В 2,4 раза больше коммерческих помещений построят в Санкт-Петербурге в IV квартале, если сравнивать со строительством в IV квартале 2021 года. Спрос на фоне роста предложений тоже растет, об этом РЖД-Партнеру рассказали аналитики Maris. Они подвели итоги III квартала в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
Склады строят, но мало
Семь складов построили в Санкт-Петербурге за минувшие 9 месяцев, общая площадь индустриально-складской недвижимости города увеличилась более чем на 171,4 тыс. кв. м, но это на 26% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Однако аналитики приводят и другую статистику, согласно которой объем ввода в первые 9 месяцев 2022-го превзошел показатель аналогичного периода прошлого года на 70%, – сейчас строят склады не для конкретного клиента, с учетом его требований и особенности бизнеса.
«Если в прошлом году прирост был обеспечен главным образом индустриально-складскими комплексами, возведенными по схеме built-to-suit, то в текущем – преимущественно спекулятивными объектами», – поясняют в Maris.
В ближайшие 3 месяца в эксплуатацию по плану введут около 200 тыс. кв. м складской недвижимости. Из них 39% относят к спекулятивным.
«При условии соблюдения заявленных сроков ввода совокупный объем нового спекулятивного предложения в 2,4 раза превысит итоговый показатель 2021 года», – говорят аналитики Maris.
Складской спрос
В первые 9 месяцев 2022 года валовый объем сделок купли-продажи складов снизился почти вдвое по сравнению с показателями за прошлый год, бизнес предпочитает арендовать индустриально-складские помещения: на условиях аренды в III квартале 2022-го реализовали 63% площадей, однако и здесь, если сравнивать показатели с минувшим годом, снижение числа сделок – на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Активность на рынке сохранили крупные игроки, которые работают в настоящий момент на расширение присутствия в регионе. Лидирующие позиции у транспортно-логистических компаний – 6 из каждых 10 складов приобрели именно они.
«Объем реализованных логистическим компаниям за 9 месяцев складских площадей на условиях аренды увеличился в 5 раз по сравнению с результатами аналогичного периода 2021 года», – говорят аналитики Maris.
Реальный сектор экономики сократил объемы поглощения складских площадей. По итогам первых трех кварталов они арендовали на 46% меньше мощностей, чем в первые три квартала минувшего года. Самый большой потенциал развития сохраняется у компаний, задействованных в сфере импортозамещения.
На рынке складской недвижимости впервые с 2015 года зафиксирован рост вакансии: по данным на конец сентября, свободно чуть менее 3% складов, это на 1,8 п. п. больше показателей прошлого года. Причем наибольший рост вакансии – в складских комплексах класса А, здесь свободно более 3% коммерческих помещений, что на 3% больше, чем показатель прошлого года. Суммарно по итогам III квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 100 тыс. кв. м (без учета площадей, предлагаемых в субаренду).
Аренда
Если в прошлом году участники рынка жаловались на рост ставок – они к концу года превысили показатель в 18%, то в этом году арендные ставки сохраняются и вниз не идут. Средний диапазон ставок аренды не превышает 800 руб. за каждый квадратный метр, и это с учетом НДС и эксплуатационных платежей. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению. Однако аналитики не исключают сценария, когда ставки начнут снижение, это может случиться даже в IV квартале этого года.
«Вероятно, будет наблюдаться незначительная отрицательная коррекция запрашиваемых ставок аренды», – говорят аналитики Maris.
