«Кайберәүләр Казандагы фатир бәяләрен Мәскәүнеке белән чагыштыралар, мин үзем дә фатирларның бәяләре бик югары дип саныйм. Әмма тарихи яктан карасак, ихтыяҗ тәкъдимне тудыра. Бәяләр артык югары кебек тоелса да, ләкин ихтыяҗ бар бит, һәм нәкъ менә ихтыяҗ булганга, йорт салучылар үз бәяләрен күтәрә баралар. Бу – базарның мантыйкый хәрәкәте», – ди торак базары белгече, риелтор Гүзәл Мөхәмәдҗанова. Аның шулай ук шәхси күчемсез милек агентлыгы да бар.
Ул, торак базарындагы бәяләрнең артуы Казанның студентлар шәһәре булуы белән дә бәйле, ди.
«Ел саен шәһәргә студентларның яңа дулкыны килә, күпчелек әти-әниләр балаларына фатир алып бирергә тырыша. Моннан тыш, Казанда ел саен дәүләт масштабындагы чаралар уздырыла. Гомумән, Казанны омтылыш ноктасы дип саныйлар, барысы да бирегә күченергә тели, чөнки шәһәрнең камилләшә баруын, киңәюен, тормышның монда һәрвакыт кайнап торуын күрәләр», – дип билгеләде риелтор.
Беренче чиратта беренчел торак базарындагы, ягъни яңа төзелгән/төзелүче йортлардагы бәяләрне карыйк.
Казанда яңа торакларның 1 квадрат метры 200 меңнән башлап 800 меңгә кадәр җитә. Дәүләт программалары һәм яңа йортлар төзелешен субсидияләү кимүгә карамастан, фатирларга бәяләр арта бара. Мәсәлән, бер клиент 2 атна элек фатир броньлаган иде, күптән түгел шалтыратып, 10 процентка якын үсеш булуын хәбәр иттеләр. Моның нәрсә белән бәйле булуы аңлашылмый, әмма яңа фатирларга бәяләр ничек үскән булса, шулай үсүен дәвам итә, – ди Гүзәл Мөхәмәдҗанова.
Димәк, яңа торакка бәяләрнең төшүен көтәргә кирәкмиме?
Мин прогнозлар бирмим, ләкин төп ставка һәм ипотека ставкалары үскәч, дәүләт программалары ябылгач, кешеләр ипотека алмый башлар, ихтыяҗ кимер һәм фатирларга бәяләр төшәр, дип көтелгән иде. Әмма ул алай булып чыкмады, элеккеге кебек күләмдә булмаса да фатир алуга килешүләр төзелүе дәвам итә. Шулай ук төзүчеләр дә үз бәяләрен күтәрә баралар, – ди ул.
Торак белгече Казандагы 40 квадрат метрлы яңа фатирлар өчен бәяләр алдагы диапазонда куелуын әйтте:
Вахит районы – 9,4-19 млн, Яңа Савин районы – 11,6-14,9 млн, Киров районы – 5,3-10,1 млн, Мәскәү районы – 6,3-9,3 млн, Совет районы – 5,6-9,6 млн, Авиатөзелеш районы – 7-8,1 млн, Идел буе районы – 4,2-8,6 млн.
Хәзер яңа фатирларны алу шартлары нинди?
Яңа йортлардан фатирларны хәзер эскроу счетлар (Эскроу счет — ул фатир сатып алучы (өлешче) һәм торак төзүче арасында куркынычсыз исәп-хисаплар башкару өчен билгеләнгән банктагы махсус счет. – иск. «Интертат») аша өлешле катнашу килешүләре буенча сатып алалар. Яңа торак алганда шулай ук ана капиталын да кулланырга мөмкин, бу – сизелерлек дәрәҗәдә мөмкинлекләрне арттыра, чөнки фатир ипотекага алынган булса, ана капиталын беренчел кертемдә дә, ипотека түләүләрендә дә кулланырга була.
