Первичка против вторички: что лучше всего купить севастопольцам в 2024 году?
До приобретения недвижимости многие задаются вопросом, чему отдать предпочтение — первичке или вторичке? Квартиры, что на первичном, что на вторичном рынках, бывают разными.
Если, например, дом 2012 года, то его состояние не сильно отличается от новостройки. Со зданиями постарше ситуация может быть хуже: капитальный ремонт проводят не везде, так что можно готовиться к сюрпризам в виде текущей крыши или проржавевших труб. Этого можно избежать, если всерьез отнестись к покупке, получить максимум информации о доме и тщательно изучить все документы.
В новостройках тоже приходится ремонтировать квартиры под себя, так как чаще всего сдаются только стены, но начинать с нуля гораздо проще — нет наследия предыдущих хозяев. В квартирах на вторичном рынке придется сначала все убрать, а потом приступать к реализации своих грандиозных планов.
Цена поднималась и достигла пика в мае 2022 года - она составила 185 759 руб. Потом произошёл незначительный спад, и уже в настоящий момент средняя цена квадратного метра на однокомнатные квартиры в Севастополе — 181 293 рублей.
Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье, цены на которое также «кусаются». В Севастополе за аренду однокомнатной квартиры придется отдать от 22 тысяч рублей, двушки — от 28 тысяч, трехкомнатной — от 36 тысяч рублей. Довольно непросто покупать квартиру с использованием ипотеки — нужно и ее выплачивать, и за аренду каждый месяц отдавать деньги. Но даже если дом уже достроен, въехать не всегда получается сразу — требуется хотя бы минимальная отделка.
Цена на вторичном рынке ниже, чем на новостройки. Но покупка вторичного жилья — это всегда риск. У квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Таким образом, вам необходимо заполнить и оформить большое количество документов, иначе вы останетесь и без квартиры, и без денег.
Эксперты называют основные риски на этом этапе:
- недостоверные сведения в документах;
- оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной; доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены;
- дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ);
- неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги.
Кроме того, для проверки юридического статуса квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- паспорта собственников;
- доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты);
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
- справку о зарегистрированных лицах;
- нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке;
- наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Необходимо также учитывать и тот факт, что взять ипотеку на вторичное жилье намного сложнее, чем на первичное. И здесь дело не только в отсутствии госпрограмм по льготной ипотеке.
Банки не хотят попасть впросак и внимательно изучают историю квартиры. Если у нее часто менялись собственники, или она была принята в наследство до окончания установленного срока, есть повод сомневаться в узаконенной перепланировке — все эти причины могут привести к отказу банка в выдаче кредита.
Также желательно привлечь к делу эксперта-оценщика. Однако, чтобы заказать отчёт специалиста, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
В самом благоприятном случае на сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку уйдет не меньше месяца.
Но и это не застрахует вас от появления в будущем нежданных наследников, судебных процессов и визитов контролирующих органов.
По мнению опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, сегодня довольно сложно говорить о том, что будет с рынком после завершения массовых ипотечных программ летом 2024 года, а ставки по рыночной ипотеке уже сейчас вдвое выше процентов госпрограмм – 15%-16%.
«Очередное повышение ключевой ставки ЦБ может добавить к ним еще 1%-2%. В 2024 году абсолютно нет никакой уверенности в том, что ситуация в экономике изменится в лучшую сторону так, чтобы кредитные проценты на «вторичку» вновь упали. Поэтому всем, кто накопил 20%-30% на первый взнос по льготной ипотеке не стоит откладывать приобретение «первички»», — отмечает специалист известной севастопольской строительной компании.
Покупатель, как говорит эксперт, должен знать, что новостройки дороже готовой недвижимости примерно на четверть, но льготная ипотека на «первичку» вдвое дешевле. Следовательно, покупатели ипотечных квартир должны внимательно считать, какое решение будет для них оптимальнее.
Президент «Союза строителей Севастополя» Александр Лившиц говорит следующее: «Новостройка всегда будет актуальна еще 30 лет. Вторичка имеет моральный и физический износ. Каждый выбирает по средствам. Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке приведет к снижению объёма строительства жилья. Цены пойдут вверх, квадратура квартир уменьшится. Но раскупаемость немного увеличится».
По словам представителя группы компаний «ИнтерСтрой» Людмилы Мендрух, длительное время основным инструментом для приобретения жилья является именно ипотека.
