Требуйте возвращения задатка

Перед тем как заключить сделку купли-продажи недвижимости, риелторы нередко предлагают покупателям передать продавцу энную сумму — так называемый задаток. С юридической точки зрения речь идет об обеспечительном платеже, который является гарантией выполнения условий договора. По словам посредников, если сделка сорвется по вине покупателя, внесенный им задаток возврату не подлежит. «Это утверждение не всегда соответствует действительности», — говорит адвокат Эдита Валеева.

— Представим довольно распространенную ситуацию: по какой-либо причине (не хватило средств, отказали в выдаче ипотеки, разонравилась квартира…) покупатель передумал совершать сделку, — поясняет она. — В этом случае деньги для собственника недвижимости становятся своеобразной компенсацией морального вреда. Да и материального тоже. Ведь от предварительной договоренности до момента, когда стороны окончательно ударят по рукам, может пройти не один месяц. Все это время продавец отказывает другим потенциальным покупателям, квартира, как это сегодня происходит, теряет в цене. Казалось бы, все вполне справедливо.

Однако, по словам Валеевой, риелторы вводят клиентов в заблуждение. И несостоявшийся покупатель может вернуть свои деньги на законных основаниях. Ведь в статье 380 ГК РФ четко прописано, что «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (п.1). При этом «соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме» (п. 2).

То есть, чтобы задаток действительно был признан таковым, необходимо заключить предварительный договор продажи (в нем обязательно должны быть прописаны все характеристики недвижимости: адрес, площадь, кадастровый номер...). И к нему — соглашение о задатке. Если это не сделано, уплаченная на начальном этапе сумма считается не задатком, а авансом. И в случае невыполнения сделки возвращается прежнему владельцу.

Потребовать вернуть свои деньги может любой гражданин РФ, который не довел сделку купли-продажи до конца и внес задаток без оформления договора. Главное, успеть уложиться в трехлетний срок исковой давности.

По-человечески можно понять продавцов, которым приходится возвращать деньги. Ведь они не только потеряли время и не получили материальную компенсацию — с них также взыщут госпошлину за услуги. Иной раз обманутые в лучших чувствах продавцы пытаются призвать к ответственности риелторов, которые убеждали их в незыблемости сделки. Но, если все договоренности заключались устно, это бесполезно.

Тем не менее нельзя говорить о том, что в подобных ситуациях в числе пострадавших остаются лишь продавцы недвижимости. Задаток выгоден обеим сторонам — при условии правильного оформления его передачи. Да, согласно статье 381 п. 2 ГК РФ, если покупатель решит отказаться от покупки после внесения задатка, переданную сумму ему не возвратят на законном основании. Но если решение о продаже изменит продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.