Һичшиксез, яңа фатир алганда ДДУ (өлешле катнашу килешүе – иск. «Интертат») төзергә һәм барлык акчаларны эскроу счетларына урнаштырырга кирәк, ягъни ул акчалар төзелеш тәмамланганчы «катырыла». Торак төзүчеләрнең эшләре бармаган очракта, яңа фатир алучының акчалары сакланып калачак, чөнки фатирның ачкычлары хуҗасына тапшырылганчы акчалар «туңдырылган» счетта саклана, – дип аңлатты Гүзәл Мөхәмәдҗанова.
Казанда икенчел торак мәсьәләсе нинди хәлдә?
Икенчел торакка килгәндә дә, бәяләр төште, дип әйтеп булмый. Ул башта Үзәк Банкның төп ставканы күтәрүенә бәйле рәвештә бераз «утырды», ягъни базар стагнациядә иде. Хәзер беренчел торакны түбән ставка буенча алырга мөмкинлек бирә торган дәүләт программалары бар әле, ләкин икенчел торак базарында бернинди ташламалар да юк. Әмма ипотеканың ставкасы югары булуга карамастан, кешеләр барыбер ала, бик аз, әлбәттә, ләкин алалар.
Гомумән, икенчел торак базарындагы күп санлы килешүләр акчага башкарыла, ягъни кешеләр үз милекләрен саталар һәм шушы акчага яңа торак сатып алалар, яки аларның җыелган акчалары була. Кредитларны бик аз алалар, хәтта алсалар да, зур булмаган суммаларда гына. Мәсәлән, 2 бүлмәле фатирны саталар, аңа бераз өстәп, 3 бүлмәлене сатып алалар.
Шул ук вакытта, әгәр ел башында икенчел торак өчен сатулашу 50-100 мең, ә 10-12 миллионлык фатирлар өчен 200-300 мең һәм хәтта ярты миллионга кадәр җитәргә мөмкин булса, хәзер килешүләр өзелә, чөнки сатучылар киресенчә бәяләрне күтәрә. Ягъни бер яктан икенчел торак базарында торгынлык, ә икенче яктан хуҗалар фатирны кыйммәтрәк сатарга тырыша. Кыскасы, вазгыять шулкадәр аңлаешсыз, без нәрсә көтәргә икәнлеген дә белмибез.
Нәрсәнедер фаразлау бик кыен, пандемия булганда да барысы да торак базары басачак һәм бәяләр төшәчәк дип уйлаган иделәр, ләкин мондый хәл булмады. Мин 20 елга якын күчемсез милек базарында эшлим, бу вакыт эчендә бәяләр бер тапкыр да төшмәде, алар бары тик үсәләр генә. 2008 һәм 2014 елда бәяләр бераз басты, ләкин төшмәде. Ә болай бездә һәрвакыт тотрыклы үсеш. Ләкин мин бәяләр төшәргә тиеш, дип саныйм, күчемсез милек хәзергегә караганда арзанрак һәм кешеләрнең аны алу мөмкинлеге булсын иде, – дип аңлатты торак белгече.
Фото: © «Татар-информ», Владимир Васильев
Мәкаләне әзерләүдә шулай ук риелтор Эльвира Шакирова да ярдәм итте. Ул, иң кыйммәтле икенчел торак – Яңа Савин районында, ә юне – Киров районында, ди.
«Тулай торак бүлмәләре 3,5 млн тора, ә 1 бүлмәле фатирлар 5,5 млннан башлана. 2 бүлмәлеләр – 7-8 млннан, 3 бүлмәлеләр – 10 млннан башлана. Бизнес-класстан фатирлар карасаң, анда 20-30 млнга да бар. Ә, мәсәлән, Яңа Савин районын алсак, анда 1 бүлмәле фатирлар 10 млннан башлана, 2 бүлмәлеләр – 12 млн, 3 бүлмәлеләр – 15 млн. Чөнки ул – иң кыйммәтле район», – дип, якынча бәяләр диапазонын китерде ул.
Тагын бер категория – ул йортлар. Әлеге базардагы үзгәрешләр, бәяләр һәм ташламалар турында Гүзәл Мөхәмәдҗанова аңлатты.
Хәзерге вакытта йорт сатып алырга теләүчеләр күбрәк кебек тоела?
