В Севастополе традиционно сдача квартир в аренду не считается бизнесом, это основано на местном менталитете населения, которое в летний период всегда этим занималось. Как только приходил поезд, на перроне севастопольского вокзала собиралась толпа желающих по лёгкому заработать на кусок хлеба с маслом.
Сдавали и комнаты в летней кухне, и дачи, и хорошие квартиры, и всё пользовалось спросом. Конечно, лет 15 назад не было столько гостиниц и разных локаций в частном секторе для приёма гостей, и туристы были рады любому углу, лишь бы было море.
Всё изменилось, теперь государство не смотрит сквозь пальцы на ситуацию, так как, так называемая «серая зона», когда приезжие селятся где придётся, лишь бы сэкономить, обрастает рисками как для арендаторов, так и для арендодателей. Конечно, в последнее время этот бизнес «заматерел» и создал свои негласные законы, а также никто больше не стоит с табличками. Однако в интернете достаточно предложений неофициального характера, которые помогают встрече арендатора с арендодателем. А также пока никто не отменял сарафанное радио и объявления на столбах и подъездах.
Мы опросили инкогнито несколько собственников квартир и небольших домов на территории садовых товариществ, и выяснилось, что превалирующее число людей, сдающих жильё в наём, не считают нужным делиться с государством, так как, по их мнению, у государства денег много и оно никак не помогает в улучшении качества их жизни. А поэтому приходится решать проблему самостоятельно и крутиться как белка в колесе. Учитывая сложившуюся ситуацию миграции населения с новых территорий, от желающих снять недорого дачный домик нет отбоя. Некоторые севастопольцы сдают дачные участки с домиками бесплатно, чтобы жильцы присматривали за участком, но этот процент небольшой. Обе стороны заявили, что их всё устраивает, и, если жильцы не нарушают порядок, соседи даже поощряют такое положение вещей, не спешат жаловаться в полицию или налоговую.
Ситуация вполне житейская, так как мазать одним миром всех арендодателей нельзя, людям надо выживать. А вот профессиональных рантье, которые умеют предложить услугу и на этом хорошо заработать, также предостаточно в Севастополе. Они на этом поприще себя хорошо чувствуют и не спешат платить налоги.
Пока кто-то строит гостиницу и получает все необходимые документы, серый арендодатель использует все варианты, чтобы заработать. Выискивает объявления на заборах и подъездах домов и убеждает владельцев жилья выступить в роли посредника, а также давит на то, что аренда без официального оформления будет дешевле.
Ещё одна практика, это когда ушлый делец снимает квартиру на длительный срок, а потом сдаёт её посуточно. Навар получается хороший, а хозяева рискуют имуществом, которое подвергается порче, так как контингент попадается разный. Мебель портят, технику воруют. Живут в антисанитарных условиях, а потом ещё угрожают пожаловаться в налоговую, что хозяева не платят налоги.
Какие существуют способы выхода из серой зоны?
Сейчас существуют три варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Первый способ — уплатить налог на доход физических лиц (по ставке 13%). Второй вариант — оформить специальный патент на сдачу жилых помещений и уплатить налог по ставке 6%. И третий — зарегистрироваться как самозанятый и уплачивать налог с доходов от сдачи квартиры по ставке 4%. Возможно, надо придумать какой-то другой менее бюрократический способ для этого контингента арендодателей, а также уменьшить ставку налога, чтобы люди не боялись выйти из серой зоны, но пока процветает рынок аренды без уплаты налогов.
Стоит также отметить, что такая ситуация характерна не только для нашего города.
Объём серого рынка в посуточной аренде жилья
Только треть арендодателей в России (32%) уплачивают налоги от сдачи в краткосрочную аренду принадлежащего им жилья (без учета НДФЛ). Такие данные содержатся в социально-экономическом исследовании Центра стратегических разработок (ЦСР), которое посвящено комплексному анализу данного сегмента и перспективам его развития, сообщает РБК. Совокупные поступления от налогов с посуточной аренды за 2023 год в ЦСР оценили в 4,4 млрд руб., в то время как общие доходы рантье в этом сегменте — в 231,2 млрд руб.
А по оценкам Госдумы, примерно 90% жилья в России находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. Похожую оценку давали аналитики «Дом.РФ». По их данным, если объём арендного фонда в России оценивается в 229 млн кв. м (6% от всего жилья), то более 95% рынка находится в теневом секторе. То есть сдается неофициально, без уплаты налогов. По оценке института жилищного развития, полная легализация рынка может дополнительно приносить в виде налоговых поступлений более 100 млрд руб. ежегодно.
Государство пытается легализовать этот рынок, но пока заставить всех, кто сдаёт жильё, платить налоги, задача трудная. Необходимо развивать финансовую культуру и создавать положительные маркеры в виде каких-то преференций, а не только пугать штрафами и наказаниями. Население должно быть прямо заинтересовано наполнять казну, но пока общий подход для этого контингента не применим, считают специалисты.
Между тем, конкретно в Севастополе, можно предположить, теневой арендный сектор довольно внушительный. Если опираться на белую статистику объявлений в открытом доступе, то можно убедиться в том, что можно неплохо зарабатывать, имея даже одну квартиру.
