Земля и право: за что у собственника могут забрать участок

В декабре 2022 года вступили в силу поправки в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и отдельные законодательные акты, уточняющие причины, по которым государство имеет право изъять у гражданина землю. Главное изменение: теперь участка можно лишиться, если территория не была освоена в течение трех лет. Какие еще изменения в земельном законодательстве появились в 2023 году — в материале «Известий».

За что могут изъять земельный участок

Согласно поправкам (Федеральный закон от 5 декабря 2022 г. № 507-ФЗ), участок из земель сельхозназначения могут изъять, если:
— территория не используется по целевому назначению в течение трех лет, в том числе, возведенные на ней строения не зарегистрированы в ЕГРН;
— использование участка ведет к существенному снижению плодородия земли либо причиняет вред окружающей среде;
— новый собственник ранее изъятого земельного участка не приступил к его использованию по целевому назначению в течение первого года.

По прошествии этого времени владельцев начнут штрафовать по уже утвержденной сетке штрафов, а в некоторых случаях землю могут и изъять. Если собственнику земельного участка выдали предписание об устранении нарушений, он не сможет заложить землю, подарить или продать до выполнения требований суда.

Кроме того, сократился срок для проведения торгов по изъятым участкам. Теперь региональные власти должны провести торги в течение четырех месяцев после решения суда. Раньше на реализацию земель отводили до полугода. Начальной ценой на торгах считается рыночная стоимость участка, шаг аукциона определен в 3% от первоначальной цены. Еще одна поправка касается срока минимальной аренды участка — он увеличен с трех до пяти лет. Максимальный срок остался прежним — 49 лет.

Земля в России по категориям — список

Согласно ст. 7 Земельного кодекса, земли в России разделены на семь категорий:

— территории населенных пунктов,
— земли сельскохозяйственного назначения,
— земли для промышленных объектов, а также объектов связи или энергетики,
— особо охраняемые территории,
— лесной фонд,
— водный фонд,
— фонд земель запаса.

Что такое нецелевое использование земельного участка?

Обычный человек может лишиться земли, если не начал строить дом на участке для индивидуального жилищного строительства. У фермеров же забирают земли, которые они не начали возделывать. В самом законе не раскрывается, что подразумевают под нецелевым использованием. Однако на примерах судебной практики можно понять, что имеется в виду использование участка, не связанное с его категорией. Например:
— размещение коммерческих объектов не земле, предоставленной под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
— использование участка сельскохозяйственного назначения для добычи песка и глины,
— строительство домов на участках лесного фонда или особо охраняемых территориях,
— возведение промышленных предприятий, складов или многоквартирных домов на землях сельхозназначения и т.д.

Новый закон также будет способствовать решению проблемы заброшенных дач, уточнил «Известиям» статс-секретарь, замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. «В настоящий момент председатели СНТ и соседи не имеют действенного правового механизма по принуждению недобросовестных собственников к освоению земли или возможности выкупа участка, забытого своим хозяином. При этом заброшенные участки обычно захламлены, пожароопасны, на них в том числе бесконтрольно разрастаются опасные растения, такие как борщевик Сосновского», — пояснил эксперт.

Изымать земли, используемые не по назначению, начали еще в 2021 году, а к концу 2022 законодатели ужесточили правила. Как пояснили эксперты «Российской газете», контроль за использованием земель усилился после того, как в Росреестре начали массово применять беспилотники. Например, если традиционными методами инспектор за неделю успевает исследовать около 1,6 га территории, то благодаря беспилотникам удается проверить до 25 га.

Один из разработчиков Жилищного кодекса РФ Леонид Бандорин отметил в беседе с «Известиями», что «по-хорошему должен быть один-единственный критерий освоения: очистка земельного участка от сорняков». Примеры зарастания борщевиком территорий целых СНТ можно найти во многих регионах: от ЦФО до Урала. При этом строительство дома, сарая, гаража или посадка плодово-ягодных культур всё же не должны контролироваться государством, убежден юрист.

Как принимается решение об изъятии

Решение об изъятии земельного участка принимают после судебного предписания. Сначала землевладельцу назначается штраф и определяются сроки для устранения нарушений. В случае, если собственник не предпринял необходимых шагов, он лишается права на землю, а с арендатором преждевременно разрывают договор. Без соблюдения всей процедуры, включающей проверку органом земельного надзора, предоставлением срока для устранения нарушений и привлечением нарушителя к административной ответственности за неисполнение предписания, изъятие не может быть признано законным.

Среди других инициатив, не ставших пока буквой закона — изъятие участков за долги, если владелец три года и более не платит целевые и членские взносы. Речь идет о заброшенных участках, которых обычно 10–20% в садово-товарищеских сообществах.

В каких регионах России растет спрос на загородные участки и дома

Интерес россиян к загородной недвижимости год от года растет. Аналитики федеральной компании «Этажи» составили рейтинг крупных городов России, где отмечается самый большой интерес к загородной недвижимости (есть у «Известий»).
На первом месте оказался Новосибирск, где загородной недвижимостью в 2023 году интересовались до 40% всех потенциальных покупателей, на втором — Воронеж, а на третьем — Краснодар. Замыкают пятерку лидеров Ростов-на-Дону и Омск. Москва и Санкт-Петербург в первую десятку не вошли.

«Начинает расти спрос на земельные участки. Основная причина — более доступные цены на строительные материалы зимой, чем в разгар строительного сезона. Многие покупатели хотят сэкономить на строительстве, приобретают участки сейчас и начинают закуп материалов для будущего строительства, поэтому в ближайшей перспективе спрос на загородную недвижимость в России продолжит расти», — рассказали эксперты.