Чыннан да, йорт сатып алырга теләүчеләр бик күп. Бу – йорт төзелешенә түбән ставкалы (6-8%) ипотека программасы булу белән бәйле. Моннан тыш, күп кенә яшь гаилә парлары үз йортларын алырга тели, чөнки 6-8 миллионлык йорт бәясе буенча 2-3 бүлмәле ленинградкага тигез. Ләкин бу йортлар Казанда түгел, ә шәһәр читендә урнашалар: Мамадыш тракты юнәлешендә, Сокуры һәм Көек (Куюки – иск. «Интертат»). Йортлар сатып алу мөмкин булгач, коточкыч «бум» башланды, барысы да йортларга күченергә тырышты һәм Казан тирәсендәге коттедж поселоклары шулкадәр үсте ки, юллар зур «бөке»ләргә әверелде. Хәзер халыкның үз йорт-җирләрен алыргамы, юкмы, дип уйлаулары шул бөкеләр белән дә бәйле, дияргә була. Ә болай йортларга бәя бик югары.
Ләкин шулай да шәһәр читендәге күчемсез милек күпкә тотрыклырак категория түгелме?
Йортларга бәяләр тотрыклырак. Йорт салучылар йортны төзиләр дә, шунда ук саталар, бу базар басып тормый. Шулай ук дәүләт ярдәме булу сәбәпле дә соңгы елда йортларны бик яхшы алалар.
Ә сез нинди дәүләт ярдәме программалары турында әйтәсез?
Бездә дәүләт ярдәме «Стройка» программасы буенча башкарыла, әгәр дә банкта аккредитацияләнгән төзүчедән йорт сатып алсак, андый очракта түбән ставкалы йорт алырга мөмкин. Ләкин бу – яңа йортларга гына кагыла, әгәр дә йорт икенчел базардан алынса һәм йортның теркәлү вакытыннан соң күпмедер вакыт узган булса, бу йортны алу өчен базар ипотекасы гына биреләчәк.
Шәһәр читендәге йортларны авыл ипотекасы буенча алырга буламы?
Әйе, мөмкин, әмма авыл ипотекасына лимитлар (Ташламалы ипотека лимитлары – банклар халыкка дәүләт ярдәме белән торак кредитлары рәвешендә бирә алган акчалар күләме. – иск. «Интертат») бик тиз тәмамлана. Авыл ипотекасын алырга мөмкин дип игълан итү белән, барысы да аны хупларга бара. Анда ставка бик кечкенә – 2дән башлап 4 процентка кадәр. Авыл ипотекасын бик тиз алып бетерәләр, кеше хупланырга мөмкин, әмма лимитлар тәмамлана һәм килешү өзелә. Авыл ипотекасын алырга өлгерүчеләр – ул бәхетле кешеләр.
Фото: © «Татар-информ», архив
Соңгы елларны актив рәвештә үсеш алучы юнәлеш – ул ислам финанслары, әмма шул ук ислам ипотекасына килгәндә дә аның базар ипотекасыннан нәрсәсе белән аерылуы һәм нинди шартлары булуы сорау тудыра. Гүзәл Мөхәмәдҗанова ислам ипотекасаның шартлары һәм отышлы буламы-юкмы икәнлеген аңлатты.
Хәзер ислам ипотекасын 2 банк тәкъдим итә: «Ак Барс банк» һәм «Сбербанк». Математик яктан караганда ислам ипотекасы базарныкына тигез, әмма ипотека бирү механизмы шәригать кануннарына туры килә. Кешеләр ипотеканы ниндидер вакыт аралыгына алалар бит инде. Әгәр дә ислам ипотекасы 20 елга алынса һәм алучы аны барлык түләүләр белән нәкъ шул вакыт дәвамында кире кайтарырга планлаштырса, ул якынча базар ипотекасына тигез.
Әмма кешенең кредитны вакытыннан алда түләү мөмкинлеге барлыкка килә икән, ислам ипотекасында катнашучылар өчен бу бик үк отышлы түгел. Мәсәлән, әгәр базар ипотекасын алсак, сез 15 ел эчендә өстән 10 миллион бирергә тиеш, диик. Сез беренче ел эчендә 2 миллион бирәсез, сездә 8 миллион өстәмә түләү кала. Төп сумманы вакытыннан алда түләсәгез, сез калган өстәмә түләүләрне түләмәячәксез, сезнең түләүләр туктатыла.
