В минувшую пятницу на прошедшей пресс-конференции, организованной порталом “Разумная Недвижимость” эксперты рынка обсудили методы оценки земли и проблему пополнения земельных банков в кризис.
Петербургские строительные компании за прошлый год купили землю для строительства жилья на 30 млрд рублей. Однако, говорить о сложившемся земельном рынке в регионе преждевременно. Предложений о продаже участков много, хороших из них мало, отличные стоят дорого. Несмотря даже на то, что большинство продавцов - частные лэндлорды, количество бартерных сделок по сравнению с прошлым годом уменьшилось. В сложившихся обстоятельствах продавцы нацелены на получение денег за свой участок. Но в ситуации колебания курса валют стало сложнее определить стоимость земли. С чем связана такая ситуация и стоит ли пополнять земельные банки в кризис? На эти и многие другие темы рассуждали эксперты петербургского рынка недвижимости на прошедшей пресс-конференции, организованной порталом “Разумная Недвижимость”.
“Блошиный” рынок: хорошее предложение - несравненно дорого
Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий, анализируя сложившуюся ситуацию, сравнил современный рынок земельных участков с блошиным, когда предложений много, хороших из них мало и они очень дорогие. Также спикер подчеркнул, что предложение в настоящее время есть. При этом, из 180-190 земельных участков, продающихся под жилую застройку в Петербурге и на пригородных территориях Ленобласти, 56% находятся за пределами КАД, 44% - в городской черте.
— Львиную долю сегодняшнего предложения взяли на себя проекты комплексного освоения территории (КОТ). Общий объем, который можно построить на всех продаваемых в пригородах площадках составляет порядка 16-18 млн. квадратных метров жилья, - отметил эксперт.
В завершение своего выступления Юрий Зарецкий рассказал про тенденции, которые сейчас наблюдаются на рынке. Во-первых, это дефицит подготовленных непосредственно под строительство жилья земель. Вторая тенденция - сильно завышенные продавцами участков цены. Третье, на что спикер обратил внимание, отсутствие необходимой инженерии, такой как, к примеру, канализация, на многих участках.
— Таким образом, получается парадокс: спрос большой, предложений много, хорошие земли - несравнимо дорогие, - подытожил эксперт.
Хороший участок по справедливой стоимости - редкость
Директор по инвестициям компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Анна Смольная рассказала почему в настоящее время девелоперам сложно найти участок под жилую застройку по справедливой стоимости с понятными градостроительными характеристиками. По мнению эксперта, этому препятствует ряд причин, среди которых колебание курса валют, отсутствие точного понимания, каковы будут в будущем цены на квартиры, районная дифференциация. Подробно Анна Смольная остановилась на ситуации с принятием новых ПЗЗ, которые сейчас обсуждаются в Смольном.
— В данный момент на официальном сайте Администрации СПб опубликованы проекты двух основополагающих для проектирования в нашем городе законов - новая редакция Нормативов градостроительного проектирования в СПб и новая редакция Правил землепользования и застройки. Исходя из проектов этих законов СПб, изменятся градостроительные параметры территорий и участков: нормативы для школ и детских садов, высотность, нормативы для парковок, причём, в более строгую сторону. К тому же, проекты Нормативов градостроительного проектирования и Правил землепользования и застройки в СПб противоречат друг другу по ряду ключевых параметров. Техника их написания, к сожалению, вызывает предположения, что делались они в большой спешке, поскольку в них содержится определенное количество нестыковок между собой, - рассказала эксперт.
Выступление спикеров.
Фото: razned.ru
Таким образом, по мнению Анны Смольной, если говорить о цене земли, то все эти нестыковки законов и коллизии норм дополнительно затрудняют подсчёт продаваемых площадей на участке. Поэтому застройщики подходят более консервативно к оценке участков, чем продавцы. К тому же, ряд собственников земли продают свои непрофильные активы, занимаясь бизнесом в совсем далекой от девелопмента сфере. Им вообще сложно гибко реагировать на изменения в цене земли из-за изменений нормативов, поскольку они просто не мониторят подобные изменения в ходе своей обычной деятельности.
Большинство сделок РАД - денежные
Заместитель начальника коммерческого департамента ОАО “Российский Аукционный Дом” Юлия Акимова подчеркнула, что сделки в городе совершаются, и, несмотря на устоявшееся мнение по итогам 2015 года, что большинство сделок с землей бартерные, с торгов, организованных РАД превалирующее количество земельных участков уходят с молотка за наличность.
— Цены на землю колеблются от 10 до 20% от стоимости квадратного метра будущих квартир. Касаемо покупателей и продавцов квартир, они стали намного капризнее. Продавцы завышают цены, покупатели считают, что лучше пока не вкладываться в землю. Выжидают, когда правила игры станут более понятными. И самое главное здесь - это найти компромисс, что собственно нам пока и удавалось сделать.
ЖК “Кировский посад”: компромисс был найден
Директор по продажам ЖК «Кировский посад» Мария Корникова согласилась с коллегами по многим вопросам и на примере жилого комплекса рассказала о взаимодействии продавцов и покупателей.
— Компромисс, действительно, сейчас найти сложно. И те экономические изменения, которые сейчас происходят в стране этому, к сожалению, не способствуют. Однако, пополнение земельных банков - это неотъемлемая часть строительного бизнеса. Что строить, если нет земли?! Поэтому поиск компромисса с продавцами участков - это очень важная задача, стоящая перед застройщиками. Продавцы не хотят продешевить и продать свой участок выгодно, но они должны понимать, что цена должна быть определена справедливо, с учетом необходимых параметров, таких как подведённые коммуникации, план межевания участка, а в некоторых случаях готовое разрешение на строительство. За отличный участок, соответствующий всем требованиям и находящийся в прекрасной локации, компании готовы платить, но цена должна быть справедливой и не завышенной. Иначе, о каком рынке идёт речь? - подытожила тему разговора эксперт.