Эксперт отметила, что ипотечные кредиты позволяют большинству жителей исполнить мечту о собственной квартире.
«Наличие льготной ипотеки при приобретении новостроек – ключевой фактор. Разница в процентных ставках колоссальная. Годовая процентная ставка на приобретение вторичной недвижимости в два раза превышает ипотечную ставку на первичном рынке.
Только для приобретения новостроек покупатели могут воспользоваться льготными программами с использованием господдержки.
Кроме того, покупая квартиру в новостройке, Вы получаете комплексную современную инфраструктуру, в виде новых детских и спортивных площадок, новых коммуникаций. Часто в жилых комплексах есть крытый, безопасный паркинг, либо просторная открытая парковка, кладовки для хранения сезонных вещей, красивые холлы, что во вторичном фонде встречается нечасто.
Отменять льготную ипотеку нельзя, это мощнейший инструмент поддержки строительной отрасли. Серьёзное ужесточение условий для заёмщиков также негативно скажется на покупательской способности и негативно повлияет на рынок недвижимости и строительную отрасль в целом.
Нужно учитывать, что ужесточение программ приведет к обвалу спроса на новостройки и снижению возможности граждан купить собственное жилье.
Среднестатистической семье для улучшения жилищных условий придётся долгие годы копить и потратить больший бюджет. Отмена или ужесточение льготных программ кредитования скажется на планах по вводу жилья, объемы строительства будут снижены. Замедление запуска новых проектов отразится на общих показателях ввода жилья и развитии экономики в целом», – подчеркнула представитель группы компаний «ИнтерСтрой» Людмила Мендрух.
Минфин РФ предлагает ввести следующие меры:
- снижение на 0,5% предельной величины субсидий, получаемых банками;
- ограничение возможности получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов;
- введение ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, которая с учетом выдачи ему льготного кредита не должна превышать 50%;
- введение требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.
В сентябре правительство РФ уже повысило первоначальный взнос для льготных кредитов с 15% до 20% от цены договора, но это не привело к существенному замедлению выдач ипотеки.
Так, Центробанк РФ ожидает дальнейшее увеличение спроса на ипотечные кредиты.
«Повышенный рост ипотеки в ближайшее время может продолжиться, так как даже с учетом некоторого снижения объемы ипотечных сделок и заявок держатся на высоком уровне относительно средних значений последних двух-трех лет», - сообщается в бюллетене департамента исследований и прогнозирования Центробанка РФ.
Как отмечается, несмотря на то, что выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке, по последним данным, ощутимо снизились, в частности по льготным программам, объемы кредитования в рамках госпрограмм остаются гораздо выше средних уровней первой половины года, указывается в материалах.
Вся эта ситуация вызывает тревогу у Центробанка РФ и Минфин РФ, которые отмечают, что ипотечный пузырь надувается, нужно охлаждать рынок, необходимо ужесточить условия не только по обычной ипотеке, но также и на льготную ипотеку.
Но эти предложения вызывают противодействия Минстрой РФ, которому нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и нужно поддерживать застройщика.
Совет Федерации также хочет изменить целевое назначение программ целевой ипотеки, распределив ее не в большие города, а в регионы.
ДОМ.РФ предлагает ввести постоянно действующую единую долгосрочную программу для ограниченных категорий граждан (семей с двумя детьми или детьми-инвалидами, жителей населенных пунктов с нехваткой спроса и предложения и некоторых других) с середины 2024 года.
Многие покупают квартиры в новостройках еще на этапе строительства или даже котлована, покупатели какое-то время остаются в подвешенном состоянии: с одной стороны, деньги уже потрачены, с другой — приходится по-прежнему жить в старой квартире или снимать жилье, цены на которое также «кусаются».
Если вам сложно выбрать между жильем на первичном и вторичном рынках, то следует оценить свои совокупные расходы на покупку квартиры, а также рассчитать, за какой период планируется выплатить ипотеку и в каком варианте переплата будет меньше.
Исходя из политических и экономических реалий, довольно сложно предугадать ситуацию в ближайшее время. Но главный совет от экспертов – не затягивать с покупкой. Недвижимость в Крыму и Севастополе – это долгосрочная инвестиция, цены на квадратные метры лишь растут и останавливаться не собираются…
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»