Россельхозбанк проанализировал потенциал развития в России экоипотеки. Кредиты банков на недвижимость, получившую сертификаты экологического строительства или демонстрирующую улучшенную энергоээфективность, может в перспективе привлечь до 2 трлн рублей в 2023 году.
На долю строительства по зеленой сертификации пришлось 60% проектов от общего объема строительства в США в 2021 году
По мнению экспертов Россельхозбанка, потенциал рынка экоипотеки огромен: «Мы ориентируемся на данные мировых рынков: спрос на экожилье в Европе и Америке. Мировой лидер по экоипотеке - США. В 2020 году два ипотечных гиганта страны Fannie Mae и Freddie Mac выдали более 40 миллиардов долларов зеленых ипотечных кредитов. Энергоэффективная ипотека в США подразумевает низкий первоначальный взнос в размере 3,5%, а потому является самой популярной ипотекой для покупателей жилья в первый раз», - отмечает Руководитель направления Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Наталья Худякова.
Преимущества зеленой ипотеки включают в себя более низкую годовую процентную ставку, амортизируемую в течение срока действия ипотеки. Экономия на одном объекте кредитования может варьироваться от нескольких тысяч долларов до более чем ста тысяч долларов.
Экоипотека – один из драйверов глобального рынка зеленых финансов в США. В соответствии с отчетом Climate Bonds, Fannie Mae была крупнейшим эмитентом зеленых облигаций в 2020 году с общим объемом выпуска 13 млрд. долларов. Программа Multifamily Green MBS используется для финансирования экоипотеки на многоквартирную недвижимость, получившую сертификаты экологического строительства или демонстрирующую улучшенную энергоээфективность. На долю строительства по зеленой сертификации пришлось 60% проектов от общего объема строительства в США в 2021 году.
В Европе экоипотекой будут пользоваться до 74% заемщиков
В Европе зеленой ипотекой считаются кредиты, выдаваемые на покупку недвижимости с высоким уровнем энергоэффективности, а также на ремонт старого жилья с целью увеличения его энергоэффективности минимум на 30%. Общая стоимость европейского ипотечного рынка составляет 53% от общего валового национального продукта ЕС. Это подтолкнуло ЕС к реализации плана действий по энергоэффективной ипотеке, партнерства между европейскими банками, институциональными инвесторами, коммунальными компаниями и оценщиками. Порядка 40 европейских банков, включая ING, Barclays, BNP Paribas, Nordea Bank, Societe Generale, присоединились к Всемирному совету по экологическому строительству для запуска двухлетней пилотной программы экоипотеки. Исследование Ассоциации ипотечных кредиторов-посредников 2020 показывает, что уровень осведомленности об экоипотеке среди населения ЕС в целом составляет 55%. В ближайшем будущем такой ипотекой готовы пользоваться до 74% кредиторов.
Россия: наибольший интерес к экоипотеке будет наблюдаться у покупателей премиум-сегмента
Банк России совместно с Правительством прорабатывают возможности введения в стране механизмов «зеленой» ипотеки. Кредит будет выдаваться под покупку жилья, которое соответствует экологическим стандартам. Энергоэффективные экологичные здания в России уже строятся, формируется регуляторная среда, растет уровень осведомленности участников рынка, однако зеленое строительство пока не стало массовым.
«Из-за отсутствия стандартов зеленой ипотеки сложно оценивать потенциальный спрос на этот продукт. Сегмент коммерческой недвижимости по-прежнему лидирует в получении «зеленых» сертификатов, а жилая застройка имеет сравнительно небольшую долю среди всех сертифицированных зданий, притом, что в целом жилья строится больше, чем коммерческой недвижимости. Однако, повышение энергоэффективности в жилищном строительстве также постепенно ведется», - отмечает Худякова.
Если ранее девелоперы не воспринимали использование энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий как обязательную и даже важную характеристику нового объекта, то сегодня рост влияния социальных и экологических факторов на российскую экономику подталкивает российский бизнес к внедрению и применению новых принципов, в том числе и в строительстве.
Сегодня большинство сертифицированных энергоэффективных зданий расположены в Москве и Санкт-Петербурге. Наибольший интерес к экоипотеке будет наблюдаться у покупателей премиум-сегмента именно в этих городах, как правило, это обеспеченные семьи, следующие принципам ответственного потребления, вопросы экологии и ресурсосбережения для которых выходят на первый план.
По данным опросов до 70% премиальных заемщиков готовы приобретать квартиру по более высокой цене. Несмотря на замедление на ипотечном рынке, рынок ипотеки с «высоким чеком» продолжает уверенно расти. Согласно статистике Россельхозбанка, средняя сумма ипотечного кредита в премиум-сегменте варьируется от 12 млн до 20 млн руб.
«Учитывая активность премиум заемщиков и повышенное внимание к проектам, учитывающим экологические и ресурсосберегающие факторы, можно ожидать, что спрос на премиальное энергоэффективное жилье в этом сегменте по итогам 2022 года может составить более 400 млрд. рублей. Для девелоперов строительство премиального жилья и зеленого строительства становятся равнозначными понятиями, следование зеленым стандартам для многих норма. Регионами-лидерами по зеленому кредитованию станут в первую очередь Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Краснодарский край, Тюменская, Ростовская и Новосибирская области, а также Татарстан и Башкирия», - отмечает Наталья Худякова.
Заинтересованность данным продуктом может вырасти среди всех крупнейших ипотечных игроков. Спрос заемщиков бюджетного и среднего сегмента рынка к экоипотеке повысится за счет снижения кредитной ставки до уровня 4-5% и низкого уровня первоначального взноса. Льготные условия зеленой ипотеки и новые программы господдержки могут значительно увеличить показатели выдачи кредитов. В перспективе ближайших двух лет зеленая ипотека может позволит привлечь в жилищное строительство в России в бюджетном и среднем сегменте до 2 трлн рублей.
По опыту других стран, экоипотека может войти в ряд льготных программ и составить значительную часть ипотечного портфеля Россельхозбанка, несмотря на более высокую стоимость премиального жилья. Она потенциально может занять третье место после лидирующих льготных программ: сельской ипотеки с объёмом выдач в портфеле РСХБ в 130,4 млрд. рублей и «городской» ипотеки с господдержкой с объёмом выдач в 52,8 млрд рублей.
Для банков экоипотека может стать одним из основных инструментов декарбонизации кредитных портфелей и механизмов ESG-трансформации. Определяющим спрос фактором может стать стимулирование банков за счет государственного регулирования и поддержки. Институционализация зеленого строительства является первостепенным и необходимым этапом в становлении и развитии зеленой ипотеки. На основе этого стандарта будут разработаны механизмы государственной поддержки и финансовые инструменты реализации нового продукта российскими банками в 2022 году. Поддерживая «зеленое» строительство, государство решает глобальные задачи энергосбережения и повышения энергоэффективности страны. Однако, как показывает зарубежный опыт, регулирование должно включать в себя стандарты и решения, которые позволяют не только сократить энергопотребление на протяжении всего жизненного цикла здания, но и сделать строительство рентабельным для девелоперов и выгодным для покупателей.
