В Севастополе Минстрой анонсировал грядущие перемены реновации и Генплана
Главной темой стали новые правила оценки объектов недвижимости. О том, что говорилось на конференции по этому поводу, мы расскажем чуть позже. Выступление замминистра строительства и ЖКХ РФ Дмитрия Волкова, который обратился к присутствующим в режиме видеоконференции, к кадастровой оценке отношения не имело, но в нём содержалось много интересного. В том числе и для Севастополя.
Или устойчивость — или развитие?
Начал Дмитрий Волков с предложения задуматься о противоречии, содержащемся в словах «устойчивое развитие».
«Устойчивость в некотором смысле означает сбалансированность, а развитие, наоборот, нарушение баланса, иначе у нас развития не получается», — пояснил он.
Эти слова предваряли анонс изменений, которые ожидают сложившуюся систему градостроительной деятельности в ближайшее время (необходимость постоянных перемен замминистра сравнил с необходимостью крутить педали, катаясь на велосипеде). Однако в итоге, подчеркнул он, практика за постоянными изменениями нормативно-правовой базы не поспевает. И это — серьёзная проблема, поскольку за последнее время, уверен замминистра, корректировки сделаны крайне важные и полезные.
Теперь о самих изменениях. Часть из них связана с принятием в прошлом году федерального закона 264-ФЗ, в котором, в частности, говорится о разработке документов стратегического планирования.
«Мы сначала делаем Стратегию развития территории, а потом отражаем часть этой стратегии в Генплане и других документах», — сказал Волков, подчеркнув, что именно «так и должно быть».
Замминистра пообщался с участниками конференции в режиме видеосвязи.
В числе введённых законом «новелл практического свойства» он назвал положения, позволяющие регионам и муниципалитетам значительно упростить внесение изменений в Генплан и Правила землепользования и застройки.
«Мы понимаем, как это сложно, если сделан хороший Генплан, в котором всё подробно отражено. Но если внезапно необходимо где-то, где мы не планировали, по определённым причинам построить тот или иной объект, мы попадаем в ситуацию, когда мы должны сначала изменить Генплан, потом ПЗЗ, потом, при необходимости, сделать проект планирования территории. Это крайне удлиняет — и необоснованно удлиняет — весь инвестиционно-строительный процесс», — посетовал замминистра.
Теперь процесс станет проще: статья 23 Градостроительного кодекса РФ дополнена частью 9, которая предусматривает право субъекта РФ предусмотреть свои особенности содержания генпланов. Генплан может не предусматривать карты планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа. В этом случае карта должна утверждаться местной администрацией в соответствии с нормативно-правовой базой конкретного региона.
Очень серьёзно, подчеркнул замминистра, сокращены сроки подготовки и утверждения документов территориального планирования и работы согласительных комиссий. А ПЗЗ и вовсе разрешается утверждать главе органа местного самоуправления. Это, считает представитель министерства, большой плюс, так как «может существенно ускорить реализацию инвестиционно-строительных проектов».
Внимание, реновация
Отдельно остановился замминистра на диспропорции между застройкой территорий пустых и уже освоенных.
«Города начинают расти вширь, на пустырях, и они очень медленно меняются в обжитых частях города, которые, собственно, и являются городом, создают его ткань, — посетовал он. — Происходило это в том числе и потому, что у девелоперов — как государственных, так и частных — не было инструмента, который позволял бы чётко моделировать этот процесс. Мы прекрасно знаем, что достаточно одного или нескольких земельных участков, собственники которых — по злому умыслу или без него — тормозят развитие проекта в целом, и судебные разбирательства могут идти годами».
Помочь строителям призван принятый в конце прошлого года закон № 494-ФЗ.
«Он ввёл инструмент, который иногда неправильно называют изъятием. С нашей точки зрения, его нужно называть выкупом по справедливой цене», — сказал Дмитрий Волков.
Эти изменения жизненно необходимы, поскольку значительная часть жилого фонда в России устарела, подчеркнул он. Из 3,8 млрд квадратных метров (таков сегодня общий объём жилого фонда) 2,4 приходится на многоквартирные дома. Из них 1 млрд кв. метров жилья построен более 50 лет назад. А 101 млн кв. метров имеет износ более 60%.
Закон предоставляет регионам большую свободу в выборе проектов, которые будут реализованы в рамках комплексного развития территории. В качестве положительного примера была приведена Московская область, которой удалось быстро разработать и принять «весьма совершенные» нормативно-правовые акты. В частности, юридический статус в Московской области впервые обрело такое понятие, как «мастер-план территории».
Тут нужно заметить, что многие эксперты к мастер-планам относятся настороженно — они опасаются, что введение этого понятия приведёт к вытеснению Генпланов из нашей жизни вообще.
Ещё одним новшеством, предусмотренным властями Московской области, стало участие в процедуре согласования проектов Градостроительного совета. Дмитрий Волков считает, что это очень важный способ избежать градостроительных конфликтов.
«И вишенка на этом тортике — роль главного архитектора Московской области и главных архитекторов муниципальных образований, которые и по должности, и по совести тоже — как врачи, должны отвечать за то, чтобы территория развивалась соответствующим образом», — сказал замминистра.
Нормативно-правовую базу Московской области регионы могли бы использовать как модель, предложил Дмитрий Волков. И тут же рассказал, что попытка сделать это «коллег из Сахалинской области» закончилась тем, что «образец» был изменён на 40%.
«Когда всерьёз начинается обсуждение того, что мы, собственно, хотим сносить, а что оставить, выясняется, что нужно учесть очень много специфических местных особенностей, которые связаны с этой конкретной землёй и с традициями, которые на этой территории существуют и создают устойчивость её развития. Только так у нас получится хороший документ», — сказал Волков.
Вряд ли нужно говорить, что для Севастополя эта тема крайне важна — а может оказаться и крайне болезненной. Мы планируем продолжить этот разговор с участием экспертов.
Читайте по теме: Как заработать на реновации: выгодно ли покупать квартиру в хрущёвке
Ольга Смирнова