Об ответственности застройщика и управляющей компании и альтернативе управляйкам – в интервью с руководителем «Псковжилстроя»
Строительство многоквартирного дома завершается вводом здания в эксплуатацию. Это означает, что застройщик выполнил свои обязательства. После этого собственники нового жилья могут пользоваться своими квартирами, выбрать управляющую компанию. Иногда через какое-то время у новосёлов возникают проблемы: сифонит через окно, отваливается штукатурка, ещё что-то. К кому в таких случаях обращаться жильцам – к застройщику или к управляющей компании?
В интервью Псковскому агентству информации генеральный директор компании «Псковжилстрой» Владислав Абрамов рассказал, где разграничивается ответственность застройщика и управляющей компании, почему управляйки в Псковской области демпингуют и работают нечестно и есть ли шанс это исправить.
Растём и крепнем
– На днях «Псковжилстрой» на федеральном уровне получил награду. За что наградили компанию?
– Компанию наградили дипломом за первое место по объёму ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году в Псковской области. Награждение дипломом состоялось 9 марта в Москве на крупной строительной выставке.
– И каких показателей по вводу жилья в эксплуатацию добился «Псковжилстрой» в прошлом году?
– За минувший год компания ввела в эксплуатацию 32 517 квадратных метров жилья. Очень приятно, что нашу работу заметили. Это наш коллектив добился таких успехов.
Ответственность сторон
– Поговорим об ответственности в новом доме застройщика и управляющей компании. За что отвечает застройщик? С чем к вам могут прийти люди?
– Я делаю всё, чтобы люди получали удовольствие от того, что они купили квартиры и жили в этих домах.
Что касается застройщика, как организации, которая этот дом построила и сдала управляющей компании. Мы несём свою ответственность в рамках гарантийных обязательств, они рассчитаны на пять лет на сам дом, на некоторое оборудование – два года, на окна например. В любом случае мы несём ответственность, мы это дело делаем, но никто не отнимает обязанности у управляющих компаний выполнять чётко и честно свою работу. Мы свою работу выполнили, постарались выполнить всё максимально честно на те деньги, которые нам заплатили. Сейчас люди, купив квартиры, платят также деньги управляющей компании, чтобы их обслуживали честно. Я считаю, что они должны точно также честно и открыто отрабатывать деньги, которые им платят.
– К кому обращаться, когда сифонит через окно?
– Правильно будет обратиться к управляющей компании. Вот нам пишут жильцы, но это неправильная практика. Мы отвечаем, реагируем, но там должна работать управляющая компания.
Правильно будет обратиться в управляющую компанию, чтобы они убедились, что случай гарантийный. Тогда только управляющая компания наряду с заявлением жильца отправляет нам, чтобы мы это устранили.
– А если жилец обнаружил строительный брак уже после того, как подписал акт приёма-передачи собственности?
– Порядок действий ровно тот же самый. Сейчас мы разработали карточки приёма квартир для жильцов, где все по пунктам расписано.
Регулировка окон, ручек – эта проблема сейчас везде, по всей России, не только в Пскове. Если это понадобится – да, мы отрегулируем, у нас есть подрядная организация, которая в течение двух лет будет ходить и делать окна. Но мы всегда всё прописываем, в целом все понятно.
Дверь целая? Целая. Штукатурка сделана, вытяжка работает. Да, могут прийти и сказать, что воздух не вытягивается, но опять же это к управляющей компании. Нужно выявить, в чём причина поломки. В управляющей компании должны быть для этого квалифицированные сотрудники.
«Ни одна управляющая компания не работает честно»
– Как то, о чём вы говорите, соотносится с реальной управляющей компанией?
– Я скажу так, я очень сильно недоволен работой всех управляющих компаний. Я вам заявляю ответственно, ни одна управляющая компания в Псковской области не соответствует своему названию, никто из них не работает, только борются друг с другом, кто больше заберёт домов. Демпингуют [продажа по искусственно заниженным ценам. – ПАИ] на стоимости обслуживания, тем самым просто выигрывают и обманывают жильцов, забирая дома на обслуживание, и просто-напросто забирают деньги. Ничего абсолютно не делают. Управляющие компании здесь отвратительные, не хотят покупать технику, не убирают как следует, никто не хочет подремонтировать краник, если он течёт. Ну можно это сделать! Ни одна управляющая компания не работает честно.
