J’ai déjà dit, ici et ailleurs, que la meilleure politique du logement que vous puissiez imaginer consiste à laisser des ménages relativement aisés — ou même riches — se faire construire des logements neufs. Je remets le sujet sur la table parce qu’une étude sur des données suédoises apporte non seulement une énième confirmation mais démontre surtout que les effets de ce type de politiques sur les conditions de logement des plus modestes d’entre nous sont beaucoup plus rapides que ce que je pensais. En l’occurrence, cette étude porte sur l’intégralité de la population et du stock de logements suédois de 1990 à 2017.
En simplifiant un peu, voici comment ils ont procédé : lorsque de nouveaux logements sont commercialisés, les auteurs observent le niveau de revenu de leurs nouveaux habitants et le nomment le round 0. Partant de là, ils identifient les logements (désormais vacants) qu’occupaient les Suédois du round 0 lors de l’année précédente, et estiment le niveau de revenu relatif de ceux qui viennent s’y installer pour former un round 1, puis ils répètent la même opération pour créer les rounds suivants (2, 3, etc.).
L’intérêt de cette approche est d’identifier une réaction en chaîne initiée par la construction de nouveaux logements (round 0) et d’estimer le niveau de revenu des ménages qui s’installent à chaque round (round t) dans les logements laissés vacants au round précédent (round t-1).
J’insiste : on savait déjà que laisser les riches se faire construire des logements neufs (et donc, a priori, du haut de gamme) déclenchait ce type de réactions en chaîne qui finissait par bénéficier aux plus modestes.
C’est ce que j’ai essayé d’illustrer avec le quartier Mazarin d’Aix-en-Provence. Ce que cette étude apporte de vraiment nouveau, c’est que le mécanisme de transmission est incroyablement rapide : en quelque mois, le déménagement des ménages du round 0 se diffuse au travers de toute la distribution des revenus.
Là où une politique de logements sociaux coûte très cher aux contribuables, laisser des gens aisés se faire construire de nouveaux logements ne coûte rien, et peut même alimenter les caisses publiques.
Si une politique de logement social ne bénéficie qu’aux plus modestes (et, éventuellement, aux élus qui pratiquent le clientélisme), cette façon de procéder bénéficie à presque tout le monde, notamment aux classes moyennes.
Les politiques de promotion des logement sociaux tendent à dégrader la qualité moyenne du bâti (pensez isolation par exemple). Elles tendent à créer des clusters de pauvreté, souvent éloignés des zones d’emploi, et peu accessibles. La chaîne de réaction décrite ci-dessus permet, au contraire, d’organiser une mixité progressive et choisie. Construire du haut de gamme permet d’améliorer la qualité moyenne du stock.
Bref, les politiques de logement social sont une aberration à tout point de vue. Si vous souhaitez réellement améliorer le sort des moins fortunés d’entre nous (lesquels sont, pour votre information, typiquement vos enfants ou petits-enfants), vous savez ce qu’il vous reste à faire.
Vous pouvez retrouver cette analyse sur le site de l’auteur.
