Кадастровая стоимость на отдельных участках подорожала в тысячи раз. Как оценивают землю в 2023 году? Как такой резкий рост кадастровой стоимости связан с методикой его расчета?
Бизнес пожаловался на резкий рост кадастровой стоимости земли в тысячи раз. В деловом объединении «Опора России» зафиксировали всплеск обращений предпринимателей, сигнализирующих о кратном повышении официальной цены земли. Отдельные земельные участки в Ставрополе подорожали в 417 раз, в Ростове-на-Дону — в 1110 раз, а в Санкт-Петербурге — вплоть до 29 тысяч раз.
Из-за моратория на рост кадастровой стоимости налоговая база по земельным участкам за 2023 году должна определяться по оценкам, сделанным до начала 2022 году. Исключение, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик. Но предприниматели жалуются на существенное повышение стоимости на те же земельные участки при отсутствии экономических оснований.
Вероятно, такой резкий рост кадастровой стоимости связан с методикой его расчета. Рассуждает эксперт «Деловой России», президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков:
Кирилл Кулаков эксперт «Деловой России», президент Региональной ассоциации оценщиков «Резкий рост в десятки-сотни раз имеет разовый характер для незначительных объектов, у которых по методике определения кадастровой стоимости почему-то по кадастровой оценке рассчитали по другому виду разрешенного использования либо изменили их качественные и количественные характеристики и их интерпретацию в государственном кадастре недвижимости. Действительно, это может привести к кратному увеличению кадастровой стоимости. Сказать, что это случилось повсеместно по абсолютно всем объектам недвижимости, этого нельзя. Что сделать с такими экстремальными выхлопами, законом «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости или установление кадастровой стоимости в размере рыночной либо написание заявления о технических и методических ошибках. Как раз именно по этому пути я бы и пошел. Методика расчетов несовершенна, она все равно приводит иногда к некорректным результатам. Это кратный рост в десятки, сотни, даже в тысячи раз, а то, что в среднем по классике идет завышение на 30%, 40%, 50% от кадастровой стоимости, это действительно несовершенство в целом методики кадастровой оценки. Насколько это адекватно, надо смотреть в каждом конкретном случае».
При определении кадастровой стоимости земельного участка оцениваются локация, категория земель, вид разрешенного использования, наличие ограничений (например, особого охранного статуса) и другие критерии. Особенно сильно дорожает земля в локациях, статус которых ощутимо повысился за последние четыре-пять лет, то есть с момента проведения последней оценки. Так, например, происходит в Новой Москве.
