Порядок без вопросов
БН: Наталия Александровна, изменился ли за последнее время характер обращений к вам за помощью? И с какими вопросами чаще всего приходят представители бизнеса?
– Если говорить по моему опыту, то вопросы стали намного сложнее. Многие из них я бы даже образно назвала застарелыми. Казалось, объект недвижимости или земля в собственности у предпринимателя находится давно, однако многие начинают приводить в порядок все документы только сейчас. Не знаю, с чем связана такая тенденция, возможно, с ситуацией в стране. Хотя я всегда говорю: документация в отношении имущественных активов всегда должна быть в таком порядке, что если завтра их продавать, никаких вопросов возникнуть не должно.
Характер обращений зависит и от изменений законодательства, новых требований со стороны различных ведомств. Немаловажную роль играют налоги. Сегодня предприниматели все чаще аккумулируют активы, чтобы использовать их с большей отдачей, чем раньше: за последние полгода у меня было около десяти таких обращений. Буквально сегодня взяла два новых на «разборку» – проанализировать, что можно сделать с объектами. Я люблю работать со сложными вопросами, это как решение сложных головоломок. Чем сложнее задача, тем большее удовлетворение получаешь после ее решения.
БН: Покупка любого объекта недвижимости – это инвестиционные вложения. По логике перед сделкой нужно всё внимательно изучить, проанализировать?
– Да, но когда происходит сделка купли-продажи имущественных активов – земли, зданий, помещений, почему-то собственники чаще всего смотрят только юридическую составляющую. Не всегда анализируют именно техническую документацию и то, что дальше делать с этим объектом, соответствует ли он нынешним требованиям законодательства, сможет ли новый владелец сделать из него то, что планирует, какие риски понесет, если не сделать это и это. Есть немало примеров, когда после покупки объекта вынужденно приходится менять стратегию работы с ним, нести дополнительные затраты и терять драгоценное время, потому что ранее не проанализировали с позиции таких параметров.
Нужно оценивать перспективы использования объектов, которые, к примеру, продаются в рамках торгов по банкротству. По инвестиционному направлению взаимодействую с Агентством инвестиционного развития Кировской области, администрацией Кирова и помогаю потенциальным инвесторам решать вопросы по оформлению необходимой документации: анализировала многие участки, которые представлены как инвестплощадки на инвестиционной карте.
Земельный участок или объект недвижимости, который ты покупаешь, – это действительно своего рода инвестиционный проект. Много запросов поступает, если эти активы производственного направления. К сожалению, участков под производственные объекты у нас в городе мало, приходится довольствоваться имеющимися и, если позволяет законодательство, вносить необходимые изменения.
БН: Вы сказали фразу «взяла на разборку два объекта». Что это означает в переводе с профессионального языка и сколько стоит?
– Пришел клиент и сказал: купил производственную базу и необходимо привести в порядок документы по земельным участкам и объектам недвижимости. Нужно привести в соответствие действующему законодательству назначение объектов и земли, оформить перепланировки и реконструкции зданий, разобраться с объектами инженерной инфраструктуры, оформить здания, по которым нет никакой документации и т.д. Это и называется комплексный проект, потому что по таким проектам параллельно ведется работа со многими инстанциями. Моя позиция всегда такая: после меня у собственника должно быть четкое понимание, что он сможет сделать со своими активами в дальнейшем и что ему грозит, если не прислушается к рекомендациям. Поэтому стоимость таких работ при первой встрече не озвучиваю, нужно изучить имеющиеся документы, собрать необходимую информацию, чтобы заказчику пояснить порядок работ и сроки и обосновать все цифры. На такие комплексные проекты в последнее время запросов тоже много.
Недооцененные риски
БН: К анализу инвестплощадок вас привлекает администрация?
– Потенциальные инвесторы, а я уже при необходимости общаюсь с администрацией, узнаю какие-то нюансы, прорабатываем варианты с проектировщиками, юристами и со всеми инстанциями, которые будут задействованы в процессе. К примеру, мы проводим работы по формированию земельных участков, которые в дальнейшем выставляются на торги. Также консультируем по объектам, которые уже выставлены на торговые площадки. И, соответственно, можем сопроводить по подготовке необходимой технической документации победителя торгов.
