Батл Минфин РФ VS банков и застройщиков: судьба программы льготной ипотеки до сих пор под вопросом
Программа льготной ипотеки на жилье в новостройках завершается 31 декабря, но до сих пор так и непонятно, продлят ли ее или же она канет в лету.Все дело в том, что если Минфин РФ и Центробанк РФ выступают за отмену программы, а застройщики и банкиры заинтересованы в ее продлении.
Минфин России предлагает подсластить пилюлю и расширить условия применения льготных ипотечных программ. В частности, предлагается расширить действия программы «Семейной ипотеки» на вторичный рынок жилья. Но для этого необходимо соблюсти два условия - во-первых, семья воспитывает ребенка-инвалида, во-вторых, в данном регионе не строятся многоквартирные жилые дома.
Но это решение, к тому же, еще и не принятое, вряд ли заменит программу льготной ипотеки, пророчат чуть ли не крах рынка недвижимости. Но так ли это на самом деле?
Так, эксперт по недвижимости Алексей Кричевский полагает, что серьезных изменений на рынке не произойдет. Без субсидирования ставка по ипотеке на новостройки будет такой же, как на вторичку, однако банки будут с готовностью идти навстречу застройщикам и держать ставку на 3–4% ниже среднерыночной. При этом скидки в 20–30% сохранятся, поскольку после отмены льготной ипотеки продажи могут просесть.
Впрочем, Кричевский согласен с мнением, что с 2023 года продажи новостроек начнут проседать. Застройщикам придется корректировать цены и менять финансовые модели.
А менять есть что. На фоне низких ставок по кредитам и депозитам, стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в 1,5-2 раза, при этом реальные доходы или не росли, или же снижались.
«Таким образом, льготная ипотека поддержала рынок новостроек в период пандемии, но не смогла запустить процесс быстрого роста предложения. Шаблонные решения на уровне страны привели к искаженным эффектам для отдельных рынков. Экстренные меры поддержки отрасли растянулись на 2,5 года, но не стали инструментом развития.
Итог — чрезвычайно высокая зависимость строительного сектора от непрогнозируемых политических решений. Даже если Минстрой в конце 2022 года продавит решение о продлении программы на следующий год, рано или поздно ее отменят», — отмечает глава аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
Как говорят эксперты, опрошенные «ИНФОРМЕРом», отмена программы может привести к росту популярности вторичного жилья, где уже снижаются цены на квадратные метры.
Переток спроса с первичного рынка на вторичный уже происходит сейчас, несмотря на действие льготной ипотеки на новостройки. И дальше ситуация будет только усугубляться.
А ведь снижение строительства жилья - это не только банкротство застройщиков, но и неизбежное падение других отраслей промышленности. Ведь, не для кого ни секрет, что именно жилищное строительство служит драйвером развития всей российской экономики.
Но и позиция финансистов понятна: льготная ипотека исчерпала себя. А ее дальнейшее использование ведет к росту инфляции, которая гонит цены, в том числе и на строительном рынке, тем самым сужая число клиентов по другим льготным программам.
Рост инфляции обрушит российскую экономику куда как быстрее, чем падение объемов строительства жилья, так что оба варианта: и продление программы льготной ипотеки, и ее отмена, одинаково являются плохим выбором для российской экономики.
И сейчас перед правительство РФ стоит дилемма, какой плохой вариант выбрать. Время еще есть, только ближе к Новому году мы узнаем, какой вариант выбрало правительство. Пока же противоборствующие стороны продолжают отстаивать свою позицию, никакого компромисса между ними быть не может.
Между тем, согласно исследованию, проведенном банком «Открытие» и компанией «Росгосстрах», россияне поддерживают продление льготных ипотечных программ на 2023 год, при этом треть из них хотели бы продления после 2022 года программы льготной ипотеки на новостройки.
«Около 90% россиян хотели бы продлить те или иные действующие льготные государственные ипотечные программы после 2022 года. Так, 47% считают, что нужно продлить все программы, 34% опрошенных за продление льготной ипотеки с господдержкой в новостройках. Семейную ипотеку хотели бы продлить 24%, сельскую ипотеку — 16%, дальневосточную – 9%», - отмечается в исследовании.
Главными преимуществами государственных программ льготной ипотеки россияне считают удешевление ипотечных кредитов (47%), помощь в строительстве нового жилья (24%), стимулирование рождаемости (23%).
В то же время опрошенные отметили и недостатки таких программ, такие как слишком большое число ограничений в условиях выдачи кредитов (44%), стимулирование роста цен на жилье (41%), слишком маленький размер кредита, чтобы купить подходящее по качеству жилье (20%) или жилье в крупном городе (17%).
Тем временем, Минфин РФ предлагает альтернативу программе льготной ипотеки, которая заканчивается 31 декабря. Об этом сообщает РБК со ссылкой на предложения Минфина.
Как отмечается в документе, ведомство предлагает сдавать гражданам жилье в лизинг с последующим поэтапным выкупом недвижимости в собственность. По мнению ведомства, данный механизм вместе с развитием рынка аренды будет способствовать повышению доступности жилья.
Документ уже одобрен Центробанком РФ и направлен для обсуждения в правительство РФ. Стратегия представлялась на общественное обсуждение еще осенью прошлого года, но в этом году была доработана «с учетом изменившейся ситуации».
Напомним, что покупка жилья с помощью лизинга в России разрешена с 2011 года, но этот инструмент пока не получил широкого распространения. По данным «Эксперт РА», на 1 октября 2022 года на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний, или 248 млрд руб. В основном это касается коммерческой недвижимости для юрлиц.
При покупке квартиры в лизинг лизинговая компания сначала оценивает платежеспособность клиента и ликвидность выбранной им квартиры. При соблюдении всех условий компания выкупает объект: для этого заключается трехсторонний договор, согласно которому в течение определенного срока клиент должен выкупить квартиру.
После этого, как и при покупке квартиры в ипотеку, покупатель оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями. Лизинговые компании обычно предлагают клиентам более гибкие условия, чем банки при выдаче ипотеки. Некоторые из них допускают индивидуальный график внесения платежей, а их размер может не носить фиксированный характер.