– Что с этим делать?
– Гнать их надо метлой, вот и всё.
– Но кто-то же должен остаться.
– Нужно набирать новых, нужно думать об этом, честно, есть компания хорошая – ставить её в пример.
– Вы знаете, многие застройщики создают дочерние управляющие компании, которые берут потом их дома на обслуживание. Вам не приходила такая мысль как руководителю «Псковжилстроя»?
– Приходила, даже по моей просьбе она создавалась, хотелось показать пример, но люди пошли по старому пути, не слушая меня, и нарвались на те же самые грабли.
У всех закрадывается мысль плохая, что можно деньгами, полученными от жильцов, немножко покрутить. Эти деньги им идут из ПТС организаций, водоканала. Почему-то управляющая компания берёт их на себя. У нас есть «Газпром распределение», есть сетевые компании электроснабжения, которые нас электричеством обеспечивают, они напрямую с жильцами договоры заключают. Почему у нас тепловые сети и водоканал не заключат договор напрямую? Им просто-напросто жалко, они даже не хотят поставить пару компьютеров, программное обеспечение и пару человек, которые будут за этим следить. Тогда у них сразу же появятся деньги, но появится и проблема. 10-12 % жильцов недоплачивают за потребление услуг, но тут нужно ещё одного юриста иметь, который будет претензионную работу делать. Я говорю немножко грубо, потому что это и правда достало уже: просто работать с жильцами и подавать на них в суд, если они не платят.
Управляющие компании эти деньги берут, какую-то часть отдают компаниям, какую-то нет, что-то крутят, где-то оставляют на депозитах в банке копеечку. Это я предполагаю, но обычно, когда я предполагаю, это всё в точку.
– Не боитесь, что после интервью вам аукнутся ваши слова?
– Нет. Главное – пусть людей не обманывают. Я считаю, что очень трудно сделать всё идеально, но стремиться мы обязаны. Иначе в чём смысл?
– Может быть, вопрос в управляющих компаниях, в том, что не хватает квалификации людям, которые у них работают? И люди не очень правильно понимают, как должна работать управляющая компания: что нужно обслуживать людей, а не забирать дома. Что делать? Учить где-то?
– Они должны всегда повышать свою квалификацию, но они почему-то в каждом законе ищут выгоду для себя, а не то, что можно было бы сделать выгодно для жильцов. Что касается технической части, то работников там достаточно, чтобы обслужить дома.
Я думаю нужно показать жильцам, что можно жить лучше, что убирать площади, места общего пользования могут лучше, но для этого нужно немножко доплатить, грубо говоря, два-три рубля за квадратный метр. Нужна открытость этих компаний. Мы работали с Московской управляющей компанией, и они каждый квартал, не раз в год, в офисе и на информационных стендах у подъездов отчитывались перед жильцами, сколько денег поступило, сколько жильцы недоплатили и куда они потратили эти деньги, сколько денег осталось на развитие своего предприятия. Но для этого должна быть хорошая собираемость и цифры за квадратный метр должны быть адекватные, сейчас они неадекватные.
Альтернатива управляйкам
– Как вы относитесь к такой альтернативе управляющим компаниям, как товарищество собственников жилья?
– Отлично, сейчас как раз об этом думаю. Хочу собрать сторонников, где я собираюсь строить так называемый «Треугольник», где у нас будет малоэтажное строительство (много мыслей, как его назвать, мы до сих пор обсуждаем этот момент).
Хочу собрать там сторонников, которые будут жить одной большой красивой семьей. Товарищество собственников жилья, где будет центр, будут бегать дети, будут аниматоры, детский сад, машинные механизмы по уборке, садовник, охрана, шлагбаум, но там и сам квадратный метр будет стоить дорого, и обслуживание – тоже. Думаю о том, чтобы сделать это правильно с точки зрения правовой формы и чтобы было понимание и ощущение поддержки от товарищества собственников жилья, что нет никаких управляющих компаний.