Анализ рынка вторичной недвижимости Севастополя за первое полугодие 2023 года
По последним данным Росстата цена на «вторичку» в России ниже, чем в новостройках почти на четверть. В новостройке квадратный метр в целом по стране стоит 121 тыс. руб., а на «вторичке» – 93 тыс. руб. По регионам картина может быть совершенно другой, но без детального анализа выявить закономерности и особенности рынка недвижимости, даже ссылаясь на данные Росстата, невозможно.
Вторичка на Колобова - покупай и живи
Проведение сравнительного анализа региональных различий факторов позволило сделать вывод о том, что при оценке уровня развития рынка недвижимости России необходимо принимать во внимание каждый регион в отдельности. Это связано с тем, что для российской экономики характерно наличие резких контрастов в региональном плане. Анализ развития регионов в отдельности позволяет выявить наиболее сильные стороны региона и наоборот.
В Севастополе по итогам 1 квартала 2023 года на рынке недвижимости города Севастополя впервые с начала 2022 года зафиксирована стабилизация цен и даже некоторый рост.
По данным аналитиков, квартиры на первичном рынке 1 квартала 2023 года в среднем эквиваленте стоили – 125 919 руб. за кв. м., а на вторичном - 144 494 руб. за кв. м.
Если смотреть по районам, то в июне 2023 года наибольший средний уровень цен наблюдался в Центре - 171 173 руб. за кв.м. («первичка» – 140 488 руб. за кв. м). Наименьшие значения средних цен наблюдались в Инкермане - 111 067 руб. за кв.м. («первичка» – 100 358 руб. за кв. м).
В целом по всем районам на вторичном рынке жилья города фиксируется незначительный рост цен на +0,1%.
Вот и получается, что Севастополь не вписывается в общую картину рынка недвижимости, так как новостройки оказались дешевле, чем «вторичка», тогда как в целом по стране наблюдается противоположная динамика.
Какие могут быть причины?
Они самые разные, и, даже можно сказать, что нетипичные для рыночной экономики в целом по России, хотя и не эксклюзивные, так как, чего только уже не происходило на рынке недвижимости России в целом.
Квартира – ретро, развитой социализм
С точки зрения мировой экономики, российский рынок недвижимости достаточно молодой - он фактически стартует лишь в 1991 - 1992 годы. Этому процессу сопутствовал ряд негативных факторов, основным из которых являлся правовой вакуум.
Собственники квартир массово начали приватизировать жильё, которое в советское время им доставалось бесплатно, и этот процесс был достаточно длительным, чем тормозил развитие становление рынка российской недвижимости.
Объектами сделок сначала стали обособленные жилые помещения, затем встроенные помещения нежилого назначения. Лишь после этого в оборот начали попадать здания, а на завершающем этапе периода становления — земельные участки.
Тем не менее, несмотря на различные экономические кризисы, потекли инвестиции в строительство нового жилья, произошли изменения структуры жилищного строительства из-за социального расслоения населения, и таким образом сформировался первичный и вторичный рынок.
В марте 2014 года после первой волны экономических санкций в отношении России, был зафиксирован ажиотажный спрос на жильё. Это было связано с падением курса рубля и с некоторым понижением ставок по ипотеке, а также с расширением перечня застройщиков в программах кредитования в банках. На рост цен повлиял также возросший спрос на жилую недвижимость в инвестиционных целях
В марте 2014 года, когда произошли знаменательные события присоединения Крыма и Севастополя к Российской Федерации, экономический кризис был вызван экономическими санкциями и также повлиял на состояние рынка недвижимости.
В целом по России был зафиксирован ажиотажный спрос на жильё. В Крыму и Севастополе, несмотря на отсутствие правового регулирования сопровождения сделок по недвижимости, спрос также был высоким.
Это было связано с падением рубля, расширением списка застройщиков в программах кредитования банков, а также спрос на жилую недвижимость в инвестиционных целях.
