмента».
При этом если кварталы по реновации и проекты комплексной застройки находятся рядом, например, на востоке Москвы, между ними, по словам Ирины Доброхотовой, может возникнуть некоторая конкуренция. С другой стороны, наличие рядом уже построенных кварталов по реновации — более привлекательное соседство, чем старый жилой фонд.
По мнению исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, реновация — это не просто строительство жилья, но и полное обновление инженерных коммуникаций, переустройство городской среды. «Все вместе приводит к новому эстетическому восприятию, удобству, современным технологиям, что заметно капитализирует данную территорию. Коммерческие проекты также становятся более привлекательными. При этом сами реновационные дома практически не влияют на рынок первичной недвижимости, поскольку продажи уходят на вторичный рынок, а коммерческие проекты, как правило, строятся в других ценовых сегментах и не конкурируют с реновационными проектами», — уточнил он.
Важно напомнить, что крупные застройщики, имеющие собственных рабочих и технику, на программе реновации уже зарабатывают, выполняя роль подрядчиков. Кроме того, действует механизм передачи на нужды реновации части жилья, построенного инвесторами в обмен на другие земельные участки, предусматриваются и иные преференции.
