Анализ рынка новостроек Севастополя за первое полугодие 2023 года
Про жильё, какое бы оно ни было, плохо говорить в принципе нельзя, иначе можно спугнуть удачу.Опытные продавцы недвижимости знают об этом, никогда покупателям не говорят в парадигме – «хорошо-плохо».
Есть параметры и характеристики объектов недвижимости. Никто точно не скажет, какую квартиру лучше покупать – в новостройке или уже изрядно обжитую, где сменилось несколько хозяев.
Вернее, сказать можно всё что угодно, и даже аргументированно, но это не будет истиной, так как, сколько людей, столько и мнений. А ещё размер кошелька доминирует, да ещё умение выждать момент, когда произойдёт снижение цены на квадратные метры, такое бывает.
Также специалисты в области продажи недвижимости говорят, что фактически на каждый объект есть свой покупатель. Главное — его дождаться.
Если рассматривать предложения по продаже жилья первичного сегмента в Севастополе, то можно констатировать инерционно высокий спрос на новостройки, произошло это в результате бурного развития строительной отрасли.
Безусловно, до Москвы нам ещё далеко – никто целыми кварталами хрущёвки не сносит, но тенденция приближающейся реновации, которая рано или поздно наступит, мотивирует инвесторов приобретать квартиры на первичном рынке.
Покупательские предпочтения в последнее время очень сильно повернулись в сторону новых квартир – это, что касается, покупки жилых квадратных метров с инвестиционной целью. Местное население радо любому жилью, далеко в завтрашний день не заглядывает – жить надо здесь и сейчас.
Рассмотрим, что происходило за 6 месяцев на первичном рынке продаж квадратных метров в Севастополе.
Под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными объектами. Этот рынок как бы «запускает» недвижимость в экономический оборот.
Это специфический рентабельный драйвер развития экономики любого населённого пункта, но не все этим могут похвастаться. Есть в России города, где вообще ничего не строят.
Севастополь же является объектом пристального внимания со стороны как частных, так и государственных застройщиков. Жильё является самым востребованным видом со стороны покупателей, и теперь уже именно они формируют объёмы спроса.
Эксперты утверждают, что драйвером «первички», по-прежнему, остается ипотека. Большая часть кредитных обязательств россиян приходится на ипотеку - более 80%, и никак иначе квартиру приобрести невозможно – где такие заработки, чтобы выкладывать миллионы одним траншем, не могут сказать ни чиновники, ни депутаты, ни экономисты. Никто. А поэтому, ипотека для покупки жилья в новостройке – это наше всё.
Но есть и другая сторона медали. Доля отказов по ипотеке растёт уже последние три года. В первом квартале 2020 г. отказы составляли 24,8%, к концу года - 31,5%, к концу 2021-го - 36,6%, в январе 2023 г. достиг рекордных 46%!
Уже в 2022 году стало понятно, что ипотека является не просто основным локомотивом спроса, но только она и может вытянуть продажи, даже нарушая все законы экономики.
Сокращение доходов покупателей, а также высокие ставки по ипотеке вынуждают застройщиков уменьшать проектную площадь квартир, которая в 2022 году уже сократилась на 4 кв. м - с 58,3 кв. м до 54,3 кв. м, с сохранением прежней стоимости.
На рынке после окончания СВО прогнозируется ещё одна весьма реальная тенденция. Значительной группой потенциальных покупателей жилья в 2023 году могут стать семьи военных. Военная ипотека по сниженным ставкам - это мощный источник финансирования строительной отрасли во всех регионах России.
Надо отметить, что ипотека для строительной отрасли одновременно является и благом, и бедой. Без неё первичный рынок просто встанет, а затем по цепочке начнёт обваливаться строительная отрасль, в которой насчитывается 6,5 % занятых.
А теперь, собственно, что говорят севастопольские аналитики, которые исследовали рынок севастопольской недвижимости и сделали свои выводы.
На первичном рынке Севастополя целый год царила вполне мирная картина.
К июню 2023 года средняя стоимость жилой недвижимости на первичном рынке по рассматриваемым районам на рынке «первички» Севастополя составила 128 501 руб. за кв. м.
Наибольший средний уровень цен в данном исследовании наблюдается в Стрелецкой бухте Гагаринского района Севастополя - 143 998 руб. за кв. м.
