Уважаемые работники сферы ЖКХ! Правовое агентство “Комфортный дом” и наш канал в Яндекс.Дзен от всей души поздравляет вас с профессиональным праздником!
Сфера ЖКХ является одной из самых важных для стабильного функционирования любого государства. Именно от вашего труда зависит бесперебойная работа систем жизнеобеспечения, именно вы обеспечиваете самую базовую потребность людей в комфорте и безопасности места проживания.
Желаем вам благодарностей от жителей, уважения от руководства и конечно, достойной оплаты труда!
В этот праздничный день хотелось бы затронуть тему взаимоотношений жителей и работников ЖКХ, в частности, управляющих компаний.
Тема ЖКХ – излюбленная тема журналистов и иже с ними. По этой теме не прошёлся только ленивый: деньги – воруютЬ, дома – разрушаются, вместо горячей воды – течёт холодная, снег – не убирают, сосульки на крышах – висят и т. д. и т. п.
На управляющую компанию вообще удобно свалить все проблемы, чем частенько пользуются, в том числе, и органы власти. При этом, сами жители редко задумываются, как, например, на получаемые от жителей 30 руб. за квадратный метр в месяц управляющая компания может сделать многомиллионный ремонт разрушившегося фасада.
Между тем, действующее жилищное и гражданское законодательство возлагает на собственника квартиры всё бремя содержания принадлежащего ему имущества – как самой квартиры, так и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (трубы, фасады, фундаменты, лифты, лестницы и т.д.).
Так, согласно закону, именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ); каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ).
Таким образом, законодатель не разделяет понятия и объём ответственности собственника за небольшой личный (или на 2-3 семьи) дом (ИЖС) и за многоквартирный жилой дом (МКД).
(Согласитесь, те из нас, которые обладают собственным дачным или жилым домиком, выполняя ремонт сами или платя за ремонт нанятым рабочим, ведь не требуют от государства дать им новый дом взамен обветшавшего старого или хотя бы отремонтировать старый дом за государственный счёт? А тогда чем лучше собственники квартир?)
Другое дело, что учитывая конструктивную сложность и большое число собственников, законодатель, по общему правилу, обязывает собственников нанять или создать для целей управления домом специализированную организацию.
В большинстве случаев, деятельность по управлению многоквартирным домом, осуществляется лицензированной организацией на основании договора управления.
Договор управления многоквартирным домом – это, прежде всего, возмездный договор, согласно которому управляющая организация за плату предоставляет (оказывает, выполняет) для собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме определённый комплекс жилищно-коммунальных услуг (работ), в т. ч. услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальных услуг (ст. ст. 154, 162 Жилищного кодекса РФ). Вопросы капитального ремонта регулируются отдельной главой ЖК (глава 15), работы по капитальному ремонту, в общем случае, обязанностью управляющей компании не являются.
Как Вы обратили внимание, в предыдущем абзаце автором выделен ряд слов, на которые ему хотелось бы обратить внимание читателей: договор – возмездный, комплекс работ – определённый (не абстрактный), ремонт – текущий.
Иными словами, договор управления многоквартирным домом, являясь по своей сути смешанным договором подряда и оказания услуг (т.е. возмездным договором на определённый объём работ), ничем не отличается (не должен отличаться) от иных подобных договоров, например, договора на техническое обслуживание автомобиля.
Вы же не требуете в автосервисе за деньги, уплаченные Вами за т/о (например, за замену фильтров и тормозных колодок), в случае выявления в ходе т/о более серьёзных проблем, провести, например, капитальный ремонт двигателя? И не удивляетесь в магазине, купив батон хлеба, почему он вдруг идёт без масла и красной икры в комплекте?
Дополнительно, хотелось бы отметить, что в этом плане “государственные” управляющие компании (разнообразные ГУПы, МУПы, ГБУ Жилищник и т.п.) ничем не отличаются (разве что в худшую сторону, потому что они большие, за ними власть, им “всё можно”) от “негосударственных”. И те, и другие осуществляют управление домами именно на коммерческой основе, т.е. за деньги жителей, просто собственником имущества “государственной” компании является государство (субъект РФ, администрация населённого пункта и т.п.).
Возвращаясь к определённому комплексу жилищно-коммунальных услуг (работ): есть перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), есть установленная в НПА периодичность их выполнения, есть техническая документация на здание, в которой указано, что именно входит в состав общего имущества, – вот и всё, что входит в тариф.
Облицевать плиткой стены подъезда? – Извините, проектом не предусмотрено. Посадить цветы у входа в подъезд? – Извините, придомовая территория не включена в состав общего имущества, обращайте к администрации населённого пункта. Заменить лифт? – Извините, это работы капитального характера, скидывайтесь деньгами или осаждайте регионального оператора капитального ремонта. Заменить неисправную сантехнику у малоимущего гражданина? – Извините, это его собственность, если зальёт Вашу квартиру – с него и взыскивайте ущерб.
Однако, цель настоящей статьи – обратить внимание на важность диалога между жителями и УК, важность понимания нужд и чаяний сторон и важность лояльного отношения.
Когда в доме живут ответственные и понимающие люди, когда налажены контакты между администрацией УК и жителями, когда обе стороны ценят свои отношения, то возникающие проблемы решаются без лишнего формализма.
Облицевать плиткой стены подъезда? – Что ж, если жители просят, давайте включим в смету. Посадить цветы у входа в подъезд? – Пусть жители выберут, а мы по весне посадим. Заменить лифт? – Извините, это работы капитального характера, давайте организуем общее собрание и отправим документы региональному оператору, для включения необходимых работ в график во внеочередном порядке. Заменить неисправную сантехнику у малоимущего гражданина? – Дело серьёзное, заменим, помогите только согласовать с владельцем квартиры дату и время визита мастера.
Со своей стороны, не остаются в долгу и жители. Помочь обойти соседей в ходе заочной части общего собрания, утвердить смету на следующий год? Помочь выявить хулигана, рисующего на стенах? Собрать подписи в поддержку УК? Всегда пожалуйста!
Подводя итог вышесказанному – давайте учиться слышать друг друга! Давайте жить дружно!
Мы – Правовое агентство “Комфортный дом” – сообщество юристов, экономистов и инженеров ЖКХ. Расскажем просто о сложном, поделимся лайфхаками, тщательно изучим возникшую проблему и представим варианты её решения.
Контакты для связи с авторами:
+7 (991) 180-70-20
