Эксперт рассказал о преимуществах прогрессивного налога на недвижимость
Справедливое налогообложение - это когда больше платят те, у кого уже все есть, а не те, кто только пытается заработать на свою первую квартиру. Поэтому правильнее будет доработать прогрессивный налог на недвижимость вместо того, чтобы вводить прогрессивный налог на зарплаты. Такое мнение «Стройгазете» озвучил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В России грядет налоговая реформа - поправки в законодательство должны быть приняты уже в весеннюю сессию и вступить в силу с 2025 г. Конкретная конфигурация реформы пока не известна, но чиновники и парламентарии говорят о повышении ставки НДФЛ для людей с «высокими доходами». То есть речь идет об окончательном отказе от плоской шкалы НДФЛ, действующей в РФ с 2001 года. (В 2021 году в НДФЛ уже появился элемент прогрессии – для россиян с доходами более 5 млн рублей в год ставка была повышена до 15%.)
Представление о том, что прогрессивный НДФЛ заставляет богачей делиться «нажитым непосильным трудом», иллюзорно. Те, кто действительно богат, не живет на доходы, облагаемые НДФЛ. Их состояние формирует прирост стоимости активов и доходы от бизнеса. А подоходный налог платят в основном наемные работники. Поэтому прогрессивная шкала НДФЛ больнее всего ударит по высококвалифицированным специалистам с хорошими зарплатами, то есть по среднему классу, а отнюдь не по олигархам.
Естественно, с зарплаты тоже необходимо платить налоги, и те, у кого она больше, и платить должны больше. Но плоская шкала НДФЛ уже и так это предусматривает – налог пропорционален зарплате. Но если тех, кто зарабатывает в два раза больше, обяжут платить не в два, а в четыре – шесть раз больше, большие зарплаты могут уйти в конверты. Но что еще хуже – снизится желание хорошо зарабатывать. Зачем стараться, повышать квалификацию, выкладываться на работе, если награду за эти усилия заберет государство? На примере стран Европы мы знаем, что прогрессивная шкала подоходного налога демотивирует работников и даже заставляет их покидать родные страны в поисках более адекватных налоговых юрисдикций.
Смягчить социальное неравенство и собрать больше налогов можно и нужно не за счет введения прогрессивного НДФЛ, а с помощью доработки прогрессивного налога на недвижимость.
Облагать повышенными налогами тех, у кого уже все есть, куда справедливее, чем тех, кто только пытается заработать. Скажем, молодой специалист может иметь достаточно большую зарплату, но не иметь квартиры. Прогрессивный НДФЛ будет мешать ему приобрести собственное жилье. При этом у официально безработного может быть 10 квартир в собственности, за содержание и владение которыми он платит лишь небольшую сумму от их реальной стоимости.
При этом недвижимость труднее скрыть, чем доходы, поэтому и администрировать прогрессивный налог на недвижимость легче, чем прогрессивный НДФЛ.
Первый шаг к справедливому налогообложению недвижимости был сделан в 2017 году, когда в РФ стали взимать налог на недвижимость исходя из ее кадастровой стоимости. Но процесс не доведен до конца – обладатели супердорогих квартир и домов или сразу большого количества объектов платят явно меньше, чем должны. В Москве, например, максимальная ставка налога (на объекты стоимостью более 300 млн рублей) составляет 2%, но таких объектов единицы. При этом налог на квартиры или дома ценой, скажем в 100-200 млн рублей, которых существенно больше, составляет символические 0,3%. Или же если человеку принадлежит несколько десятков квартир, оцененных в 10-20 млн рублей каждая, то он заплатит только около 0,15%, потому что налоговая база определяется в отношении каждого объекта недвижимости.
Более того, можно даже избежать уплаты налога на прирост стоимости недвижимости при продаже, если владеть объектом более пяти лет. Так, за последние 3-4 года цены на недвижимость по всей России выросли примерно вдвое. Поэтому квартиру, которая в 2018 году стоила, скажем, 100 млн рублей, сейчас можно продать примерно за 200 млн рублей, получив соответственно 100 млн рублей дохода, но налог с этого дохода будет нулевым, так как квартира была в собственности более пяти лет. Вряд ли такое положение дел можно считать справедливым.
Прогрессивный налог на недвижимость не только сделает налогообложение более справедливым, но и улучшит ситуацию на рынке жилья, где сейчас созданы слишком благоприятные условия для инвесторов.
С одной стороны, в инвестициях в недвижимость как таковых нет ничего плохого. Проблема состоит в другом: немалая доля инвестиционных квартир потом вообще никак не используется – не перепродается конечным покупателям и не сдается в аренду. Нередко можно встретить квартиры, которые продолжают пребывать «в бетоне» еще с начала нулевых, а темные окна как минимум половины квартир в уже заселенных новостройках стали притчей во языцех. При этом жилья на рынке не хватает, цены взлетели до небес, а власти тратят из бюджета огромные деньги на субсидирование ипотечных ставок, чтобы население хоть что-то могло купить. Это явно ненормальная ситуация, возможная только в условиях, когда содержание недвижимости практически ничего не стоит по сравнению с ее стоимостью и ежегодным приростом этой стоимости.