Сегодня участие в долевом строительстве – главная, а в некоторых случаях и единственная возможность для миллионов россиян существенно сэкономить при приобретении нового жилья. Что необходимо знать при подготовке к участию в долевом строительстве?
На вопросы читателей «СЧ» отвечает начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Чувашии Эльби Николаева.
— Эльби Михайловна, житель Канаша Геннадий Сидоров решил приобрести квартиру в строящемся доме. Застройщик предлагает ему подписать предварительный договор. Будущего дольщика смущает такой документ. Стоит ли его подписывать?
— Вступая в долевое строительство, необходимо понимать, что в гражданско-правовых отношениях предусмотрены предварительные договоры. Но нужно иметь в виду, что такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре. В этом случае дольщик не защищен от возможной «двойной» продажи квартиры и рискует оказаться, что называется, у разбитого корыта. Помимо «Предварительного договора» иногда застройщики предлагают подписать «Договор об инвестировании строительства». Такой договор тоже не пройдет регистрацию. По закону государственной регистрации подлежат только договоры участия в долевом строительстве или договоры переуступки права требования. Только они дают дольщику гарантии, прописанные в федеральном законе об участии в долевом строительстве.
— Хочу заключить договор долевого участия в строительстве квартиры. И в связи с этим меня интересует оплата «коммуналки» за будущую квартиру, с какого момента я должен вносить платежи? – интересуется житель Чебоксар Иван Петров.
— Пункт об оплате коммунальных услуг должен быть прописан в договоре, — пояснила Эльби Михайловна. — Вас должно смутить, если в нем указано, что дольщик должен вносить взносы за коммуналку с момента сдачи дома в эксплуатацию. По закону обязанность по оплате коммунальных услуг должна возникнуть с момента передачи квартиры. Подписав договор с первым условием, можете попасть на дополнительные траты.
— Переехать в другой регион надумал новочебоксарец Сергей, поэтому решил отказаться от участия в долевом строительстве. Он слышал, что можно «как-то» продать еще недостроенную квартиру и спрашивает, как правильно это сделать.
— Вы, как участник долевого строительства, не можете продать квартиру. Но вправе переуступить еще недостроенное жилье, полностью расплатившись с застройщиком, либо с переводом долга на нового покупателя. В случае проведения полной оплаты согласие застройщика на уступку не требуется. Договор уступки может быть заключен только на основании прошедшего государственную регистрацию договора долевого участия. И может быть оформлен до момента подписания передаточного акта с застройщиком.
— А вот Павел Конев из Цивильска узнал от знакомых, что продается квартира в недостроенном доме. И ее предлагают купить по доступной цене по договору уступки. Его беспокоят риски при такой сделке.
— Риски есть всегда. Но чтобы обезопасить себя при покупке жилья в недостроенном доме, прежде всего необходимо удостовериться, что квартира «чистая», то есть не имеет никаких ограничений в виде запретов и арестов. Для этого необходимо заказать через МФЦ выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Причем информацию надо запрашивать не на квартиру, поскольку как объект недвижимости она еще не существует (строительство не завершено), а на земельный участок, на котором строится многоквартирный дом. Именно в этой выписке отражаются сведения о наличии обременений.
Кроме того, если вы собираетесь приобрести квартиру по договору уступки права требования, следует убедиться, что первый покупатель имеет на руках зарегистрированный в Росреестре договор участия в долевом строительстве. Для этого следует также заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия.
Если дом уже достроен, следует убедиться, что первоначальным участником долевого строительства не оформлен с застройщиком акт приема-передачи. Получить эту информацию можно, обратившись непосредственно к застройщику. Если такой акт оформлен, заключить договор уступки не получится. Здесь уже надо будет подписывать обычный договор купли-продажи.
Прежде чем приступить к сделке, полезно выяснить, не относится ли строящийся многоквартирный дом к числу проблемных объектов. Узнать это можно на сайте Наш.дом.рф. Вполне допустимо, что люди хотят побыстрее избавиться от долгостроя и предлагают привлекательную цену, надеясь на то, что покупателя можно будет ввести в заблуждение.
— Есть какие-нибудь общие рекомендации, что необходимо предпринять гражданам, желающим вступить в долевое строительство?
— Выбирая строительную компанию, стоит обратить внимание на ее репутацию. Эту информацию можно найти в свободном доступе в интернете. Изучите сайт застройщика. Добросовестные строительные компании размещают на нем как можно больше информации: проектные декларации, разрешение на строительство, планировку квартир и цены на них, фотографии текущего этапа строительства, обустройство придомовой территории. Кроме того, на сайте можно найти сведения о социальной инфраструктуре и экологическом состоянии района, транспортной доступности.
Перед тем, как вложиться в долевое участие, любой человек может проверить застройщика и новостройку в Единой информационной системе жилищного строительства в интернете на сайте Наш.дом.рф. В системе опубликованы актуальные и подробные данные о застройщиках и строящихся объектах. ЕИЖС полезна также тем, что дольщики могут следить за ходом строительства и отчетностью застройщика. Кроме того, можно подобрать себе жилье в разных городах России.
При встрече с представителем застройщика нужно выяснить, есть ли документ, подтверждающий право компании на земельный участок, на котором будут идти строительные работы. Это может быть либо право собственности на землю, либо договор аренды земельного участка, который должен быть зарегистрирован в Росреестре. Также необходимо удостовериться, что у строительной компании есть действующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона об участии в долевом строительстве, которое должно быть выдано контролирующим органом. На территории Чувашии – это Минстрой. Не поленитесь ознакомиться с содержанием проектной декларации по строительству МКД. Если представитель скрывает документы, ссылаясь на разные причины, или навязывает покупку, стоит насторожиться.
Фото www.праводействие.рф
