До приобретения недвижимости многие задаются вопросом, чему отдать предпочтение — первичке или вторичке? Квартиры, что на первичном, что на вторичном рынках, бывают разными.
Если, например, дом 2012 года, то его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке, получить максимум информации о доме и тщательно изучить все документы.
В новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, так как чаще всего сдаются только стены, но начинать с нуля гораздо проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать, а потом приступать к реализации своих грандиозных планов.
Стоит отметить, что выгодные предложения можно найти как на вторичном, так и на первичном рынках жилья. Если нужно купить именно дешевое жилье, то на новостройки лучше не ориентироваться — средняя стоимость квадратного метра за последние годы сильно выросла. Так, например, как писал «ИНФОРМЕР», в 2019 году средняя стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе составляла 93 253 руб. за кв. м.
Цена поднималась и достигла пика в мае 2022 года - она составила 185 759 руб. Потом произошёл незначительный спад, и уже в настоящий момент средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе — 181 293 рублей.
Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье, цены на которое также «кусаются». В Севастополе за аренду однокомнатной квартиры придется отдать от 22 тысяч рублей, двушки — от 28 тысяч, трехкомнатной — от 36 тысяч рублей. Довольно непросто покупать квартиру с использованией ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.
Цена на вторичном рынке ниже, чем на новостройки. Но покупка вторичного жилья — это всегда риск. У квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Эксперты называют основные риски на этом этапе:
- недостоверные сведения в документах;
- оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной; доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены;
- дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ);
- неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги.
Кроме того, для проверки юридического статуса квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты);
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке;
- наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Необходимо также учитывать и тот факт, что взять ипотеку на вторичное жилье намного сложнее, чем на первичное. И здесь дело не только в отсутствии госпрограмм по льготной ипотеке.
Банки не хотят попасть впросак и внимательно изучают историю квартиры. Если у нее часто менялись собственники, или она была принята в наследство до окончания установленного срока, есть повод сомневаться в узаконенной перепланировке — все эти причины могут привести к отказу банка в выдаче кредита.
Также желательно привлечь к делу эксперта-оценщика. Однако, чтобы заказать отчёт специалиста, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
В самом благоприятном случае на сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку уйдет не меньше месяца.
Но и это не застрахует вас от появления в будущем нежданных наследников, судебных процессов и визитов контролирующих органов.
По мнению опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, сегодня довольно сложно говорить о том, что будет с рынком после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года, а ставки по рыночной ипотеке уже сейчас вдвое выше процентов госпрограмм – 15%-16%.
«Очередное повышение ключевой ставки ЦБ может добавить к ним еще 1%-2%. В 2024 году абсолютно нет никакой уверенности в том, что ситуация в экономике изменится в лучшую сторону так, чтобы кредитные проценты на «вторичку» вновь упали. Поэтому всем, кто накопил 20%-30% на первый взнос по льготной ипотеке не стоит откладывать приобретение «первички»», — отмечает специалист известной севастопольской строительной компании.
При этом представитель компании предлагает задаться несколькими вопросами:
1) Вы приобретаете квартиру для проживания или дальнейшей перепродажи (инвестиций)?
2) Какие финансовые средства находятся в распоряжении – деньги, маткапитал, сертификаты и прочее?
3) Придется ли брать ипотечный кредит – его размер и процентная ставка банка?
4) Имеете ли вы право на льготное ипотечное кредитование?
Покупатель, как говорит эксперт, должен знать, что новостройки дороже готовой недвижимости примерно на четверть, но льготная ипотека на «первичку» вдвое дешевле. Следовательно, покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальнее.
Президент «Союза строителей Севастополя» Александр Лившиц говорит следующее: «Новостройка всегда будет актуальна еще 30 лет. Втроичка имеет моральный и физический износ. Каждый выбирает по средства».
Российский девелопер рассказал «ИНФОРМЕРу»: «Новостройки предлагают льготные ипотечные программы и планы рассрочки. Это делает их доступнее для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями. В то время покупка вторичного жилья требует наличия значительной суммы для оплаты. Возможность получить доход от сдачи в аренду может быть выше у новостроек из-за стильных современным планировок, улучшенной инфраструктуры и повышенного спроса на рынке арендного жилья».
«Новостройки соответствуют современным стандартам и используют новые технологии. Это обеспечивает лучшую энергоэффективность и комфорт для жильцов», — уточнил еще один известный севастопольский застройщик.
Если вам сложно выбрать между жильем на первичном и вторичном рынках, то следует оценить свои совокупные расходы на покупку квартиры, а также рассчитать, за какой период планируется выплатить ипотеку и в каком варианте переплата будет меньше.
Исходя из политических и экономических реалий, довольно сложно предугадать ситуацию в ближайшее время. Но главный совет от экспертов – не затягивать с покупкой. Недвижимость в Крыму и Севастополе – это долгосрочная инвестиция, цены на квадратные метры лишь растут и останавливаться не собираются…
