Новостройки и проекты реконструкции представлены во всех 12 административных округах Москвы. Общий объем предложения на первичном рынке столицы составляет 74,84 тысяч квартир и апартаментов. Больше всего жилья девелоперы реализуют в НАО – 23,29 тысяч лотов, меньше всего в ЗелАО – 391 лот. Эксперты компании «Метриум» рассказывают о районах, лидирующих по объему предложения на первичном рынке во всех округах Москвы.
Девелоперы Москвы реализуют новостройки и проекты реконструкции в 108 районах из 146[1], во всех 12 административных округах. Суммарный объем предложения в начале 2024 года достиг исторического максимума – 74,84 тысяч квартир и апартаментов в 411 проектах. За год этот показатель вырос на 5,9%, за пять лет – на 53,7%, то есть более чем в полтора раза. Максимальное количество лотов представлено в НАО – 23,29 тысяч, минимальное – в ЗелАО – 391.
1 место – Сосенское в НАО
Объем предложения – 9305 лотов
Количество проектов в реализации – 10
Средняя цена в районе – 269,3 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке НАО представлено 23,29 тысяч квартир и апартаментов (в 38 проектах). Среди них 98,2% относятся к стандарт- и комфорт-классу, 1,8% – к бизнес-классу.
Максимальный объем предложения в Новомосковском округе зафиксирован в Сосенском – 9305 лотов (в 10 проектах). За последние 15 лет население этого района выросло в 12,5 раз – с 9 тысяч до 115 тысяч человек. После присоединения к столице Новой Москвы в поселении Сосенское произошли серьезные качественные изменения: было построено комфортное жилье, обустроены социальные объекты (включая знаменитую ГКБ №40 в Коммунарке), открыты парки и привлекательные зоны отдыха, проложена ветка метро. Естественно, столь интенсивное развитие локации сопряжено с масштабной жилой застройкой.
2 место – Покровское-Стрешнево в СЗАО
Объем предложения – 3040 лотов
Количество проектов в реализации – 7
Средняя цена в районе – 443,3 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке СЗАО представлено 6158 квартир и апартаментов (в 29 проектах). Среди них 27% относятся к массовому сегменту, 46,1% – к бизнес-классу, 26,6% – к премиум-классу, 0,3% – к элитному сегменту.
Максимальный объем предложения на северо-западе Москвы зафиксирован в Покровском-Стрешнево – 3040 лотов (в 7 проектах). Популярность этого района у застройщиков обусловлена сочетанием двух факторов: реновация масштабных промзон, а также Тушинского аэродрома, и наличие свободных участков на береговой линии Москвы-реки.
«Северо-запад – одно из наиболее стремительно развивающихся направлений в Москве, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа» (девелопер апарт-комплекса бизнес-класса Emotion в СЗАО). – За последние годы здесь появились новые станции метро, многоуровневые развязки, современные торгово-развлекательные и бизнес-центры. Самый перспективный район Северо-Западного округа – Хорошево-Мневники. Во-первых, он отличается прекрасной экологической обстановкой благодаря заповеднику «Серебряный Бор». Во-вторых, Хорошево-Мневники вошли в состав «Большого Сити» и поэтому активно застраиваются ликвидными проектами с инновационными концепциями».
3 место – Даниловский район в ЮАО
Объем предложения – 2737 лотов
Количество проектов в реализации – 16
Средняя цена в районе – 518,7 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЮАО представлено 8407 квартир и апартаментов (в 35 проектах). Среди них 32,4% относятся к массовому сегменту, 58,2% – к бизнес-классу, 9,4% – к премиум-классу.
Максимальный объем предложения на юге Москвы зафиксирован в Даниловском районе – 2737 лотов (в 16 проектах). Этот район интенсивно развивается. В результате реновации бывшего «ЗИЛ» здесь появился настоящий «город в городе» – кластер с новостройками и современной инфраструктурой.
«Облик Южного округа серьезно изменился за последние годы, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers в ЮАО). – Девелоперы совместно с властями создают здесь новые центры притяжения. Самый яркий пример – Нагатинский полуостров, где появился грандиозный кластер рекреационной инфраструктуры, который включает в себя крупнейший в Европе крытый парк развлечений «Остров Мечты» с торговой галереей и киноконцертным залом «Москва», ландшафтный парк площадью 44 га, самый большой в России пляжный клуб с бассейнами Dream Beach Club и яхт-клуб с вейк-парком. Мы продолжаем активно развивать эту привлекательную локацию. В конце прошлого года на Нагатинском полуострове мы ввели первый премиальный жилой комплекс Dream Towers и планируем реализовать еще два комплекса с насыщенной инфраструктурой».
