МАХАЧКАЛА, 22 мая – РИА «Дагестан». Эксперты сферы недвижимости уверены, что приобретение жилья через систему эскроу-счетов обезопасит покупателей от «вдруг возникших» проблем с застройщиком.
Эскроу-счет – это специальный банковский счет, который используется для снижения рисков при заключении сделки купли-продажи. Сторонами выступают покупатель и застройщик, но в отличие от обычных сделок здесь «на сцену» выходит третий участник – банк.
Для всех трех сторон есть специальные термины.
Бенефициар – тот, кто получает деньги, то есть застройщик или продавец.
Депонент – тот, кто вносит эти деньги на счет, то есть покупатель квартиры.
Эскроу-агент – тот, кто выделяет сторонам договора отдельный счет и одновременно выступает гарантом этой сделки. Это банк. В его обязанности входит контроль за выполнением всех условий по договору.
Счета эскроу для застройщиков, привлекающих деньги дольщиков для строительства жилья и других объектов, согласно 214-ФЗ стали обязательны с 01.07.2019 г., то есть для всех проектов, где первый договор участия в долевом строительстве (ДДУ) зарегистрирован после 01.07.2019 г.
Сейчас все 100% сделок застройщиков по реализации жилья и других объектов на стадии строительства по ДДУ в обязательном порядке идут через эскроу-счета в уполномоченных банках.
На практике до сих пор встречаются объекты, которые были запущены в продажу до 01.07.2019 г. и достраиваются по старым правилам (с использованием спецсчетов застройщиков) или в так называемом смешанном режиме.
Триггером для разработки закона послужил Краснодарский край, у которого после зимней Олимпиады в Сочи случился бум строек и масштабная миграция в край. Регион возглавил топ по брошенным дольщикам, и у государства появилась задача регулировать застройщиков. Это сузило рынок частных девелоперов, которым пришлось либо уйти, либо объединиться в корпорации.
Раньше застройщик строил дом на свой капитал. Чтобы его создать, он продавал квартиры по договору долевого участия, в котором передавал покупателю не жилплощадь, а права на нее. Чем более ранней была стадия стройки, тем дешевле продавалась квартира – и, соответственно, были выше риски. В один момент стройку можно было заморозить, а дольщикам оставалось только ждать или идти в суд.
Сейчас застройщик строит так же, по договору долевого участия, но на кредитные средства, которые ему выдает банк поэтапно. «Забрать куш» и сбежать больше не выйдет. Деньги на эскроу-счете заморожены, и застройщик получает их только после того, как сдаст дом. Больше нет смысла продавать дешево на старте, раз деньги заберешь только в конце. «Купил дёшево – продал дорого» уже не работает так быстро.
Если сделка совершается через ипотеку, это не мешает открыть счет для покупки квартиры. Все кредитные средства в этом случае банк просто отправляет на эскроу-счет. При этом счет может быть открыт в банке, выдавшем кредит, и в другой организации – закон это позволяет. Правда, за перевод денег могут взять комиссию, поэтому лучше прояснить этот момент заранее.
