Крупный застройщик предложил продавать земли под КРТ в Новосибирске по конкурсу, а не на аукционе
Сегодня, 9 февраля, на совещании в мэрии Новосибирска прозвучало предложение, воспринятое с энтузиазмом. Компания Брусника вышла с инициативой изменить подход при реализации комплексного развития территории (КРТ).
Выступление директора земельного банка Брусники Дмитрия Ступина на совещании, посвященном итогам работы департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, касалось совершенствования механизма комплексного развития территорий. В зале присутствовали вице-губернатор Роман Теленчинов, и. о. мэра Новосибирска Олег Клемешов, вице-мэр-начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Алексей Кондратьев, председатель Ассоциации "Региональный деловой клуб строителей" Майис Мамедов, депутаты Заксобрания Новосибирской области, Совета депутатов Новосибирска и крупные застройщики города.
Представитель Брусники отметил, что «эволюция и совершенствование взглядов на развитие территорий привела в итоге к закону о КРТ». «Это очень эффективный механизм комплексной реновации. Он балансирует интересы всех сторон и работает на разных масштабах. Тонкость в том, что к этим масштабам, на наш взгляд, необходимо применять разные подходы», – представил точку зрения компании Дмитрий Ступин. По его словам, небольшой проект реновации, например, размером в 1-2 га реализуется на уже подготовленной, развитой территории. Такой проект практически не предполагает каких-либо инфраструктурных и смысловых изменений, большого расселения. Фактически — это аккуратная, точечная замена морально и физически устаревших зданий. И для таких проектов механизм аукциона работает лучше всего. Здесь ключевую роль справедливо играет цена.
В то же время большой проект реновации, по мнению Брусники, концептуально иное явление. Его реализация — это большой риск и большая ответственность, так как требует тщательного планирования, работы междисциплинарных экспертных групп и умения работать с сообществами и запросами жителей к территории. «Новый большой проект не имеет права быть реципиентом, паразитом на теле города. Он сам должен воспроизводить всё необходимое. Развитие большой территории связано с «расшивкой» двух сложных тем. Первая — инфраструктура. Мы на старте должны понимать, где и какие будут проложены сети, какие социальные, коммерческие, спортивные объекты будут сосредоточены на территории. Я не случайно сказал на старте. Потому что принципиальное значение имеет опережающее развитие инфраструктуры. Школы, детские сады, поликлиники, общественные пространства должны появляться на начальном этапе строительства. Сначала школа, потом дом — новая норма», – подчеркнул Дмитрий Ступин.
Еще один важный вопрос, на который обращают застройщики при разработке мастер-плана крупной территории — проектирование транспортной инфраструктуры. Сюда относится расчёт нагрузки на дорожную сеть и обеспечение транспортной доступности микрорайона. «Для этого необходимо строить сложные многофакторные модели. Такие мы, например, создавали для большого проекта в центре Екатеринбурга, такие мы создаем для всех проектов в Москве и Московской области. Такую мы заказывали для проекта «Речной порт» в Тюмени», – рассказал Ступин.
Не оставляют без внимания при реновации депрессивных территорий и их благоустройство. Набережные, парки, скверы, событийные и камерные площади, спортивные сооружения, благоустроенные водоемы, пляжи и даже рынки с фудкортами и так далее. «Ключевой бенефициар, выгодоприобретатель – это не девелопер. И даже не жители нового района, хотя они будут главными пользователями территории. Ключевой бенефициар — город», - отметил представитель Брусники.
Концепцию развития той или иной территории практически во всех российских городах, кроме Москвы, (и Новосибирск здесь не исключение) разрабатывает девелопер. И то, насколько качественное развитие получит территория, зависит исключительно от его компетенции. По словам Дмитрия Ступина, это большой риск для муниципалитета, и выгода от аукциона его не перекрывает.
Брусника считает, что инструментом реализации больших проектов реновации должен стать конкурс. «По его результатам власти могли бы отобрать девелопера, предложившего наиболее продуманную концепцию. Исполнителя, который понимает глобальные тренды развития городов, а не воспроизводит идеи прошлого. Комплексное развитие большой территории — вопрос не цены, а компетенций. Маленькие и понятные проекты — это территория аукциона. И пусть рынок сам определяет цену. Масштабная реновация может реализовываться только через качественный отбор исполнителей», – уверены в Бруснике.
Как отметил, подводя итоги совещания, и.о. мэра Новосибирска Олег Клемешов за КРТ – будущее. «Это то, что позволит действительно изменить облик города в лучшую сторону. Очень понравился подход, которым поделился Дмитрий Юрьевич , особенно в части транспортной доступности и создания социальной инфраструктуры. Проблемы и задачи, которые мы сегодня подняли, еще предстоит обсудить на других площадках в различных форматах», – сказал исполняющий обязанности главы города.