При покупке участков с торгов нужно очень внимательно изучать имеющуюся информацию и документы, сопоставлять это со своими планами по дальнейшему использованию участка. На самом деле всю необходимую информацию можно найти, она открыта, просто нужно уметь с ней работать. Когда ее анализируешь, появляются вопросы. Специалист знает, что конкретно спросить у той же администрации. Почему-то многие в нехватке информации начинают винить органы власти. Не все понимают, что администрация не обязана всё принести на блюдечке, и прежде всего потенциальный собственник сам должен быть заинтересован в результате.
БН: Какие подводные камни могут проявиться?
– На земельных участках бывает очень много ограничений, к примеру, можно застраивать не весь участок, а только его часть. Покупая участки под строительство, будущий собственник не всегда просчитывает возможность и стоимость подключения инженерной инфраструктуры, а это влетает в хорошую копеечку. Бывает, что необходимо строить дороги к участку, вырубать зеленые насаждения – за это тоже придется платить. На участке, чтобы его можно было выкупить в дальнейшем, разрешено строить конкретный объект. Не прокатит, если на участке в гектар поставить сарай на фундаменте в 200 квадратных метров и в дальнейшем выкупить такой участок целиком. Есть требования к пакету документов для получения разрешения на строительство, они довольно жесткие. Бывает сложно его получить даже для простых объектов, многое здесь зависит от исполнительной документации и от качества подготовки проекта.
Многие это недооценивают, стараясь сэкономить, сделать проект подешевле. Всегда говорю, что скупой платит дважды. Ты строишь себе производственный объект, собираешься годами или десятилетиями зарабатывать на этом деньги, развивать объект дальше, так почему это должно стоить 10 тысяч рублей?
БН: Бывают ли случаи, когда вам приносят документы, и вы сразу по ним видите большое количество нарушений или вероятность обмана клиента?
– Как правило, такие моменты выясняются во время консультаций. И не то, чтобы обманули... Возможно, что-то покупатель недопонял, что-то не спросил у продавца. При покупке-продаже, тем более бизнес-активов, идет открытый диалог. Ответственность лежит на обеих сторонах: продавец что-то недосказал, покупатель недоспросил. Кого в этом случае винить? Приходится работать с тем, что есть.
До местных быстрее достучаться
БН: Почему не участвуете в торгах? По вашему направлению явно есть аукционы, участниками которых может стать только малый бизнес?
– Очень сильно демпингуют цены, поэтому не только я, но и большинство моих коллег в них не участвуют. Если говорить про наши услуги, цена на торгах идет на понижение и иногда снижается до 80% от первоначальной. Однако лично я не готова работать ниже себестоимости, да и за себестоимость не готова работать. Любой уважающий себя предприниматель так думает, поэтому не совсем понимаю коллег, которые роняют цену на 60,70 и даже 80%. За что там тогда работать?
Поэтому уже несколько лет на самых разных уровнях обсуждают необходимость пересмотра системы проведения торгов. Лично мое мнение: на аукционы по кадастровым работам, которые касаются земельных участков и недвижимости конкретного муниципального образования, правильно допускать только местных исполнителей. До них быстрее достучаться, они быстрее могут отреагировать на переделки, вопросы и так далее. К тому же в каждом регионе свои требования. Вроде федеральные законы одни, но регламенты во всех областях могут быть разные. Управление Росреестра по Кировской области всегда жестко контролировало и контролирует в настоящее время соответствие исполнительной документации нормативным требованиям. Если закон когда-нибудь пересмотрят, изменят подход к системе торгов, возможно и буду в них участвовать. Сейчас пока смысла не вижу.
БН: Вы уже упомянули про изменения законодательства в вашей сфере. Оно часто корректируется?
– Не часто, но иногда очень неожиданно. При работе с клиентами всегда беру во внимание не только действующие законы, но и законопроекты в стадии обсуждения. Тем более если речь идет о долгих проектах. Заказчику в этом случае всегда предлагаю: давай делать в соответствии с требованиями будущего закона, который будет действовать, условно, через месяц. Иногда непонятно, зачем эти законы придумали. Взять гаражную амнистию. До сих пор большинство специалистов не понимают, для чего? Для чего мне оформлять этот земельный участок и бокс в два квадратных метра как здание, если у меня физически этот бокс зданием не станет, а земли дополнительно мне к нему не прирежут?
Так как я работаю не по какому-то узкому направлению, то приходится отслеживать законы по Минстрою, по Минсельхозу, по Министерству энергетики и ЖКХ, на днях столкнулась с нормативкой по Минприроды. Помимо изменений законодательства, связанных с проведением кадастровых работ, нужно отслеживать все изменения, в том числе в направлениях работ, которыми занимаешься параллельно. Сфера вопроса может быть одна, а направлений деятельности десять. Иногда голова как дом советов становится.