Ислам ипотекасы очрагында, әгәр сез 15 ел эчендә беренчел бәядән 10 миллион түләргә тиеш булсагыз, 1 яки 2 ел эчендә кредитны түләп бетерсәгез дә, сезнең өчен өстәмә бәя 10 миллион булып калачак.
Бу механизмны бик тупас аңлатсаң, болай килеп чыга: сез 5 миллионлык фатир таптыгыз, аны 10 елга алырга булдыгыз, 10 елдан ул сезгә 10 миллионга төшәчәк, ягъни 10 ел эчендә 5 миллион өстәмә бәя. Ипотека бирә торган оешма сатучыдан 5 миллионга торакны сатып ала, ә сезгә аны «рассрочкага» бирә. Сезнең килешүегездә үк инде торакны 10 миллионга сатып алуыгыз турында язылган була, шуңа күрә төп сумманы 2-3 елдан түләп бетерүгә карамастан, сез барыбер 5 миллионга бурычлы булачаксыз.
Һәркем нәтиҗәләрне үзе ясый, әмма бездә хәләл ипотека кебек инструментлар булуга мин бик шат. Бик күпләр өчен бу мөһим. Ислам ипотекасын алырга әзер кешеләр бик сирәк, әмма без һәрвакыт аның турында клиентларга сөйлибез һәм тәкъдим итәбез, – дип сөйләде риелтор Гүзәл Мөхәмәдҗанова.
Фото: © «Татар-информ», Владимир Васильев
Ипотеканы дистәләгән банклар тәкъдим итә. Күпчелек банкларның ниндидер ташламалары бар. Мәсәлән, йорт төзүче һәм банк үзара килешү буенча түбән ставка буенча ипотека бирә. Гүзәл Мөхәмәдҗанова: «Бу – сатып алучыларны җәлеп итү өчен генә эшләнелә», – ди.
Мәсәлән, йорт салучы сата-сата да, сатулар кими башлагач, ул бит: «Мин кичә 5 сумнан саттым, ә бүген 3 сумнан сатачакмын», – дип әйтә алмый. Әгәр дә ул бәяне кискен рәвештә төшерсә, бу дөрес булмый, һәм шуңа күрә төзүче төрле ташламалар уйлап таба. Мәсәлән, бүләккә парковка, беренче елны түбән түләүле яки түбән ставкалы ипотека. Түбән ставка 1 яки 2 елга булырга мөмкин, ләкин чынлыкта бу – ташлама гына. Бу – йорт салучының ипотеканың ниндидер өлешен үз акчасыннан финанславы турында сөйли. Әлеге ташламалар – сатып алучыларны җәлеп итү ысулы, – дип аңлатты ул.
Фото: © «Татар-информ», Салават Камалетдинов
Торак белгече «беренчел кертем гадәттә ничә сумга чыга һәм уртача статистик гражданин бу суммаларны каплый аламы» дигән сорауга да җавап бирергә тырышты.
Ел башында без беренчел торактан 6,2 миллионга студия саттык, беренчел кертем 15 процентны тәшкил итә, ягъни 1 миллион сумга якын. Кредит 5,5 миллион булачак. Әгәр гаилә ипотекасы буенча түләү 28 мең сум булса, базар ставкасы буенча (21-23 процентны тәшкил итә) айлык түләү 80 меңгә якын булачак. Дәүләт ярдәме белән һәм базар ставкасы буенча алынган ипотека арасында аерма бик зур. Хәзер тагын шундый тенденция бар: банклар беренчел кертемне арттыра. 20, 30 процент, кайберләре хәтта беренчел кертемнең 50 процентка кадәр күтәрә, әмма бу суммаларны түләү гади кеше хәленнән килми.
Мәсәлән, 8-10 миллион сумлык фатирлар өчен беренчел кертем 10 процент булса, ул 1 миллион сумга чыгачак. Ә Россиядә кешеләр акчаны, гомумән, начар җыя, без акча җыя белмибез, барысы да кредитлардан файдалана.
