Иначе можно потерять не только деньги, но и сам объект.
Продавцы квартир и жилых домов нередко предлагают покупателям сделку с занижением цены. Убеждают: мол, все по закону, и рисков никаких нет. Но на самом деле это не так. Эксперты рассказали Aif.ru, в чем тут интерес продавца, и почему будущий новосел может остаться и без объекта, и без денег.
Как проходит сделка с занижением цены?
Схема достаточно простая. При оформлении договора купли-продажи указывается стоимость, заметно меньшая, чем на самом деле. Оставшуюся часть суммы покупатель передает продавцу через допсоглашение, под расписку, банковскую ячейку или другими способами. Нередко продавец обещает дать за это скидку на объект.
«Если мы с клиентом подбираем объект недвижимости, а продавец предлагает оформить договор с занижением цены, я сразу говорю, что это стоп-фактор. Возникают сомнения в добросовестности продавца, — говорит риелтор-практик Владимир Шмелев. — Тренд был широко распространен в 90-е, когда огромное количество сделок проходило за миллион рублей, на величину налогового вычета. К счастью, все больше покупателей не хотят даже слышать подобные предложения, поскольку это деяние считается налоговым преступлением. По собственному опыту могу сказать: чтобы оптимизировать вопрос с налогообложением, занижать цену не обязательно. Есть масса других способов, которые помогают продавцам снизить налогооблагаемую базу и не противоречат законодательству».
Зачем продавец занижает цену квартиры?
«Цену при сделках купли-продажи недвижимости и автомобилей часто занижают, чтобы не платить налог с дохода, если продавец владеет квартирой или машиной меньше минимального срока в 3-5 лет, — говорит юрист Марина Захарова. — Применяют схемы с предварительными договорами купли-продажи, допсоглашениями, расписками, займами и неотделимыми улучшениями».
Однако это не всегда помогает. Продавец рискует тем, что ему потом могут доначислить налог на всю стоимость объекта, которую он пытался скрыть. Плюс добавятся пени и штраф в 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога. В особо вопиющих случаях дело может дойти до «уголовки» — например, если человек массово продавал объекты по заниженной цене, но это редкая история.
«Недавно одному из моих клиентов-покупателей предложили объект с занижением цены. К счастью, от сделки он решил отказаться, — говорит эксперт по недвижимости, риелтор Мария Кудреватых. — Позже выяснилось, что у продавца шел суд по делу о мошенничестве, и последствия такой сделки могли быть очень плачевные».
Что будет, если купить квартиру с занижением цены?
Главное последствие такой сделки в том, что покупатель подставляет и «обкрадывает» сам себя. Ведь если сделка по какой-то причине будет расторгнута, то покупатель сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре — и ни рублем больше.
«Все эти расписки и обязательства, которые предлагают недобросовестные продавцы при занижении цены, никак не воспринимаются судами, — уточняет Шмелев. — Кроме того, если покупатель потом соберется подавать на налоговый вычет, сумма расходов и выплат на бумаге будет сильно отличаться от реальных».
Захарова добавляет: если сделку признают недействительной, то шансы покупателя остаться с имуществом будут стремиться к нулю. Будет сложно вернуть разницу между реальной стоимостью и стоимостью в договоре. И, конечно, придется морально готовиться к допросам в налоговой инспекции.
Огромное количество судебных тяжб по сделкам с жильем идет из-за банкротства продавцов. Если сумма в договоре купли-продажи указана с занижением, квартира попадет в конкурсную массу и будет реализована с торгов. Для покупателя это означает, что он потеряет объект и вряд ли получит назад деньги даже в пределах прописанной в договоре суммы. Ведь с банкрота и взять-то нечего.
«Еще один риск возникает, когда покупатель продает квартиру до завершения налогооблагаемого периода. Тогда ему придется выплачивать налог с разницы между будущей стоимостью квартиры и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи. Поэтому лучше на сделки с занижением, конечно, не соглашаться», — резюмировала Кудреватых.