Подписанное в марте 2015 года Постановление Правительства РФ о субсидировании процентной ставки по ипотечным кредитам оказало существенную поддержку рынку первичного жилья. Во втором квартале цены на квартиры в новостройках стали постепенно снижаться.
Резкий рост цен на вторичное жильё в 2015 году вызвал впоследствии стагнацию данного сегмента рынка недвижимости из-за снижения покупательской способности населения, поскольку субсидирование ставок по ипотечным кредитам не распространялось на сделки по «вторичке». Как следствие, цены на вторичном рынке стали возвращаться к докризисному уровню.
Одновременно наметилась тенденция оттока покупателей с рынка вторичного жилья в сегмент новостроек. Это было обусловлено сниженными процентными ставками по ипотечным кредитам при поддержке государства, большим количеством предложений на рынке и высокой степенью готовности жилья, что позволяло уменьшить риски для покупателей, связанные с «заморозкой» объектов.
В Севастополе рынок «вторичной» недвижимости в настоящее время не перестал быть актуальным, несмотря на массу предложений от застройщиков.
Также «вторичка» имеет высокую ставку ликвидности из-за высокоразвитой инфраструктуры, близости объектов культурно-исторического и курортно-оздоровительного назначения.
В Севастополе районы по убыванию стоимости квадратного метра вторичного жилья в одно -, двух, -, трёхкомнатных квартирах распределились следующим образом:
Ленинский муниципальный округ
В Ленинском районе средняя цена за кв. м в центре – 171 173 руб. за кв. м., на 5-километре – 150 127 руб. за кв. м., на Проспекте Острякова – 144 420 руб.
Гагаринский муниципальный округ
В Гагаринском районе в Стрелецкой бухте – 163 144 руб. за кв. м, в бухте Казачья – 133 297 руб. за кв. м, в бухте Камышовая – 160 881 руб. за кв. м, Лётчики – 169 297 руб. за кв. м.
Балаклава
В Балаклаве – 143 953 руб. за кв. м.
Нахимовский муниципальный округ
В Нахимовском районе на Радиогорке зафиксирована цена – 138 391 руб. за кв. м, в Каче – 129 480 руб. за кв. м, на Северной – 138 848 руб. за кв. м.
Инкерман
В Инкермане – 111 067 руб. за кв. м.
Для первичного сектора квартир сформировалась другая динамика.
В целом за 6 месяцев «вторичка» подорожала с 141 537 руб. за кв. м до 144 816 руб. за кв. м.
Почему севастопольская «вторичка» считается традиционно ликвидной?
Приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель имеет реальную возможность тут же вселиться, а не ждать окончания строительных работ, сдачи в эксплуатацию и т.д. Более того, вторичное жильё находится в черте поселений, где уже имеются все необходимые объекты инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины, остановки общественного транспорта и др.).
Вторичное - это готовое, не просто сданное в эксплуатацию, а некоторое время эксплуатируемое, проверенное и обжитое жилье, на которое имеются все правоустанавливающие документы. За период интенсивного строительства вторичное жильё сильно помолодело, доля квартир улучшенной и современной планировки в нём увеличилась.
В то же время приобретение жилья в новостройках связано с большим количеством рисков, таких как нарушение сроков сдачи, замораживание строительства объекта и др. На покупку вторичного жилья легче взять ипотечные кредиты, так как в качестве залога используется покупаемое жильё.
Таким образом, остаётся добавить, что покупатель является главным субъектом на рынке недвижимости, независимо от его статуса — юридическое или физическое лицо, государственная или коммерческая организация, рыночный или нерыночный производитель и т.д.
Работа, структура и механизмы любого рынка ориентированы именно на покупателей, которые в свою очередь также зависимы от колебаний рынка, но в тоже время являются конечным приобретателями квадратных метров.
Остаётся добавить, что главным условием стабильности и роста рынка недвижимости является платёжеспособность населения, однако в Севастополе над повышением доходов ещё предстоит работать.