Ә икенчел базар турында сөйләсәк, 21-23 процент ставка (25 октябрьдән Үзәк Банк төп ставканы арттырды. – иск. «Интертат») – бу бик зур суммалар. Мәсәлән, базар ипотекасы буенча 6 миллион тирәсендәге фатир өчен айлык түләүләр 90 меңгә төшәчәк. Әмма монда ипотеканың ничә елга алынуы да, ипотека алган гаиләнең яше дә роль уйный. Әгәр ипотека алучыларга 50-60 яшь булса, ипотеканы алу вакыты чикләнгән була.
Мин, гомумән, ипотека алуга каршы, кешеләрнең кереме торак сатып алу мөмкинлеген тәшкил итәргә тиеш. Шуңа да карамастан, барыр җир юк, барысы да яхшырак, үз торакларында яшәргә тели.
Һәм, сүз уңаеннан, төп ставканың үсүе һәм ипотекаларның ставкасы артуы сәбәпле, күпләр торак сатып алуны үзләренә рөхсәт итә алмый башлады. Шуңа күрә аренда түләүләре дә нык артты. Әгәр дә элек студияне 18 меңгә алып булса, хәзер алар 40 мең тора. Ягъни аренда түләве 2 тапкыр арткан.
Кешеләр элек болай уйлый иде: «Әгәр мин хәзер ипотека алсам, аренда өчен түләгән кебек үк түлимен». Һәм, чит кешегә түләүгә караганда, үз торагың өчен түләп тору яхшырак, дигән уй белән ипотека ала иделәр. Ә хәзер ипотекага бәяләр шулкадәр үсте ки, түләүләр арендага караганда күбрәк чыга. Аренда, әлбәттә, шулай ук үсте, тик 2 тапкыр гына, ә ипотека буенча түләүләр – 3 тапкырга, – дип билгеләде Гүзәл Мөхәмәдҗанова.
2024 елның 1 июлендә беренчел торакка 8%лы ташламалы массакүләм ипотека программасы («Господдержка-2020») тәмамланды. Ул 2020 елда кризиска каршы чара буларак эшләтеп җибәрелгән иде. Әмма аерым категорияләргә керүчеләрнең ташламалы ипотека алу мөмкинлеге бар әле. Ташламалы дәүләт программалары турындагы мәгълүматлар рәсми сайтлардан алынды.
Финанс министрлыгы бастырган яңа таләпләр буенча 6 процентка гаилә ипотекасы 7 яшькә кадәрге баласы булган гаиләләргә биреләчәк. Шулай ук әлеге ипотека белән балигъ булмаган инвалид-бала тәрбияләүче һәм 18 яшькә кадәрге 2 һәм аннан күбрәк баласы булган гаиләләр куллана ала. Әмма соңгы категориягә керүчеләр, 18 яшькә кадәрге 2 һәм аннан күбрәк баласы булган гаиләләр, 50 меңгә кадәр халкы булган кече шәһәрләр территориясендә яисә халык саны буенча чикләүләр булмаган 35 төбәктә генә торак сатып ала ала (Татарстан Республикасы әлеге исемлеккә керми. – иск. «Интертат»).
Мәскәү, Мәскәү өлкәсе, Санкт‑Петербург һәм Ленинград өлкәсе өчен ташламалы шартлардагы кредитның максималь суммасы – 12 миллион, башка төбәкләр өчен – 6 миллион. Беренчел кертем 20 процентны тәшкил итә.
Гаилә ипотекасын беренчел фатир һәм шулай ук йорт төзүчеләрдән шәхси йорт сатып алуга яки төзүгә тотарга мөмкин. Шулай ук әлеге ипотеканы беренчел базардан торак сатып алуга алынган ипотека кредитын рефинанслауга алырга була (Рефинанслау яки гамәлдәге кредитны яңадан кредитлау – шул ук ипотека. Ул инде рәсмиләштерелгән кредитны яңасы хисабына отышлырак шартларда тулысынча яки өлешчә капларга мөмкинлек бирә. – иск. «Интертат»)
Фото: © «Татар-информ», архив
0,1-3% белән авыл ипотекасын зур булмаган торак пунктта яшәүче (30 меңнән артык кеше булмаган) яки анда күченергә планлаштыручы теләсә кайсы россияле рәсмиләштерә ала. Ләкин йорт сатып алганнан яки төзелгәннән соң ярты ел дәвамында йортта теркәлү һәм аны 5 ел раслап тору кирәк.