Так, в преддверие Нового года посуточная аренда квартир колеблется от 1 500 до 4 000 руб. в сутки.
Квартира-студия от 2 300 руб. в сутки
Скорее всего, спрос есть, и посуточный вариант всегда будет востребован, так как жизнь остановить невозможно, и событий, чтобы провести время в съёмной квартире, хватает. Традиционно самые дорогие квартиры в Ленинском районе и Гагаринском районах.
Квартира-студия за 3 500 руб. в сутки в Ленинском районе
А также в Гагаринском районе в современных микрорайонах.
Квартира-студия за 3 700 руб. в сутки в Гагаринском районе
Совсем неплохой заработок для владельца небольших апартаментов, даже неполная загруженность может дать весомый доход.
Кроме того, держится высокая цена на аренду квартир длительно. В настоящий момент однокомнатную квартиру в среднем можно снять за 22 830 руб. в месяц, двухкомнатную – 29 368 руб. в месяц, трёхкомнатную – 42 397 руб., дом – 37 687 руб. в месяц. И, если серый арендодатель подсуетится и будет сдавать даже на тысячу дешевле, то и клиентов у него будет больше.
Также имеется специфическая структура стоимости аренды по районам. Обладатели квартир в центре города (Ленинский район) могут рассчитывать на более обеспеченного клиента, который не будет торговаться. Средняя цена по Ленинскому району сегодня составляет 25 112 руб. в месяц. Если ничего не платить в казну города, то даже при долгосрочной аренде за год можно заработать 300 тыс. руб. Уплатив 13% налога за год (39 тыс. руб.), можно сдавать квартиру и дальше, не боясь гнева соседей. Также дорогие квартиры в Гагаринском районе, средняя стоимость составляет 23 175 руб. в месяц. Нахимовский район – 19 439 руб. в месяц, Балаклавский район – 19 184 руб. в месяц. Если брать по микрорайонам, то самые высокие цены на квартиры будут в бухте Омега (Гагаринский район) – 25 846 руб. в месяц. И даже комнату сдавать тоже выгодно, так как сегодня средняя цена сдачи в аренду составляет 11 900 руб. в месяц.
По нынешним временам для бюджетника или наёмного работника в частном бизнесе такая аренда неподъёмна, но если жить негде, то приходится экономить на еде, а остальное отдавать хозяевам. Также придётся самостоятельно оплачивать коммунальные платежи.
Сегодня профессиональные рантье из серого сектора жалуются на невысокие доходы и любые разговоры о том, что надо платить налоги и выходить из мрака, потому что могут ополчиться соседи и подать в суд, заканчиваются сразу. Жёсткая позиция заключается в нежелании делиться, а также мотивируется наличием расходов на содержание помещений и возможный ущерб, который могут нанести арендаторы.
Какой из этого следует вывод? Оставить всё как есть и пусть люди выживают или найти компромисс, предложив арендодателям какие-то льготные условия по уплате налогов? Законодатели с проблемой знакомы и пытаются её решить.
Депутаты Государственной Думы предлагают разрешить сдавать квартиру посуточно только в случае, если это не создаст неудобства соседям. Законопроект разработан во исполнение постановления Конституционного суда, который запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наём.
На рассмотрении в Госдуме находится законопроект, который уже одобрен в первом чтении. Однако многие депутаты не видят перспективы в его принятии. На такой вид аренды много жалоб от жителей, к нему очень много претензий, в том числе и от правоохранительных органов, считает первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Он подчеркнул, что если гостиницы и хостелы сегодня уже работают в правовом поле, то «посуточная аренда» остаётся пока в серой зоне. Депутат отметил, что ко второму чтению законопроект будет серьёзно доработан. В частности, будет рекомендована поправка о том, чтобы решение о возможности посуточной аренды принимали 75% собственников, проживающих в одном подъезде, сказал Кошелев.
А пока арендный бизнес не спешит «проседать» и остаётся конкурентным. На руку рантье всех рангов играют высокие ставки по ипотеке, которые из-за поднятия ключевой ставки до 15% охладили пыл потенциальных заёмщиков.
Как говорят эксперты, даже те, у кого уже имеется одобрение банка, не спешат оформлять ипотечные договоры. Также есть компетентное мнение, что такие настроения в следующем году будут нарастать, аренда станет передышкой перед ипотекой, чтобы было время подумать. Уже сейчас зафиксировано много случаев, когда люди арендуют за значительно меньшие деньги, чем они платили бы по ипотеке, а разницу откладывают на первоначальный взнос, чтобы взять кредит на собственное жильё. А это значит, что рынок аренды оживится ещё больше, как у белого, так и у серого сектора. Пока гостиницы и хостелы будут искать клиентов, производя затраты на рекламу и налоги, теневики будут спокойно зарабатывать, не боясь наказаний, которых в принципе немного на практике. В контексте справедливости рассуждать на эту тему бессмысленно, так как всё закончится демагогией. Лучше хорошо подумать над тем, как убедить граждан отдать долю малую от дохода государству согласно закону, чтобы оно процветало и становилось лучше для следующих поколений.
Фото на главную: архив «ИНФОРМЕРа».
Скриншоты:
