Анализ вторичного рынка однокомнатных квартир за первое полугодие 2023 года в Севастополе
«Однушки» - любимое «дитя» риелторов, потому что на протяжении длительного времени они удерживают лидерство в покупательском спросе с большим отрывом. Логика покупателей вполне понятна: пусть маленькая квартирка, но моя.Большая часть молодых семей вряд ли может рассчитывать на что-то большее в плане решения жилищной проблемы. Это же касается и одиноких молодых людей, которые недавно начали самостоятельную жизнь.
А дальше уже можно и задуматься о покупке более комфортной квартиры. Это достойное вложение денег в свою собственную жизнь, когда не надо платить аренду или ютиться с родственниками на небольшой площади и мечтать, что кто-то в клювике принесёт несколько миллионов рублей.
Если задастся целью, то с помощью банка можно приобрести однокомнатную квартиру, тем более, что приобретаемая «вторичка» позволит заслужить доверие банка, и он даст ипотечный кредит под эту квартиру. Конечно, надо и постоянный доход иметь: безработному или с серыми доходами ипотека явно не светит.
В Севастополе, как, впрочем, и в других российских городах, самыми ликвидными на вторичном рынке являются «хрущёвки» - их просто больше всего, и располагаются они в инвестиционно привлекательных районах.
Севастополь отстраивался после войны заново, а в 60-годы прошлого столетия самой массовой застройкой стали дома, проекты которых были созданы после знаменитого постановления «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», принятого по инициативе Н. С. Хрущева, во времена пребывания которого на посту руководителя СССР было построено большинство этих домов.
Относятся к архитектуре функционализма. Параметры пятиэтажек подробно расписаны в строительных нормативах 1957 года. Жилая площадь однокомнатной квартиры — 16 кв. метров, высота потолков - 2,48-2,6 м, в блочных домах некоторых серий — 2,7 м. Площадь кухни — 4,9-7,1 м² (до 7,5 кв. м в некоторых квартирах домов серии II-18). В наиболее распространенных сериях санузел смежный во всех квартирах, кухня имеет площадь 5,5-6 кв. м.
В Севастополе дома возводились очень быстро целыми кварталами, и фактически все, кто приехал или проживал в Севастополе, получили квартиры в новых домах. Многие семьи живут в них до сих пор, получив в наследство от своих предков. А кто-то спешит избавиться от «хрущёвки» и выставляет на продажу, чтобы приобрести новое жильё.
Также среди «вторички» встречается однокомнатные «сталинки», «брежневки» и квартиры более поздних сроков застройки - улучшенной планировки, которые, хотя и относятся к вторичному рынку, имеют вполне современные параметры для проживания.
В июне 2023 года аналитики в сфере недвижимости зафиксировали среднюю по Севастополю цену за кв. м за однокомнатную квартиру вторичного сегмента - 160 299 руб. за кв.м. Наибольший средний уровень цен наблюдался на Лётчиках — 192 792 руб. за кв. м.
В целом по рассматриваемым районам города наблюдается незначительный рост цен за июнь 2023 года месяц на +1,0%. Самые дешёвые квартиры продают в Инкермане – 126 686 руб. за кв. м (в декабре 2022 года – 114 058 руб. за кв. м).
За 4, 25 млн руб. можно купить однокомнатную квартиру в Инкермане. Стоимость кв. м – 144 558 руб. за кв. м.
1-комнатная квартира в Инкермане за 4, 25 млн руб.
То есть, это даже выше средне-рыночной, но, как показывает опыт, торг уместен, и стоит попробовать.
За 4, 1 млн руб. продаётся однокомнатная квартира в посёлке Кача. Стоимость кв. м - 129 747 руб. за кв. м. Среднерыночная цена на июнь - 143 631 руб. за кв. м (в декабре 2022 года – 149 432 руб. за кв. м).
1-комнатная квартира в Каче за 4, 1 млн руб.
Квартира находится в первозданном состоянии, но кто хочет жить у моря, или сдавать в аренду – предложение выгодное.
За 4, 15 млн руб. продаётся квартира на Северной стороне. Стоимость кв. м - 176 596 руб. за кв. м.
1-комнатная квартира на Северной стороне за 4, 15 млн руб.
Год постройки дома – 1960.
Северная сторона, дом 1960 года постройки
В 2017 в доме сделан полный капитальный ремонт, поменяна кровля, поменяны все коммуникации, заменены все сети.
Кто любит старину и имеет деньги для дизайнерского ремонта - вам сюда.
Изучив Нахимовский район, в котором традиционно самые дешёвые квартиры, рассмотрим, что предлагает Гагаринский район Севастополя, где они самые высокие.
В Гагаринском районе Севастополя 1-комнатная квартира на вторичном рынке имеет среднюю цену на рынке, например, в Стрелецкой бухте – 173 318 руб. за к. м. В декабре 2022 года цена составляла – 159 872 руб. за кв.м. как видим, она значительно подросла, но это и не мудрено – Стрелецкая бухта пользуется высоким спросом.
За 5 млн руб. продаётся однокомнатная квартира в бухте Стрелецкая, на ул. Ефремова в типичной «хрущёвке».
Типичная «хрущёвка» на ул. Ефремова
Цена за кв.м - 157 729 руб. если сейчас среднерыночная цена на Стрелецкую - 173 318 руб. за кв. м, то это вполне подходящий вариант.
1-комнатная квартира в Стрелецкой за 5 млн руб.
В это квартире время остановилось, но стены ещё крепкие. Хороший ремонт сделает жильё комфортным.
Стрелецкая бухта – это парки, море, транспорт, школы, магазины и тишина спального района.
За 7, 2 млн руб. продаётся однокомнатная квартира на Античном проспекте.
1-комнатная квартира за 7, 2 млн руб. на пр. Античный
Это другой вариант «вторички», дом постройки - 2018.
Территория дома полностью закрыта, доступ посторонних людей и автомобилей ограничен.
Дом на проспекте Античный
На территории комплекса находятся несколько детских игровых площадок, спортивные тренажеры и ограждённое спортивное поле для активных игр с мячом.
Квартира находится в пяти минутах от моря, рядом несколько оборудованных городских пляжей.
Один собственник, до этого квартира никогда не продавалась и не сдавалась, никто не прописан, полностью готова к продаже.
Самые дешёвые квадратные метры «вторички» среди однокомнатных квартир Гагаринского района находятся в бухте Казачья.
Ну а теперь Ленинский район Севастополя, где жить престижно, будь то «хрущёвка» или «сталинка». Здесь практически нет неосвоенной земли, а промышленные зоны превращаются в современные кварталы.
Но стоимость даже на 1-комнатные квартиры чуть уступает Гагаринскому району. Так, квадратный метр на «вторичку» в центре в декабре 2022 года в среднем стоил 176 565 руб. за кв. м. А к через полгода уже – 160 299 руб. за кв. м. Цена не падает, и вряд ли упадёт, ждать этого не стоит.
За 4,95 млн руб. продаётся однокомнатная квартира на ул. Гоголя руб. Цена за кв. м - 159 677 руб., что соответствует средней стоимости на рынке однокомнатных квартир вторичного сегмента.
1-комнатная квартира на Гоголя за 4, 95 млн руб.
Дом находится на первой линии от дороги, это даже не «хрущёвка», а более ранняя постройка.
Дом на Гоголя
Но такие дома находятся в хорошем состоянии и имеют высокую ликвидность.
В целом по Севастополю на вторичном рынке не так уж много предлагается однокомнатных квартир, они продаются в первую очередь.