Почему в России невозможно решить "квартирный вопрос": история, статистика, логика
Как известно, до революции Москва была городом контрастов: с одной стороны – великолепные доходные дома с 7-комнатными квартирами, стоимость аренды квартир в которых достигала 2000 тех еще рублей в месяц, с другой – скромные ночлежные дома, где можно было разместиться за 15 копеек в день и получить койку (возможно, даже с простыней) и плошку с кипятком.
Разумеется, число квартир-ночлежек (в каждой из которых было по несколько постояльцев) заметно превосходило число квартир для респектабельной публики: общее число первых перевалило за 25000, в то время как общее число вторых едва ли достигало 10000.
Надо понимать, что даже сравнительно состоятельные граждане в ту пору зачастую ограничивались весьма скромными жилищными условиями: скажем, если семья композитора Рахманинова жила в 7-комнатной квартире, а поэт Брюсов жил в квартире из 5 комнат, то писатель Бунин, например, снимал 1-комнатную квартиру (пусть и в престижном квартале), а художник Врубель долгое время вообще обходился одной комнатой, и даже женившись на известной певице Надежде Забеле, продолжал арендовать жилье.
Любителям порядков царской России и критикам советской власти, кстати, стоит взять это на заметку: квартирный вопрос в начале XX века вообще стоял весьма остро.
По различным оценкам от 25 до 45% жителей Москвы не имели собственного жилья и были вынуждены снимать комнаты, квартиры, дома. В свою очередь в жилые помещения домовладельцы и девелоперы старались превратить буквально все: они застраивали любые участки (ссылка на один удивительный пример такой застройки - в конце статьи), они перестраивали служебные флигели, амбары, старые арсеналы, даже каретные сараи и конюшни…
Отсюда практика надстройки домов дополнительными этажами (такое встречалось еще до революции, но особо широко стало применяться в 1930-е годы), отсюда практика создания коммунальных квартир…
В общем-то примерно также обстояли дела в столичном Санкт-Петербурге: дорогая земля, дефицит жилья (несмотря на масштабное строительство доходных домов), шикующие аристократы и ютящиеся в крохотных сырых комнатках рабочие.
Любопытно, что если перевести стоимость аренды жилья до революции на современные рубли, то можно увидеть, что стоимость аренды на самом деле сильно не изменилась: стало больше жилплощади, но стало и больше арендаторов...
Невидимая рука рынка все выровняла :)
А что же в наши дни? А в наши дни ситуация на самом деле не сильно лучше.
В среднем по стране на россиянина приходится 25 квадратных метров жилья (это с учетом всех-всех-всех олигархов и с учетом жителей южных регионов России, традиционно проживающих в в собственных домах даже в городах). Для сравнения:
- в таких великих державах, ка Чехия, Словакия и Польша, на человека приходится 35-40 метров,
- во Франции и Германии – 47-50 метров,
- в США и Канаде – свыше 60 метров.
При этом в Москве на человека приходится еще меньше жилплощади: всего 18 метров. И это несмотря на огромное строительство в годы советской власти и в годы собянинской Москвы.
Как похорошела Москва при Собянине!.. Как красивы очередные 40-этажные бетонные коробки!..
А какое же жилье покупают сегодня в Москве и Подмосковье, а также Питере? А вот какое.
В Москве самый популярный формат – это двухкомнатные квартиры (чуть более трети). Впрочем, однокомнатные берут столь же охотно (чуть менее трети). Благосостояние самих горожан, а также иногородних покупателей (не секрет, что в Москву охотно переезжают бизнесмены из крупных провинциальных городов, а также те, смог заработать за несколько лет интенсивной, тяжелой работы «на северах» и за рубежом) делает довольно значительной долю трехкомнатных квартир – целых 19%. А вот студий (выделенных по понятным причинам коричневым цветом) сравнительно мало – всего 10%/
В принципе, двухкомнатная квартира - это приемлемо. Что называется, "жить можно". К сожалению, по мере удаления от МКАД ситуация ухудшается.
Уже в Подмосковье (значительная часть жителей которого работает в Москве и получает московские зарплаты) "однушек" больше, чем "двушек". Заметно больше и число студий, а вот число трех-, четырех- и более комнатных квартир заметно сокращается. Безусловно, не следует забывать, что некоторые жители Подмосковья живут в домах, но в целом картину это несильно улучшает.
Еще хуже ситуация в Санкт-Петербурге: здесь на однокомнатные квартиры приходится уже почти половина всех покупок, а на "однушки" и студии - вообще две трети всех сделок. Увы, люди сами себя загоняют в крайне стесненные условия, но осуждать их за это нельзя: такие квартиры берут не в силу глупости или нелепой прихоти, а исключительно в силу безденежья...
Итак, даже в Московской области и Санкт-Петербурге ситуация с решением квартирного вопроса обстоит гораздо хуже, чем в Москве. Уже одно это говорит о том, сколько остро стоит жилищная проблема в масштабах всей страны. И - увы и ах - путей решения этой проблемы пока не видно: доходы населения не растут, а так называемая льготная ипотека лишь спровоцировала колоссальный рост цен на недвижимость: цены выросли не только в Москве, но и, скажем, в Калининграде и Череповце, Сочи и Новороссийске, Красноярске и Иркутске...
И в будущем эта ситуация не изменится: любые меры правительства, связанные с субсидированием строительной отрасли, приведут лишь к тому, что девелоперы будут повышать цены при малейшем росте спроса со стороны конечных покупателей, то есть нас с вами. Таков суровый капитализм :)
А вообще изучение опыта других стран и простой ретроспективный анализ показывает, решить квартирный вопрос можно, если средняя зарплата простого человека позволяет ему купить 1 квадратный метр жилья. Средняя стоимость квадратного метра в стране ("в среднем по больнице") примерно 50000 рублей. Средняя зарплата (если верить Росстату) - 51000 рублей, но ведь надо еще на что-то жить...
Что может изменить ситуацию? Конечно, ее может изменить кредитования индивидуального жилого строительства: людям вообще лучше жить в своих коттеджах, нежели существовать в крохотных студиях в унылых спальных районах.
К сожалению, у нас "правая рука" не знает, что делает "левая": с одной стороны, банки (по указке правительства) начали выдавать кредиты на строительство домов, с другой - вся логика экономического развития России в последние 15 лет сводится к тому, что люди концентрируются в 30-35 крупнейших российских городах, а жизнь в крупных российских городах - это жизнь именно в квартирах (как правило, старых тесных или новых, но тоже тесных), а не в индивидуальных домах.
Исключений с крупным частным сектором вроде Краснодара или Белгорода у нас мало, да и там в последнее время строят большие кварталы из 25-этажных зданий...
Например, как вам такое объявление на сайте с квартирами?
А такое?
А ведь можно и еще меньше:
14 метров! Шикарные условия. просто шикарные!..
В общем, замкнутый круг: чтоб купить хорошее жилье - надо хорошо зарабатывать, чтоб хорошо зарабатывать - надо иметь хорошее качество жизни, а чтоб иметь хорошее качество жизни - надо иметь хорошее в плане метража и транспортной доступности жилье.
И еще один замкнутый круг: растут доходы населения - растет спрос на жилье - растут цены (а если доходы населения падают, то, как уже указано выше, государство начинает стимулировать спрос, а про стимулировании спроса растут и цены).
Ну а говорить о продолжении рода в условиях низких доходов и проживания в 18-метровой студии и говорить не приходится... :(
В общем, ситуация с жильем в России за последние сто лет улучшилась не слишком сильно.