Инвестиции в недвижимость: доходы и проблемы
Около 12-15% россиян покупают недвижимость для инвестиций. Об этом рассказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Высокая динамика роста средней стоимости квадратного метра недвижимости давала инвесторам очень хороший годовой доход, в некоторых случаях он доходил до 30–40%.
«Естественно, это привлекало на рынок всё больше тех, кто хотел заработать на недвижимости», — сказал Зайцев.
В случае покупки недвижимости с целью инвестиций и будущей перепродажи, нужно отказаться от квартир с большой площадью — как правило, они медленнее растут в цене, чем более востребованные однокомнатные квартиры и студии, а сроки их продажи значительно больше. Кроме того, такие квартиры чаще при снижении спроса продаются с дисконтом.
В свете нерешенного вопроса с переводом апартаментов в статус жилых Зайцев считает, что доля действительно ликвидных вариантов, которые способны дать доход от перепродажи в будущем в данном сегменте существенно понизилась.
«Апартаменты актуальны для сдачи в аренду через управляющую компанию в Санкт-Петербурге, Москве и курортных городах, но здесь нужно оценивать их потенциальную загрузку и срок реальной окупаемости», — отметил Зайцев.
Также с осторожностью следует инвестировать в проекты, реализуемые не по 214-ФЗ без проектного финансирования — здесь высок риск долгостроя и тогда денежные средства зависнут на неопределенный период времени.
«Высокий риск для инвестора — дома под снос и аварийные дома, которые могут привлечь низкой ценой. Для неопытных инвесторов опасно приобретать специфическую недвижимость типа малосемеек и пансионатов в старом жилом фонде, коммунальных квартир и комнат в общежитиях. Хотя в том же Санкт-Петербурге коммунальные квартиры для опытных инвесторов являются очень привлекательной идеей для инвестиций, когда они приобретается с целью дальнейшего разделения на студии», — рассказал Зайцев.
Инвестиционные вложения в недвижимость Крыма и Севастополя более выгодны, чем в других регионах России.
Во-первых, цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды, из-за недостатка свободной земли, а значит, при любом раскладе, цены на недвижимость будут только расти.
Во-вторых, объекты в Крыму высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.
В-третьих, любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения.
Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.
В-четвертых, прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты, которые будут давать стабильный доход в течении десятков лет.
Таким образом, эксперты уверены, что рынок недвижимости полуострова в любом случае останется на плаву. Ведь, недвижимость — это возможность сохранить средства независимо от политической ситуации, курсов валют и других факторов. Море и солнце в Крыму не исчезнут ни при каких обстоятельствах. Крым был, есть и будет курортом.
Многих пугает геополитическая напряженность, но это напрасные страхи.
«Если говорить о политической повестке, то, на наш взгляд, риски покупки недвижимости на территории Республики Крым на сегодняшний день примерно одинаковы с рисками покупки недвижимости на территории любого другого региона РФ. То есть они минимальны», — отмечает член Ассоциации юристов России, юрист «Единого центра защиты» Кирилл Резник.
Стоимость квадратного метра в Севастополе выросла на 5,02% до 143 070 рублей. По состоянию на 1 июля, рынок новостроек Крыма и Севастополя представлен 48-ми проектами в 109-ти корпусах, что на 5 проектов и 24 корпуса больше, чем в январе.
Основываясь на данных, полученных при сборе комплексной аналитики рынка новостроек, аналитики фирмы IDEM пришли к выводу, что застройщики предпочитают работать в классе «комфорт». В общей доле экспозиции на этот класс приходится 73% всех лотов. Остальные 27% поделили между собой лоты бизнес-класса (24%) и премиум-класса (3%).
Предложений в классе «эконом» на рынке строящегося жилья нет. Что касается общей динамики цен в сегменте новостроек Крыма и Севастополя, то результаты первых месяцев 2022 г. показали стадию умеренного роста. По итогам февраля средневзвешенная цена квадратного метра в Крыму и Севастополе составила: в комфорт-классе – 130 113 руб. (-1%), в бизнес-классе – 204 992 руб. (+4%), в премиум сегменте – 303 734 руб. (+11%).
Подводя итог, можно заметить, что недвижимость в Крыму и Севастополе — это дорого, выгодно и всегда востребовано.