И часто повторяю, что у нас много законов принимается не в пользу простых людей, особенно не в пользу бизнеса.
Послушайте практиков
БН: На вас лежит большая общественная нагрузка. К примеру, недавно вас переизбрали председателем общественного совета при министерстве имущественных отношений Кировской области. Зачем лично вам тратить время на такую работу?
– У меня за плечами огромный опыт и знания, которыми могу поделиться, в то же время это возможность своего дальнейшего развития. Элементарно, очень уважаю министра Татьяну Анатольевну Поломских, которая на заседании общественного совета дает пояснения по законодательству так, что точно каждый поймет. В текущем году планируем усилить взаимодействие в рамках совета с другими министерствами, потому что очень много появляется смежных вопросов.
Это возможность решить вопросы клиентов по разным направлениям. Сейчас глубоко ушла в направление проектов в сфере строительства, чтобы дальше расти в профессиональном плане. Это возможность общения с коллегами разных направлений, которые так ли иначе связаны с вопросами, которыми занимаюсь я. Возможность общаться напрямую с органами власти различных уровней, обсуждать законопроекты. Для меня важны профессиональные знакомства.
Реготделение «Деловой России» тоже интересная для меня площадка. Для обсуждеия каких-либо тем мы также приглашаем специалистов из правительства, из администрации Кирова, это возможность задать им напрямую вопросы. Ну и это общение вне работы. Вятская ТПП – аналогично. Успешно прошла конкурсный отбор в президентскую программу подготовки управленческих кадров, которая стартует осенью. И это тоже новые связи и контакты, это новые знания и возможность дальнейшего развития себя и своего бизнеса.
БН: Может, следующий шаг – в депутаты?
– Если найдутся те, кто заинтересован в моей экспертности, кому близка моя жизненная позиция и кто сможет меня поддержать, то не исключаю. Я искренне люблю город, в котором живу, болею за него душой. Пошла бы в гордуму, чтобы в том числе делиться экспертным мнением по своему направлению деятельности.
БН: Вы можете проконсультировать чиновников, если к вам обратятся с вопросом?
– Конечно могу. Никогда не отказываю, но и мне ни разу никто не отказал в какой-то консультации. Диалог с органами власти важен. Некоторые говорят: «С чиновниками разговаривать невозможно». Отвечаю, что возможно. Просто надо знать, как с ними разговаривать, что спросить и, самое главное, что ты хочешь услышать в ответ, тогда точно будет результат. С администрацией можно и нужно работать.
Я готова и многие, наверное, готовы на общественных началах помогать органам власти, делиться своим опытом в качестве советников, консультантов. И делать это как практики. Хотелось бы, чтобы в состав различных городских комиссий (особенно тех, которые непосредственно работают с землей и недвижимостью) включали экспертов-практиков. Мы на практике сможем рассказать, как будет работать тот или иной закон или нововведение еще до его принятия и какие могут быть последствия, если поторопиться с нововедениями. Готова в ущерб своему личному времени погрузиться в общественную работу с администрацией города Кирова.
Лично я себя в ближайшей перспективе вижу не каким-то крутым бизнесменом, а качественным экспертом с бизнес-функциями. Который продолжает развивать свои компетенции. К примеру, новый виток в моем профессиональном развитии – судебная система: за последнее время делаю много очень сложных судебных экспертиз. На самом деле на экспертизы уходит очень много времени, и они точно пока не стоят того, сколько сил и времени на них тратится. Но для меня это опять же опыт.
БН: Насколько для вас важны деньги?
– Важны, но никогда не стояли у меня на первом месте. Понимаю, это смешно звучит из уст предпринимателя, но для меня важнее люди, с которыми и для которых я работаю. Я не всегда беру деньги за консультации, к примеру, с бабушки, которая пришла ко мне как в последнюю инстанцию, или семьи, которую жизнь помыкала. Это жизненные заповеди: сегодня ты помог, а завтра тебе протянут руку помощи.
Раньше у каждого помещика, владельца заводов была обязанность платить десятину церкви. Как предприниматель свою десятину отрабатываю, в первую очередь как раз через свою общественную деятельность: я сейчас себя без нее уже не представляю. Надо будет, то и «одиннадцатину» платить буду. Если увижу, что от этого будет польза.
Это один их материалов свежего номера газеты «Бизнес новости в Кирове».PDF-версия номера по этой ссылке.
