«Сейчас самым распространенным видом обременения является ипотека. Безопаснее всего в таком случае является схема, когда продавец погашает кредит до продажи, хотя бы за счет кредита, который потом сможет закрыть за счет полученных денег с жилья. Однако бывают разные предложения.
Например, продавец уведомляет покупателя об ипотеке и просит его, для снятия обременения, передать денежные средства в качестве аванса. В таком случае есть риск, что продавец окажется недобросовестными и просто заберет деньги», — заявила Гончарова.
О факте наличия обременения можно узнать из выписки ЕГРН или уже при регистрации права собственности.
«Поэтому, если у покупателя нет возможности до заключения предварительного договора купли-продажи получить выписку из ЕГРН на приобретаемое недвижимое имущество, я рекомендую согласовывать в договоре минимальный размер авансового платежа по договору, минимизировав тем самым возможные потери», — отметила Гончарова.
Есть еще одна проблема, которая возникает при покупке недвижимости, — это запрет на отчуждение и совершение регистрационных действий.
О таком обременении обычно предупреждают сразу или же его можно выяснить по выписке ЕГРН. Также важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом действующего или завершенного дела о банкротстве. Проверить это можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
Договор аренды — это ситуация, в которой присутствует заключенный с предыдущим собственником договор аренды или безвозмездного пользования, гораздо проще ситуации с ипотекой или арестом, отмечает эксперт. Однако тоже может доставить хлопоты будущим собственникам недвижимости.
Обычно эту тему удается решить до сделки и некоторые собственники, приобретающие квартиру для инвестиций, даже рады, если арендаторы останутся. Но если ситуация другая и с квартирантами не получается договориться о выезде, придется обратиться в суд.
Квартира также может быть передана в собственность плательщика ренты. В этом случае заключается соответствующий договор, по которому он должен бессрочно, если это постоянная рента, содержать получателя ренты или того, кого он укажет. Получатель ренты пользуется жилым помещением даже в случае продажи квартиры, если договор не предусматривает иное.
Еще одна проблема — это сервитут или право лица (лиц) на ограниченное пользование имуществом.
«Сервитут не влияет на возможность совершать сделки в отношении недвижимости, но он необходим в случае невозможности попасть в одну комнату, минуя другую, если право собственности на каждую из комнат зарегистрировано за разными собственниками.
Поскольку сервитут неотчуждаем, то вместе с покупкой жилья новому владельцу переходит и сам сервитут. В то же время продавец обязан уведомить покупателя об имеющихся ограничениях. В противном случае сделку могут расторгнуть как недействительную и взыскать убытки с продавца», — заявила Гончарова.
Между двумя собственниками квартиры, как правило, между супругами, может быть составлено соглашение, где оговорено право проживания в случае развода. Соглашение может быть заключено на определенный срок или бессрочно. В таком случае выписать проживающего будет невозможно.
Обо всех этих обременениях можно узнать самостоятельно, проверив до заключения предварительного договора купли-продажи выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре.
«В большинстве случаев недвижимость с таким «сюрпризом» как обременение продается по заниженной цене, что должно в первую очередь насторожить потенциального покупателя. Кроме того, изучив выписку из домовой книги и обнаружив среди прописанных в квартире лиц людей преклонного возраста, задумайтесь о возможном наличии завещательного отказа.
В ситуации с завещательным отказом я рекомендую выяснить это обстоятельство у продавца, а также обратиться к любому адвокату, имеющему соответствующий статус, для направления нотариусу запроса о предоставлении информации о наличии такого обременения на квартире. Адвокат является уполномоченным на получение такой информации лицом», — резюмировала Елена Гончарова.
При покупке недвижимости возникает риск приобрести квартиру или дом, которая принесет вам больше проблем, чем радости. Об основных проблемах при покупки недвижимости рассказала порталу «Новострой» руководитель Legal Constructio отмечает Елена Гончарова.