«Метриум»: Шесть из десяти крупнейших застройщиков Москвы полностью перешли на эскроу
В топе-10 застройщиков Большой Москвы по объему строительства шесть компаний строят 100% квартир с привлечением средств покупателей через эскроу-счета, подсчитали аналитики «Метриум». Таким образом, можно заключить, что они успешно справились с переходом на новую модель долевого строительства. Самая большая доля квартир в продаже через эскроу у Level Group, ГК ФСК и MR Group.
Четыре года назад – летом 2018 года – началась реформа долевого строительства. По новой схеме застройщики возводят жилые дома за счет банковского кредита, а не взносов покупателей квартир. Дольщики при этом из процесса не исключаются – они приобретают квартиру и вносят свои деньги не напрямую застройщику, как раньше, а на эскроу-счет банка, который финансирует проект. После ввода здания в эксплуатацию и первой регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир средства с эскроу-счетов перечисляются застройщику. Девелопер в свою очередь погашает банковский кредит и получает прибыль.
Власти отвели застройщикам для перехода на новую схему один год – с 1 июля 2019 года напрямую привлекать средства дольщиков нельзя. Исключения – проекты, которые на тот момент находились на высокой стадии готовности, а также новостройки, застрахованные средствами компенсационного фонда (учрежден в 2017 году).
Эксперты компании «Метриум» проанализировали предварительные итоги реформы спустя четыре года после её старта. В Москве, включая Троицкий и Новомосковский административные округа, девелоперы строят 313 тыс. квартир, из которых 272 тыс. возводятся с привлечением средств дольщиков на эскроу-счета. Таким образом, строительство 87% квартир в Москве обеспечено банковским финансированием. Шесть из десяти крупнейших московских застройщиков возводят 100% квартир с использованием эскроу-счетов.
Аналитики отобрали топ-10 застройщиков Москвы (включая Новую Москву) по количеству строящихся квартир. Затем они подсчитали, какую долю из этих квартир девелоперы возводят, привлекая средства на эскроу-счета. Далее эксперты проанализировали, какую долю квартир в продаже эти девелоперы предлагают приобрести через эскроу.
Аналитики «Метриум» подчеркивают: число строящихся квартир не равно числу квартир в продаже, и далеко не все квартиры в продаже реализуются через эскроу. Например, девелопер может строить 10 тыс. квартир, но продавать только 2 тысячи. Из них часть квартир в готовых домах (а их можно продавать по договорам купли-продажи). Также застройщики продают не только квартиры, но и нежилые помещения, под которые эскроу-счета создают не всегда. В итоге по схеме с эскроу может продаваться 1 тыс. квартир или помещений.
Больше всего в переходе на новую модель финансирования преуспели шесть из десяти крупнейших застройщиков Москвы: Level Group, ФСК, MR Group, «Донстрой», «Самолет» и ГК «А101». Все квартиры этих компаний строятся с использованием эскроу-счетов.
Между тем компания ЛСР возводит 90% квартир по новой схеме, ГК «ПИК» – 89%, «Абсолют» – 67%, «Инград» – 63%. Всего же среди всех застройщиков Москвы доля строящихся квартир с использованием эскроу-счетов составляет 87%.
Затем эксперты проанализировали, как много квартир (здесь и далее включая апартаменты) с эскроу-счетами продают топовые девелоперы столицы. Всего 62% квартир в продаже (35,7 тыс. из 57,2 тыс.) продаются через эскроу-счета. Порядка 5 тыс. квартир реализуются через договоры купли-продажи (9%) – в основном это варианты жилья в готовых домах. Еще 1,5 тыс. квартир (3% рынка) продаются по предварительным договорам купли-продажи. По доле квартир с эскроу в общем объеме предложения выделяются три лидера: Level Group, ФСК и MR Group.
В частности, компания Level Group продает 100% квартир через эскроу-счета. На втором месте ФСК. Из 1,6 тыс. квартир этого застройщика в продаже 1,3 тыс. квартир продается через эскроу (81%). На третьем месте – MR Group. Эксперты «Метриум» отмечают, что эта компания лидирует по абсолютному числу квартир в продаже по новой схеме в топ-3. Всего девелопер реализует 3,3 тыс. квартир, из которых 2,2 тыс. (67%) продаются с использованием эскроу.
«Если считать только квартиры и исключить готовые дома, то доля продаж через эскроу в общем объеме нашего предложения уже превысила 90%, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – В частности, в проектах City Bay, Mod, Symphony 34, Hide и “Павелецкая Сити” 100% квартир продается по новой схеме. Новая схема строительства стала реальной альтернативой средствам дольщиков, которая гарантировала стабильность реализации крупных проектов. Мы имеем стабильное финансирование от банков-партнеров, которое гарантирует, что все дома будут построены, а дольщики получат обещанные квартиры. Собственно турбулентность последних двух лет подтвердила правильность проведения реформы долевого строительства».
«Как мы и прогнозировали, переход на новую модель финансирования займет порядка пяти лет, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Мы видим, что в Москве уже 87% строящихся домов защищены новым механизмом. Вместе с тем оправдался и прогноз о более высокой стоимости жилья, продаваемого по новой схеме. Средняя стоимость 36 тыс. квартир и апартаментов с эскроу составляет 432 тыс. рублей за кв. м, тогда как квартиры и апартаменты без эскроу (22 тыс.) в среднем стоят 408 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, это разница может быть вызвана структурными особенностями предложения, а также тем, что новые проекты, появившиеся после реформы, как правило, заметно дороже старых».