Порой собственники недвижимости по разным причинам не могут лично принимать участие в сделках купли/продажи (или не хотят тратить на это время и силы). Тогда продавец либо покупатель оформляют доверенность – на риэлтора или любое другое третье лицо – и удостоверяют её у нотариуса.
«Разумная Недвижимость» спросила экспертов рынка, какие бывают доверенности, на что нужно обратить внимание участникам подобных сделок и как обезопасить себя от мошенничества.
Виды доверенностей
Доверенность является документом, по которому другой человек может совершить от вашего имени и в ваших интересах действие, оговоренное в данном документе. Иными словами, человек по доверенности действует не за себя, а за вас – но только в пределах обязательств, прописанных в документе. Часто госорганы требуют, чтобы конкретные действия были чётко прописаны, а общие фразы они стараются не принимать.
Наиболее широкие полномочия доверенным лицам даёт генеральная доверенность.
—По генеральным доверенностям можно передать доверенному лицу все свои полномочия либо по объекту недвижимости, либо по имуществу – счетам, например. Такие доверенности полностью исключают необходимость присутствия доверителя на каких-либо этапах сделки с имуществом, на которое выдан данный документ. В генеральной доверенности, например, можно прописать права продать объект недвижимости, получить деньги, подписать все необходимые заявления, подать на госрегистрацию, получить и подготовить документы, необходимые для всего этого процесса, – рассказывает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров.
Такие доверенности, по его словам, довольно опасны. Их стоит применять только в экстренных случаях, безоговорочно доверяя человеку, которому она даётся.
Руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк считает, что в генеральной доверенности желательно вообще не указывать право получения денег доверенным лицом.
—Деньги безопаснее передавать собственнику – на этом и нужно настаивать. Если чувствуете, что сделка рискованная, лучше от неё отказаться, тем более что на рынке сейчас изобилие предложений, – советует он.
Кроме генеральных, есть и доверенности на конкретные действия. Например, сдача в наём без права продажи (доверенность на управление имуществом), но с правом оплаты пошлин, ведения переговоров с ЖЭКом, ТСЖ и другими инстанциями. Или доверенность на сбор документов для отчуждения объекта недвижимости – кадастрового паспорта, выписки из ЕГРП, получение судебных решений, архивных справок и так далее.
Тщательная проверка
Если в сделке купли/продажи фигурирует доверенность, особую осторожность следует проявить покупателю недвижимости. Чтобы всё прошло без сучка и задоринки, лучше лишний раз перепроверить все аспекты. В частности, нужно убедиться, что всё в порядке с приобретаемым объектом и документами.
—Покупая квартиру не у собственника, а у его доверенного лица, прежде всего, необходимо провести полную проверку выбранной недвижимости. Нужно отследить историю жилья – не арестована ли квартира, не в ипотеке ли она, нет ли незаконной перепланировки и так далее. Иными словами, нужно тщательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру и документы её собственников, – отмечает Николай Косяк.
При этом сделка по доверенности несёт и другие дополнительные риски. Чтобы избежать неприятностей, необходимо проверить документы доверенного лица – они должны быть подлинными, а сам человек должен являться гражданином РФ. Кроме того, требуется убедиться в подлинности доверенности и в том, что её срок годности не истёк.
Стоит также удостовериться, что нотариус, чья подпись стоит на доверенности, является реальным и действующим. Наконец, требуется исключить смерть собственника, а также вероятность того, что он состоит на учёте в психбольнице или невродиспансере. В противном случае сделка будет признана недействительной.
Риски мошенничества
Итак, к сделкам по доверенности нужно относиться особенно внимательно (некоторые эксперты уверены, что их вообще следует избегать).
—Лучше лично познакомиться с владельцем квартиры. Иначе может оказаться, что сделка мошенническая и проходит по подставным документам. Часто преступники под видом риэлтора ищут собственника, который хочет продать квартиру. Далее под тем или иным предлогом забирают у владельца паспорт, ищут похожего на него человека и оформляют у нотариуса генеральную доверенность на продажу квартиры на риэлтора. Поэтому внимательно смотрите, действительно ли собственник, чью фотографию вы видите в паспорте, и человек, представивший документ, одно лицо, – комментирует управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.
Если покупатель вовремя не распознает аферу и заключит такую сделку, то мошенник заберёт деньги и исчезнет. Все претензии придётся решать с настоящим собственником квартиры, который и не в курсе, что от его лица оформлялась доверенность.
Проявляя большую осторожность, помните: в сделках по доверенности нет ничего противозаконного – ситуации бывают разные и перед вами вовсе не обязательно мошенник.
