Покупка квартиры часто сопряжена с рисками. В случае с первичкой можно столкнуться с долгостроем, в случае со вторичкой – с проблемным жильем или даже с аферистами. При этом проблемное жилье и мошенников нередко можно вычислить на этапе просмотра объявления. Рассказываем, какие пункты в сообщении о продаже квартиры должны насторожить. Срочная продажа Сразу оговоримся, что объявление, содержащее строчку «срочная продажа» может быть дано добропорядочным собственником, по разным причинам спешащим продать квартиру. Это, например, может быть альтернативная покупка жилья, переезд в другой город/другую страну, финансовые проблемы. Но, по словам д.э.н., профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве Александра Цыганова, за «срочной продажей» может стоять и желание скрыть дефекты квартиры. Без просмотров Если жилье продается «без просмотров», то основной риск заключается в том, что квартира, которая представлена на фотографиях, окажется вовсе не той квартирой, которая заинтересовала покупателя, рассказывает эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков, руководитель бюро экономической и правовой безопасности Антон Гусев. Квартира «без просмотров» может оказаться в плохом состоянии и требовать серьезного ремонта, либо иметь несогласованные перепланировки. И тот, и другой случаи чреваты дополнительными расходами для покупателя. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский добавляет, что отказ от показов квартиры может говорить и о поддельных документах на квартиру. Кстати, ставшие популярными после пандемии коронавируса онлайн-просмотры жилья тоже не гарантия, что покупателю показывают именно ту квартиру, которую он выбрал. Гарантий, что недвижимость находится по тому же адресу, который указан в объявлении, нет никаких. «Еще до появления онлайн-просмотров существовала мошенническая схема: недобросовестные продавцы заменяли табличку с номером квартиры, а иногда даже с номером дома для того, чтобы продать одну квартиру под видом другой. В этом случае покупатель рискует стать собственником квартиры с незаконной перепланировкой, с отсутствием ремонта, с соседями-дебоширами и с нарушениями санитарно-эпидемиологических норм. И это в лучшем случае. В худшем, человек и вовсе может лишиться квартиры, если выяснится, к примеру, что дом, в котором находится квартира, является незаконной постройкой и подлежит сносу», - предупреждает Гусев. Низкая цена Сейчас цены на квартиры находятся на пике и, как рассказывают участники рынка, уходит даже неликвидное жилье (разумеется, по завышенным ценам), которое до 2020 года не продавалось годами. Конечно же, покупатели хотят приобрести квартиру как можно выгоднее. Этим и пользуются риэлторы. По словам Цыганова, низкая цена в объявлении может быть приманкой для того, чтобы показать покупателю менее привлекательный объект. Без ипотеки Если же в описании условий покупки объекта недвижимости фигурирует фраза «без ипотеки», то велик риск того, что квартира по каким-либо причинам не пройдет экспертизу банка. «Этих причин может быть довольно много: от незаконной перепланировки до случая, когда квартира находится под арестом. Например, банк не одобрит ипотеку, если есть лица, которые сохранили право пользования данной жилплощадью, например, незаконно выписанные несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях. И в этом случае покупатель рискует познать соседство с такими лицами, ведь в случае восстановления их в праве пользования жилплощадью, они по закону будут иметь право проживать в данной квартире», - делится Гусев. По словам, Цыганова, сложности с оформлением ипотеки будут и в отношении продавцов из группы риска (одинокие пожилые пенсионеры, неблагополучные граждане), в случаях, если видна длительная судебная история из-за наследства. Только наличные Насторожить должна и фраза «только наличный расчет». «К примеру, в Петербурге ее указывают продавцы псевдо-студий (переделанных комнат в коммунальных квартирах). Как правило, в 80% случаев, продаваемая недвижимость имеет незаконную перепланировку, что влечет за собой проблемы у будущего собственника», - подчеркивает Дмитрий Щегельский. Заниженная стоимость Ни в коем случае нельзя покупать квартиру, если продавец настаивает на занижении стоимости в договоре, якобы для экономии на налоге. «Дело в том, что в течение трех лет с момента заключения сделки могут быть оспорены. Чаще всего это бывает, если продавец имущества в течение этого периода подает на банкротство. Тогда кредиторы оспаривают все ранее заключенные сделки. Сделка наверняка будет отменена, если стоимость в договоре будет указана заниженная. Поэтому рекомендуется указывать реальную стоимость имущества», - поясняет генеральный директор Юридического бюро Юлия Комбарова. Как говорит Антон Гусев, если суд признает сделку недействительной и потребует вернуть жилплощадь владельцу, покупатель попадает в общую очередь кредиторов на возврат денежных средств и претендовать он сможет только на ту сумму, которая была указана в договоре. «Более того, даже если с продавцом и квартирой все будет хорошо и сделка не будет признана недействительной, а покупатель просто решит продать ее в течение первых пяти лет со дня совершения покупки и сразу купить новую, то он потеряет большую сумму денег, если решит уменьшить сумму дохода (для уплаты налога) на сумму расходов при приобретении квартиры. Грубо говоря, покупатель будет платить налог с суммы разницы, возникшей между суммой продажи квартиры и покупки новой. И если в договоре той квартиры, которую он продает, будет указана неполная сумма, то разница получится существенной, а соответственно, и налог будет составлять довольно крупную сумму», - указывает эксперт.
