— Григорий Сергеевич, в прошлом году цены на рынке новостроек в Новосибирске в среднем выросли на 20%. В этом году рост продолжается. Можете оценить адекватность этой динамики?
— Лично мое мнение — именно такой рост цен неадекватен, это очередная попытка вытянуть у людей деньги. Те, которые у них еще остались. Хотя, предпосылки для повышения цены квадратного метра у застройщика, конечно же, есть.
Во-первых, на цену в новостройках с 2019 года оказывает влияние внедрение эскроу-счетов. Благодаря этому выгоду со строительного рынка теперь получает не только строительная компания, но и банк. Раньше это был доход с ипотечных кредитов, а сейчас с эскроу-счетов, проектного и инвестиционного кредитования застройщиков. Естественно, застройщики закладывают расходы на эти кредиты в цену квадратного метра.
Во-вторых, раньше практически все застройщики оптимизировали свое налогообложение, показывая минимальные доходы, и с них платили небольшие налоги. Как так получалось — вопросы к застройщикам и налоговой… Сейчас у них нет такой возможности — они должны работать «в белую», чтобы получить банковское финансирование. Кроме того, у них уже нет возможности перекладывать средства из одного объекта в другой. В рамках 224-ФЗ новый принцип строительства: один объект — одно юрлицо. В результате компании вынуждены показывать полную доходность, платить налоги, а это еще плюс к стоимости около 20%.
В-третьих, на удорожание цены квадратного метра влияет рост стоимости строительных материалов: за год серьезно подорожало железо, дерево и т.д., естественно, что эта динамика закладывается в новостройки.
В-четвертых, застройщик — это прежде всего бизнесмен. Он видит, что на рынке сократилось предложение, растет спрос. Зачем ему в такой ситуации играть в какое-то снижение цены? Он повышает стоимость квадратного метра, а потом снова и снова повышает — и все равно продает. В конечном итоге он поднимает цену до упора — это именно то, что сейчас произошло на рынке.
— Как на эту ситуацию повлияла льготная ипотека с господдержкой и субсидирование ставки?
— Я бы не сказал, что ее влияние было серьезным. Цена за квадратный метр в Новосибирске сейчас варьируется от 50 тысяч и 270 тысяч рублей, то есть средняя цена получается 98 тысяч за «квадрат». На мой взгляд, это крайне высокий показатель, но потребительский спрос на стройки не снижается.
Как я уже говорил, количество строящихся домов на рынке сокращается. Площадок, которые подходят под проектное финансирование, в городе осталось немного. Если раньше застройщики могли возводить по несколько домов и комплексов, то сейчас, как правило, два-три. При этом скорость строительства одного объекта увеличилась. Если раньше это в среднем занимало два-три года, то сейчас — год. Все мощности застройщик бросает на то, чтобы меньше платить банку, чтобы быстро распродавать объект и переходить к следующему.
— Вы говорили о том, что одной из причин повышения цены квадратного метра является рост стоимости стройматериалов. Анализировали ли вы адекватность этой динамики?
— У производителей сегодня есть выбор, куда поставлять свою продукцию: на экспорт или на импорт, поддерживать внутреннюю экономику или развивать внешнюю. Естественно, он не хочет терять в доходах и ориентируется на максимальные цены. Совершенно очевидно, что от пандемии сегодня все, кто может, стараются получить по максимуму.
Да, часть наших застройщиков имеет свое производство: бетонный, кирпичный завод и т.д. Но где они покупают оборудование для производств? В Китае. Раньше доставка стоила 1000 долларов — сейчас 5000 долларов. Если раньше в стоимости продукции производитель закладывал 12% модернизации оборудования, то сейчас — 15% (он должен думать о будущем своего бизнеса, об обновлении линий через 10-15 лет), а это тоже сказывается на цене продукции.
Все это в совокупности дает часть того прироста цены квадратного метра, который мы видим. Но я еще раз повторю, что довольно большую долю в этом росте занимает желание застройщиков-предпринимателей заработать на спросе.
— По вашим оценкам, похожа ли сегодняшняя ситуация на рынке жилищного кредитования на ипотечный пузырь 2008 года, который обрушил мировую экономику? Какова вероятность, что люди, купившие квартиры по высокой стоимости квадратного метра, смогут погасить свои обязательства перед банками?
— Если рост цены квадратного метра будет продолжаться, то они все время будут в плюсе и у них все будет хорошо. Если на рынке начнется спад, то все начнет валиться. То, что мы видим сейчас, действительно, очень похоже на ипотечный пузырь 2008 года в США, когда люди нахапали жилья. Не забывайте, что средняя зарплата у нас растет далеко не такими темпами, как цена квадратного метра. А это создает предпосылки для дефолтов.