Авыл ипотекасы буенча беренче кертем – 20%. Кредитның максималь күләме – 6 млн сум.
Авыл ипотекасы буенча ташламалы кредитны түбәндәге йортларны алганда кулланырга була:
Риелтор Эльвира Шакирова хәзерге вакытта авыл ипотекасына лимитлар бетү сәбәпле, аның вакытлыча туктатылуын әйтте.
Әлегә ул ипотеканы бер банк та бирми, чөнки аларның лимиты бетте. Ягъни дәүләт әлеге программаларга билгеле бер күләмдә акча бүлеп бирә, ләкин әлеге акчалар хәзерге вакытта бирелеп бетерелгән. Шуңа күрә ул хәзерге вакытта туктатылды. Гаризаны алар, әлбәттә, кабул итәләр, әмма, лимитлар бетү сәбәпле, ипотеканы бирмиләр.
Авыл ипотекасын «Росселхозбанк» һәм «РНКБ» банклары бирә. Алар безгә: «Августта, сентябрьдә, октябрьдә булачак», – дип әйткән иделәр. Алар үзләре дә белми, шуңа кайчан булуы билгеле түгел. Гадәттә алар ел башыннан бирелә башлый, әмма кеше шул вакытта ала да ел ахырына алар бетә. «ВТБ» бирә, ләкин беренчел кертемне 50 процентка кадәр арттырдылар
Гаилә ипотекасы да шулай ук. Мәсәлән, «Сбербанк»ның лимитлары беткән, ул инде бирми. Ел ахырында гел шулай, шуңа күрә ел башында алырга кирәк, – дип киңәш итте ул.
Программа Цифрлар министрлыгы аккредитацияләгән ИТ‑компанияләр хезмәткәрләренә беренчел базарда торак сатып алырга яки үз йортларын төзергә мөмкинлек бирә. Әмма билгеле бер таләпләр үтәлергә тиеш: беренчедән, алдан әйтелгәнчә, ИТ-компания аккредитацияләнгән булырга тиеш, икенчедән, хезмәткәрнең айлык кереме Мәскәү, Ленинград өлкәләрендә һәм миллионлы шәһәрләрдә 150 мең тәшкил итәргә, ә башка торак пунктларда – 90 мең, өченчедән, ипотека программасында катнашырга теләүчеләрнең аккредитацияләнгән ИТ-компаниядә эш стажы 3 айдан да ким булмаска тиеш.
Шулай ук ставка саклансын өчен, ипотека алучы аккредитацияләнгән ИТ-компаниядә кредитны кайтаруның барлык срогы дәвамында эшләргә тиеш.
Моннан тыш яшәү шартларын яхшыртырга һәм ипотеканы ябарга теләгән яшь гаиләләр һәм күпбалалы гаиләләргә ярдәм итү өчен булдырылган программалар да бар. Алар белән сылтамалар аша кереп танышырга була.
Фото: © «Татар-информ», Салават Камалетдинов
Фатир яки йорт алганда йортның үз бәясе һәм ипотеканың процентларыннан тыш башка өстәмә чыгымнар да бик күп булуын истә тотарга кирәк. Мәсәлән, шул ук риелторның хезмәте.
«Фатирны саткан өчен, фатир бәясеннән чыгып, 2-3 процент. Ә күчемсез милек сайлау, юридик озату фатир бәясеннән 1-2 процентка чыга, әмма кемдәдер күрсәтелә торган хезмәтләр пакетына бәйле рәвештә 3 процентка кадәр җитә», – дип аңлатты риелторның хезмәтләре ничә сумга төшүен Гүзәл Мөхәмәдҗанова.
