Mientras que la población foránea tiende a residir en alquiler en el interior de las urbes, la nacional emigra a la periferia por los altos precios de la vivienda
Los elevados precios de la vivienda están "expulsando" del centro de las grandes ciudades a los españoles, cuyo espacio están ocupando los extranjeros con menos recursos, según la dinámica detectada en los últimos años por el Banco de España.
En su Informe Anual de 2023, el supervisor financiero asegura que en los últimos años, el crecimiento de la población en España ha tendido a concentrarse en las áreas urbanas. Concretamente, entre 2014 y 2022 (último dato disponible), la población ha crecido un 4,2% en las áreas urbanas, frente a un incremento agregado del 3,1%.
Esta evolución, prosigue el análisis, se ha visto impulsada por el crecimiento en la periferia (6,1%), cuya dinámica explica el 65% del aumento poblacional de las áreas urbanas. En cambio, fuera de estas áreas la población retrocedió hasta 2018, momento en el que se inicia una cierta recuperación hasta superar en 2022 en un 0,8% los niveles de 2014.
El Banco de España asegura que el desglose por nacionalidad evidencia "crecimientos de la población de origen extranjero en todas las áreas geográficas consideradas, aunque más intensos en las áreas urbanas, con crecimientos entre 2014 y 2022 situados en torno a un millón de habitantes en los centros y más de 600.000 en las periferias".
Por el contrario, la institución que dirige Pablo Hernández de Cos asegura que durante este período, los ciudadanos nacidos en España han contribuido al descenso de la población, con caídas superiores a los 500.000 habitantes en los centros de las áreas urbanas e incrementos de unos 250.000 en la periferia de dichas áreas.
Este último movimiento sugiere para el Banco de España "un desplazamiento de la población española desde el centro hacia la periferia de las áreas urbanas, en un contexto de mayores precios de la vivienda en los centros de las grandes ciudades". En cambio, añade, la población de origen extranjero "habría incrementado sustancialmente su presencia relativa en el centro de las áreas urbanas". Este colectivo, analiza la institución, dados sus menores niveles medios de renta y los elevados precios inmobiliarios en las principales ciudades, "tiende a residir en viviendas de alquiler y, en el período más reciente, habría aumentado su residencia en modalidades como el alquiler compartido y de habitaciones".
Estos movimientos de población no sólo afectan a la composición por nacionalidades de la población de las ciudades sino que impactan en los precios de la vivienda. Como asegura el Banco de España, "las diferencias en las dinámicas demográficas entre zonas geográficas son uno de los principales determinantes del crecimiento heterogéneo de los precios de la vivienda en propiedad y en alquiler durante los últimos años". Según asegura, "existe una fuerte correlación positiva entre el crecimiento de la población y el avance de los precios de compra y de alquiler desde el inicio de la recuperación económica en 2014 hasta 2022 (último dato disponible)". Esta evidencia, prosigue, apuntaría a "una cierta rigidez relativa de la oferta de vivienda para acomodar el aumento de la demanda que se viene produciendo como consecuencia, en gran parte, de los desarrollos demográficos".
El supervisor hace hincapié en que esta situación se da de forma más acusada en las grandes ciudades. La congestión en las principales áreas urbanas "condiciona la demanda de vivienda y presiona al alza los precios", según advierte. La entidad asegura que se observa una elevada densidad de población en los centros de las ciudades y un proceso de progresiva concentración de la población en las áreas urbanas. La evidencia internacional, añade, "sugiere que estos desarrollos urbanos se asocian a unos mayores precios de compra y de alquiler". Esto es así especialmente cuando las infraestructuras de transporte público, tanto urbano como metropolitano, "no permiten incrementar la escala de las ciudades y mejorar la movilidad dentro de las áreas metropolitanas", según desglosa. Por otro lado, un desarrollo urbano congestionado aumenta el coste relativo de la vida en los centros de las ciudades, así como el tiempo de desplazamiento al lugar de trabajo".
[[QUOTE:PULL|||Los no residentes también presionan al alza los precios de compra y alquiler, según el supervisor]]
Pero no son sólo los extranjeros que vienen a vivir a España los que están presionando los precios de la vivienda. El Banco de España también explica en su documento que los no residentes tensionan el mercado. Esta demanda, según el supervisor, se caracteriza por disponer de un elevado poder adquisitivo en términos relativos, como suele reflejar el mayor precio medio de este tipo de transacciones. Por ejemplo, durante el primer semestre de 2023 (último dato disponible), los no residentes adquirieron viviendas con un precio medio de 2.600 euros por metro cuadrado, frente a una media de 1.600 euros por metro cuadrado en las compras de vivienda por residentes.
Por otro lado, añade, los ciudadanos extranjeros tienen un papel relevante en el auge del alquiler turístico y el alquiler de temporada que estaría disminuyendo el uso residencial de la vivienda en determinadas zonas y, de ese modo, contribuyendo al aumento de los alquileres en zonas tensionadas.
