Этажи любят счет: застройка пригородов крупных агломераций нуждается в более гибком градостроительном сопровождении

По словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, жители столицы стали активнее вкладываться в строительство собственных домов. В подтверждение своего тезиса чиновник сослался на статистику, согласно которой за январь-июль этого года в Москве было введено в эксплуатацию 550,6 тыс. квадратных метров индивидуального жилья, что на 43,3% превзошло показатели аналогичного периода прошлого года.

В подавляющем большинстве случаев такое жилье вводится в Новой Москве, что свидетельствует о том, что ее территория, несмотря на бурный рост многоэтажного строительства, остается привлекательной зоной для частных застройщиков. Правда, эксперты «Стройгазеты» сомневаются, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) действительно переживает столь серьезный рост, как об этом свидетельствуют официальные данные мэрии. Ведь статистический учет ИЖС менее точен, чем многоэтажного, и его регистрация идет с запозданием, зачастую показывая всплески из-за воздействия различных, порой, не рыночных факторов. Характерно, что аналогичное ускорение частного строительства ранее было зафиксировано и в других субъектах РФ, что аналитики рынка связали со стремлением населения поставить на кадастр построенное жилье, чтобы принять участие в программе социальной газификации. Тогда как на деле одной из основных многолетних тенденций в Московском регионе стал перекос в пользу строительства многоэтажного жилья, в котором средняя площадь квартир последовательно снижалась, сократившись за последние 20 лет практически в 1,5 раза — до 50 «квадратов».

Теория и практика

Вопрос о том, что строится, какого формата и размерности — очень важен. Еще на заре расширения Москвы за счет нынешних Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО) власти заявляли о том, что многоэтажное индустриальное строительство будет там ограничено и приоритет останется за малоэтажным жильем. И это должно уберечь эти территории от всех тех проблем, которые типичны для Москвы и других мегаполисов.

Однако градостроительные реалии оказались несколько иными. «В первые годы после расширения власти Москвы заявляли о необходимости ограничить этажность зданий, приняв соответствующие регламенты, — напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — В Троицком округе новые дома должны были строить не выше 3-4 этажей. Однако этого так и не случилось». По факту же продолжилась экспансия уплотнительной застройки за границы Москвы. И в ряде мест, особенно прилегающих к МКАД и основным вылетным магистралям, образование так называемых «человейников» приобрело мало контролируемый характер. При этом специалисты указывают, что упор на повышенной этажности способствует перенаселенности пригородной зоны и вредит развитию цивилизованной малоэтажной застройки. И в связи с этим выдвигают предложения об ограничении многоэтажного строительства вблизи крупных городов, как это сделано в некоторых странах.

«Если мы хотим придать нашим городам цельный облик, необходимо регулировать этажность согласно определенной стратегии зонирования. Застройка многоэтажками окраин крупных городов ведет к проблемам с пробками и социальной инфраструктурой. Соответственно необходимо установить пределы площади помещений, соотношение суммарных площадей к объему здания, количество жилых квадратных метров к нежилым, этажность зданий», — говорит коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов. Однако он отмечает, что любые нормативы должны предполагать определенные стимулы и преференции для тех, кто их соблюдает, — директивным образом они работать не будут. Нужно принять во внимание и то, что во всех городах разная экономическая и градостроительная ситуация, не говоря уже о культурных различиях (скажем, на юге, на Кавказе, принято жить в частных домах). Поэтому любые целевые показатели или нормы должны быть дифференцированными с учетом местных особенностей. «В Московской области, в пригородах, не стоит ограничивать этажность жестко (до трех этажей, к примеру), так как это регион с самым плотным населением в России, но и двадцатиэтажки в чистом поле должны уйти в прошлое», — заявил девелопер.

Набор высоты

В свою очередь, Надежда Коркка обращает внимание, что Московская агломерация главным образом состоит из множества таких же самодостаточных городов, как и сама столица. «Мытищи, Люберцы, Реутов — все это давно существующие и развивающиеся города, искусственно ограничивать их в этажности и типах жилой застройки бессмысленно, — считает она. — Если же говорить о Новой Москве, где не застроено еще много земельных участков в привлекательных локациях, то отредактировать концепцию зонирования еще не поздно». И в целом нужно ограничить уплотнительную застройку в Новой Москве, чтобы она была разнообразной. Например, определить конкретные участки в среднем и дальнем поясе ТиНАО (свыше 15 км от МКАД), где приоритет будет отдаваться малоэтажным проектам. Однако ограничение строительства многоэтажных домов в ближнем поясе Новой Москвы может привести к проблемам девелоперов и торможению развития территории.

Топ-менеджер «Метриум» также согласна, что регулировать высотность строительства в России целесообразно, но на уровне не страны, а отдельных регионов и городов. Поскольку субъекты нашей страны существенно отличаются по застройке, каждый регион должен принимать такие решения самостоятельно, учитывая местную специфику. «Во многих городах и пригородах европейских стран введены ограничения на строительство домов выше определенных районных доминант, например, церквей или ратушей. Это нужно для сохранения исторического облика города и видовых характеристик. России также желательно перенять эту практику и ограничивать строительство в старых городских районах и пригородах для защиты исторической среды», — советует Надежда Коркка.

Одновременно эксперты «СГ» ратуют за изменения в законодательстве для стимулирования малоэтажного домостроения в пригородах крупных агломераций. Но по мнению Надежды Коркки, это все же не приоритетная проблема градостроительства. Важнее обратить внимание на качество строительства и ценности, которые вкладывают девелоперы при реализации проектов в целом. Многие пригороды до сих пор застраивают многоэтажками с минимумом нужной инфраструктуры. Изменению градостроительной парадигмы застройщиков могло бы помочь закрепление в законодательстве, например, Стандартов комплексного развития территории, разработанных финансовым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ». В них сформулированы новые подходы к созданию городской среды, в том числе принципы соразмерности жилья и малоэтажного строительства. «Однако для стимулирования малоэтажного домостроения в пригородах этого может быть недостаточно, высотные традиции застройки очень сильны. Тогда правовую базу нужно будет дополнительно укреплять, внося в Градостроительный кодекс (ГрК) РФ более радикальные поправки», — заключила эксперт.

Виталий МУТКО, генеральный директор «ДОМ.РФ»:

«В каталоге типовых проектов ИЖС заинтересованы 79% российских семей, желающих переехать из квартиры в частный дом»

Дмитрий ЖЕЛЕЗНОВ, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва»:

«Российская и мировая практика показывает, что стимулирование малоэтажного строительства со стороны государства дает свой эффект. Имеет смысл внести в законодательство, в том числе и в ГрК РФ, понятие комплекса малоэтажной застройки и определить для него правила подготовки межевания его территории, распределения участков, состава имущества таких комплексов и т. п. Иными словами, нужно определить рамки, в которых девелопер будет строить невысокие дома. На следующем этапе на основе этой правовой базы застройщиков можно привлекать в такие проекты с помощью различных преференций»

112 млн семей готовы, по данным «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, воспользоваться услугами девелоперов при ИЖС