4 место – Очаково-Матвеевское в ЗАО
Объем предложения – 2465 лотов
Количество проектов в реализации – 12
Средняя цена в районе – 390,2 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЗАО представлено 7587 квартир и апартаментов (в 56 проектах). Среди них 50% относятся к массовому сегменту, 36,1% – к бизнес-классу, 11,2% – к премиум-классу, 2,7% – к элитному сегменту.
Максимальный объем предложения на западе Москвы зафиксирован в Очаково-Матвеевском – 2465 лотов (в 12 проектах). Территория местной промзоны «Южное Очаково» вошла в список 10 промышленных площадок, которые власти Москвы выделили как наиболее перспективные и приоритетные для реновации. Ландшафт этой локации стремительно меняется, индустриальное наследие уходит в прошлое, появляются новые жилые комплексы.
5 место – Люблино в ЮВАО
Объем предложения – 1633
Количество проектов в реализации – 2
Средняя цена в районе – 272,3 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЮВАО представлено 5683 квартиры и апартамента (в 30 проектах). Среди них 77,3% относятся к массовому сегменту, 22,7% – к бизнес-классу.
Максимальный объем предложения на юго-востоке Москвы зафиксирован в Люблино – 1633 лота (в 2 проектах). Район входит в состав «ржавого пояса» столицы. Здесь девелоперы в рамках комплексного развития территории строят большие кварталы на месте металлургического завода.
6 место – Метрогородок в ВАО
Объем предложения – 1375 лотов
Количество проектов в реализации – 4
Средняя цена в районе – 326,3 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ВАО представлено 3216 квартир и апартаментов (в 21 проекте). Среди них 86,7% относятся к массовому сегменту, 4,8% – к бизнес-классу, 8,5% – к премиум-классу.
Максимальный объем предложения на востоке Москвы зафиксирован в Метрогородке – 1375 лотов (в 4 проектах). Огромный – крупнейший в столице – район пока отличается маленькой плотностью населения – 1437 человек на кв. км. Связано это с тем, что большую часть локации занимает национальный парк «Лосиный остров». Но соседство с ним привлекает современных девелоперов, которые строят масштабные кварталы неподалеку от обширной зеленой зоны. Так что в ближайшей перспективе ситуация, возможно, изменится.
«Статус ВАО неуклонно повышается. За последние три года здесь значительно выросла доля жилья бизнес- и премиум-класса, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК «Преображенская площадь» в ВАО). – В первую очередь это связано с большим количеством парковых пространств. Восточный округ лидирует в Москве по площади зеленых зон. В совокупности они занимают 6000 га, то есть порядка 40% территории ВАО. Кроме того, на востоке столицы есть много современных объектов спортивной и образовательной инфраструктуры, особенно в районе Преображенское, где формируется новая премиальная локация».
7 место – Западное Дегунино в САО
Объем предложения – 1237 лотов
Количество проектов в реализации – 7
Средняя цена в районе – 373 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке САО представлено 5768 квартир и апартаментов (в 48 проектах). Среди них 44,4% относятся к массовому сегменту, 42,5% – к бизнес-классу, 13,1% – к премиум-классу.
Максимальный объем предложения на севере Москвы зафиксирован в Западном Дегунино – 1237 лотов (в 7 проектах). Район считается одним из самых экологически чистых в столице. Вокруг – пять парково-рекреационных зон с велосипедными дорожками и обустроенными набережными для прогулок. Экологичность вкупе с развитой инфраструктурой привлекает и девелоперов, и покупателей.
«Северный округ отличается выгодным расположением, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк» в САО). – Его территория пронизана транспортными артериями, главной из которых является Ленинградский проспект, а на юге САО соседствует с историческим центром Москвы. При этом здесь остались обширные свободные участки, которые позволяют реализовывать жилые проекты с масштабными зелеными зонами».
8 место – Пресненский район в ЦАО
Объем предложения – 1220 лотов
Количество проектов в реализации – 15
Средняя цена в районе – 854,3 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЦАО представлено 3420 квартир и апартаментов (в 93 проектах). Среди них 34% относятся к бизнес-классу, 36,3% – к премиум-классу, 29,7% – к элитному сегменту.
Максимальный объем предложения в историческом центре Москвы зафиксирован в Пресненском районе – 1220 лотов (в 15 проектах). Это объясняется, прежде всего, большой площадью этой локации (1 место в ЦАО, 11,7 кв. км) и наличием здесь международного делового кластера «Москва-Сити». Пресненский район – один из самых протяженных в столице. Его восточная граница проходит по Газетному переулку, а западная выходит за пределы ТТК. Благодаря этому локация отличается максимально разнообразной городской средой.