В целом по рассматриваемым районам города наблюдался рост цен за июнь месяц на +0,7%.
Как менялись цены с декабря 2022 года?
Фактически все микрорайоны города показывали незначительную динамику колебания цен в минус или плюс.
Больше всего подскочила цена на «первичку» в микрорайоне -5-й километр. Это не значит, что он захватил лидерство по городу в целом, но квадратный метр подрос на целых 8,7% в июне текущего года по отношению к декабрю 2022 года. Так, в 2022 году кв. м стоил 115 276 руб., то к июню 2023 уже 120 114 руб.
Так ли это важно для покупателей? – Это очень важно, так как, выплачивая ипотеку, надо бороться за каждый рубль.
В самой дорогой по стоимости – Стрелецкой бухте, в декабре 2022 года стоимость кв. м «первички» составляла 140 000 руб., а к июню нынешнего – 143 998 руб. за кв. м.
Центр города, который исторически много десятилетий был самым дорогим, так и не смог опередить Гагаринский район, сохраняющий общее лидерство в городе.
В декабре 2022 года средний квадратный метр стоил 139 308 за кв. м, а на июнь текущего года – 140 448 руб. за кв. м.
ЖК «Доброгород» от компании «ИнтерСтрой», Ленинский район
Центр – это Ленинский район Севастополя, в который также входят ул. Острякова и 5-й километр. По данным экспертов, ул. Острякова стала самой дорогой в Ленинском районе. Стоимость кв. м к июню 2023 года составляла 141 264 руб. за кв. м., а на 5-километре, как отмечалось выше, остановился на 120 144 руб. за кв. м.
ЖК «Дом на маячной» от компании «ИнтерСтрой», Гагаринский район
Жилой комплекс «Дом на Маячной» расположен в шаговой доступности от Парка Победы и пляжа «Омега» в самом дорогом – Гагаринском районе Севастополя.
Городской лидер – Гагаринский район включает в себя микрорайоны: Стрелецкая, Лётчики, Камышовая, Казачья, Омега, Фиолент.
Из них только Стрелецкая показала динамику роста цены в течение 6 мес. Так, Лётчики «упали» с 142 025 руб. до 130 514 руб. за кв. м., Камышовая с 153 202 руб. до 143 589 руб. за кв. м, тем самым Камышовая укрепила позиции в росте цены, как уже отмечалось выше.
ЖК «Дергачев» от компании «Альфагруппинвест», Нахимовский район
Что касается Нахимовского района, к которому относятся: Радиогорка, Северная, Любимовка, Кача, то здесь колебания цен незначительные, и к июню 2023 года все показали рост.
Самой дорогой оказалась Радиогорка – 132 888 руб. за кв. м. Что касается Инкермана и Балаклавы, а также Балаклавского района, то на сегодняшний момент – самые дешёвые метры жилья в Инкермане умудрились подрасти за полгода, и с отметки – 96 258 руб. за кв. м поднялись до 100 358 руб. за кв. м.
В Балаклаве та же положительная динамика – было 121 045 руб., стало – 123 588 руб. за кв. м.
Почему так важно оценивать динамику колебания стоимости квадратных метров на рынке недвижимости?
Обычному человеку этим заниматься некогда, а вот аналитики, словно акустики, чутко следят за малейшими перепадами, прокладывая курс для застройщиков, инвесторов, банкиров и покупателей.
Таким образом, вся севастопольская недвижимость на первичном рынке сохранила параметры устойчивого роста – малозаметного на первый взгляд, что имеет свои объективные причины, о которых уже неоднократно упоминалось в наших исследованиях – это затруднённая транспортная логистика под влиянием СВО.
Будем надеяться, что в скором времени наступит мир, и тогда рынок недвижимости Севастополя и Крыма в целом уже не будет танцевать плавный вальс. Скорее, это будет «танец с саблями», во всяком случае, такая горячая динамика уже наблюдалась на первых этапах вхождения в состав Российской Федерации.
Материалы по теме:
Где в Севастополе самые недорогие квадратные метры жилья в июле 2023 года?
Пристегнуть ремни: взлёты и падения стоимости квадратных метров жилья в Севастополе
Квартиры у моря в цене, но регион имеет значение
Эксперты назвали регионы с самым дешёвым жильём на первичном рынке