«Несмотря на активную деловую и культурную жизнь, в Пресненском районе есть тихие и уютные улицы, – отмечает Дмитрий Мутовкин, генеральный директор девелоперской компании «Петростиль Инвест» (девелопер проекта «Вознесенский 11/3»). – Соответствующий уровень комфорта можно найти в клубных домах, которые находятся не на оживленных магистралях, а в пределах переулков внутри Бульварного кольца. Здесь меньше как автомобильный, так и пешеходный трафик, жизнь течет размеренно. Часто в подобных переулках можно встретить старинные благоустроенные дворы-скверы, позволяющие абстрагироваться от напряженного городского ритма».
«Пресненский район примечателен резкими контрастами, – рассказывает Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»). – Здесь находятся и особняки с вековой историей, и современный кластер «Сити», где сейчас строится самый высокий жилой небоскреб России. Именно «Москва-Сити» является основным центром притяжения новых жителей в район. Квартиры в международном деловом центре обладают повышенной ликвидностью и дорожают темпами, опережающими инфляцию. При этом девелоперы начали создавать в «Сити» условия для семейной жизни. Так, наша компания в «Дом Дау» предусмотрела крупноформатный детский досуговый центр, секретный сад с кинетическими скульптурами, кинотеатр под открытым небом и интерактивный квест».
9 место – Коньково в ЮЗАО
Объем предложения – 1014 лотов
Количество проектов в реализации – 1
Средняя цена в районе – 484 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЮЗАО представлено 3557 квартир и апартаментов (в 18 проектах). Среди них 33,1% относятся к массовому сегменту, 64,3% – к бизнес-классу, 2,6% – к премиум-классу.
Максимальный объем предложения на юго-западе Москвы зафиксирован в Коньково – 1014 лотов (в одном проекте). В данном случае лидерство локации объясняется политикой девелопера, который единовременно вывел в продажу практически все квартиры в строящемся небоскребе.
10 место – Отрадное в СВАО
Объем предложения – 1005 лотов
Количество проектов в реализации – 4
Средняя цена в районе – 317,6 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке СВАО представлено 6661 квартира и апартамент (в 37 проектах). Среди них 57,3% относятся к массовому сегменту, 35,4% – к бизнес-классу, 7,3% – к премиум-классу.
Максимальный объем предложения на северо-востоке Москвы зафиксирован в Отрадном – 1005 лотов (в 4 проектах). Это спальный район с промышленными зонами, которые сейчас активно подвергаются реновации. В результате на месте бывших фабричных корпусов растут новые жилые кварталы.
11 место – Первомайское в ТАО
Объем предложения – 638 лотов
Количество проектов в реализации – 3
Средняя цена в районе – 124,4 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ТАО представлена 701 квартира и апартамент (в 4 проектах). Все они относятся к стандарт- и комфорт-классу.
Максимальный объем предложения в Троицком округе зафиксирован в Первомайском – 638 лотов (в 3 проектах). Это поселение расположено ближе всего к «старой» Москве в ТАО. Транспортная доступность – основное объяснение его популярности у девелоперов. При этом здесь действует ограничение высотности в 9 этажей.
12 место – Крюково в ЗелАО
Объем предложения – 391 лот
Количество проектов в реализации – 2
Средняя цена в районе – 229 тыс. руб. за кв. м
На первичном рынке ЗелАО представлена 391 квартира и апартамент (в двух проектах). Весь объем предложения в Зеленограде относится к массовому сегменту и сконцентрирован в районе Крюково. Эта локация привлекает девелоперов и покупателей развитым пригородным сообщением с остальными районами Москвы и большим количеством рекреационных зеленых зон.
«В Москве на рынке первичного жилья наблюдается высокая конкуренция, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Сейчас в 81 районе столицы реализуется два и более девелоперских проекта. Совокупный объем предложения немного снизился в 2023 году, но в начале 2024 года вырос на 10,3%. Это положение не грозит затовариванием, но создает предпосылки для формирования «рынка покупателя». То есть в условиях широкого выбора приходится чаще проводить различные акции и устанавливать спецпредложения. Вместе с тем самые популярные у девелоперов районы обычно востребованы и покупателями, поэтому жилье в них, как правило, реализуется без дисконта и отличается повышенной ликвидностью».
[1] Включая поселения в Новой Москве.
